El último informe económico del Centro Superior del Notariado de finales de octubre de 2024 indica que el volumen anual de transacciones sobre viviendas antiguas podría caer hasta sólo 700.000 transacciones en 2024. Un mínimo no alcanzado desde 2015, una caída total respecto a las 1.200.000 transacciones realizadas en abril de 2021, saliendo de la pandemia de Covid-19. La Federación de Promotores Inmobiliarios (FPI) indica, por su parte, que continúan las quiebras y los planes de despidos en la promoción inmobiliaria, con 154 quiebras de empresas en el segundo trimestre y 74 en el tercer trimestre de 2024.
Por tanto, estamos viviendo una crisis de inversión inmobiliaria muy grave en Francia. Recordemos, a este respecto, que las estadísticas públicas separan, en su análisis de la actividad inmobiliaria, el gasto corriente (alquiler, cargas y energía) y el componente inversor que históricamente sigue una evolución cíclica.
La fuerte caída de la actividad inmobiliaria (vivienda nueva + transacciones en edificios antiguos + obras) sufrió así una caída muy fuerte en 2023 (-16%), según la última cuenta de vivienda publicada (2023), pero no es así. primer tiempo. Los descensos se observaron en los años 1990 (década negra para el sector inmobiliario), durante la crisis financiera posterior a Lehman (2008-2009), durante los años 2012-2014 y, finalmente, en 2020, año del confinamiento por el Covid.
Una caída de la inversión pero no un colapso
La caída masiva de las transacciones de propiedades existentes va acompañada de una caída de las nuevas construcciones de alrededor del 25% durante el período 2022-2024. Sin embargo, observamos que este colapso de la actividad no va acompañado de una fuerte caída de los precios: el Centro Notarial Superior estima la caída de los precios de las viviendas antiguas en un 5% en un año, mientras que los precios de nueve se estancan. Como una crisis inmobiliaria suele caracterizarse por una disminución repentina y rápida de los precios inmobiliarios, la configuración actual ciertamente se caracteriza por una caída repentina de la inversión, pero no constituye una crisis. ¿Cómo explicar la situación actual?
El primer factor es la interrupción repentina, en 2022, de una década de tipos de interés muy bajos, una configuración de tipos que había vuelto solventes a muchos hogares y había hecho subir los precios. Los tipos se han triplicado en un año (de mediados de 2022 a mediados de 2023), pasando del 1,5% al 4,5% y sacando del mercado a muchos hogares. Desde entonces ha habido una caída parcial (3,4% hoy), con tasas de crédito comparables a las de 2010.
Otro shock importante es el coste de las materias primas a partir de 2022, con aumentos de costes de hasta el 25% para determinados nuevos proyectos. ¡Este efecto tijera ha reducido las ventas en propiedades nuevas hasta en un 40%! La profesión inmobiliaria se ha adaptado reduciendo su capacidad de producción (mano de obra, nuevos proyectos), lo que ha llevado a muchos actores a elaborar planes sociales y ha obligado a los más vulnerables al fracaso o a la quiebra.
Las perspectivas de mejora son inciertas
Esta contracción de la oferta se ha traducido finalmente en una reducción del mercado de alquiler, como señala, por ejemplo, la red de agencias Guy Hoquet en un estudio reciente: una caída del 5% en la oferta de viviendas en alquiler al año, mientras que la demanda no se está debilitando, con una escasez particular de propiedades alquiladas vacías (60% de la oferta total de alquiler) debido a la atracción de los propietarios por los alquileres amueblados.
¿Qué pasará ahora? “ Pronosticar es un arte difícil, especialmente cuando se trata del futuro. » Están apareciendo factores surgidos del declive cíclico, con la caída de la inflación (por debajo del 2%) y de los tipos de interés (pero sin perspectivas de volver al nivel de la década anterior). La última nota económica de los notarios sugiere cierto optimismo, pero el FPI se muestra más prudente: “ El final de 2024 parece más favorable que al principio, pero las perspectivas de una mejora notable siguen siendo inciertas. »
Sin embargo, la crisis cíclica de la inversión no debería hacernos olvidar los componentes estructurales de la crisis inmobiliaria. El urbanista estadounidense Joel Kotkin, que publicó un libro en 2020, El ascenso del neofeudalismo: una advertencia para la clase media mundialrecuerda que la dispersión de la propiedad constituye un elemento esencial del crecimiento y la vitalidad de la democracia liberal. La crisis de la vivienda, en particular la dificultad de los jóvenes y las clases medias para acceder a la propiedad, está plagada de profundos riesgos: “ Si la propiedad no está ampliamente distribuida y es accesible, y tienes inquilinos de por vida, terminas creando una forma de oligarquía. Puede ser capitalista, en el que los inquilinos se convierten en esclavos de los mercados financieros y de los promotores inmobiliarios, o estatal. » Hemos sido advertidos.
Imprima, guarde este artículo como PDF
