La ley para “la aceleración y simplificación de las viviendas degradadas y las grandes operaciones de desarrollo” del 10 de abril de 2024, inicialmente destinada a resolver los problemas de los pequeños edificios degradados en el centro de la ciudad, incluye en última instancia medidas que afectan a todas las copropiedades. El objetivo: mejorar el funcionamiento de las copropiedades y facilitar la realización de los trabajos de mantenimiento.
Un préstamo colectivo que se aplica a todos
Una de las medidas clave del texto es la reforma del préstamo colectivo en copropiedad, para financiar la obra. Cuando la junta general de copropietarios vota el principio, éste se suscribe para todos, mientras que hasta ahora, si la junta aceptaba este crédito, sólo se aplicaba a los copropietarios que deseaban suscribirlo.
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A partir de ahora, el copropietario que se niegue a participar en el préstamo deberá enviar una carta certificada al síndico dentro de los dos meses siguientes a la recepción del acta de la junta general. También deberá pagar al fiduciario la totalidad de su parte del trabajo dentro de los seis meses siguientes a la recepción de este documento. El texto prevé incluso que el copropietario pague las sumas vinculadas a los intereses del préstamo y los honorarios del síndico.
La gestión del crédito debería ser más sencilla para los bancos, que tendrán al fiduciario como único contacto en lugar de varios copropietarios. “Esta reforma era necesaria porque, sin los bancos, no podremos financiar la obra, sobre todo en términos de ahorro energético”, insiste Danielle Dubrac, presidenta de la Unión de Sindicatos Inmobiliarios. Antes de conceder un préstamo, el banco se asegurará de la buena salud financiera de la copropiedad y también podrá verificar la de los copropietarios individualmente. Esto significa que los copropietarios en dificultades tendrán que encontrar a menudo otra solución para financiar su trabajo.
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Otras características nuevas: “En caso de venta del apartamento, el crédito se transferirá automáticamente a los sucesivos compradores. Por lo tanto está adscrito al lote y no al copropietario”señala Eric Audineau, abogado de Audineau et associés.
Los cargos impagos son más fáciles de recuperar
Muchas copropiedades tienen cargas impagas. Hasta ahora, para recuperar estas sumas, el fiduciario tenía que pasar por un procedimiento judicial, a menudo largo y costoso. A partir de ahora, el proceso debería ser más sencillo: para recuperar el importe adeudado, el administrador puede hacer que un comisionado judicial registre la deuda (nuevo nombre para los alguaciles) para que venza y pueda bloquear la cuenta bancaria del deudor del propietario.
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