Los importantes avances regulatorios están fortaleciendo la protección de los compradores de bienes raíces. Descifrando la reforma del seguro decenal obligatorio.
Los promotores corruptos ya no lo tendrán fácil. El decreto del Ministro de Economía y Finanzas N° 3202.24 del 20 de diciembre de 2024, publicado recientemente en el Boletín Oficial, fortalece considerablemente el arsenal jurídico en torno a la responsabilidad civil decenal en el sector de la construcción.
Al imponer condiciones generales tipo para los contratos de seguro vinculados a esta garantía jurídica, el texto pretende proteger mejor a los compradores de inmuebles contra los defectos de construcción que amenazan la solidez de la obra. Recuerde que la responsabilidad civil decenal emana del artículo 769 del Código de Obligaciones y Contratos. Se trata del arquitecto y del contratista designado por el propietario del proyecto.
Esta responsabilidad les obliga a cubrir durante diez años el riesgo de colapso parcial o total relacionado con un defecto de materiales, un defecto de construcción o un defecto del terreno, a partir de la fecha de aceptación de la obra. Digamos que con esta nueva normativa sobre responsabilidad civil a diez años, el sector inmobiliario y de la construcción dispone de una red de seguridad adicional. Una salvaguardia jurídica y de seguros reforzada que, sin resolver todos los problemas, promete proteger mejor los intereses de los compradores.
Formalismo jurídico reforzado y un marco jurídico estricto para la presentación de reclamaciones
Si el nuevo decreto refuerza la protección de los compradores de propiedades, también les exige seguir estrictas formalidades legales en caso de desastre.
Kamal Semlali Bader, contador público y fundador de la consultora Audicompliance, subraya que “el riesgo de colapso o colapso está sujeto a interpretación y requiere una definición más detallada”. Según él, “la intervención de una oficina de proyectos autorizada parece la única opción posible para identificar este riesgo” cubierto por el seguro decenal. Una vez comprobado el defecto de construcción, el comprador debe actuar con rapidez.
“Se regula la declaración de un siniestro por parte del comprador, existiendo en particular un plazo de cinco días para realizar esta declaración al asegurador”, especifica el experto. Un breve retraso que podría sorprender a los nuevos propietarios que no estén familiarizados con los procedimientos.
Además, ciertos daños quedan excluidos de la cobertura. Este es especialmente el caso de los daños relacionados con “trabajos secundarios” realizados por el propio propietario después de la adquisición, como por ejemplo la habilitación de una habitación adicional en el sótano.
Un trabajo de este tipo, no validado por un profesional homologado, corre el riesgo de comprometer la solidez de la estructura… y, por tanto, anular la garantía de diez años en caso de derrumbe. Un marco jurídico estricto que pretende responsabilizar a todos los interesados y delimitar con precisión el ámbito de aplicación del seguro decenal. Pero también requiere información rigurosa para los compradores sobre sus derechos y obligaciones en este ámbito.
Mayor seguridad para los nuevos inmuebles
Mohamed Belkhayat, contador público y auditor, y Kamal Semlali Bader coinciden en que el nuevo decreto sobre la responsabilidad civil durante diez años constituye “un gran paso adelante” para garantizar la oferta de nuevos inmuebles en Marruecos. Al detallar la obligación de cubrir durante diez años los defectos de construcción que amenacen la solidez del edificio, el texto ofrece una garantía adicional a los compradores.
“Se trata de un activo adicional que permite asegurar la oferta dirigida a los compradores potenciales”, confirma Kamal Semlali Bader.
Un fuerte argumento a favor de nuevos programas inmobiliarios, a menudo más caros que el anterior pero que en teoría ofrecen más garantías. Tomemos el ejemplo de una pareja que compra un apartamento en una nueva residencia.
Gracias al seguro decenal obligatorio, tienen la seguridad de que el promotor y las empresas constructoras asumirán su responsabilidad en caso de un defecto oculto que amenace la estructura del edificio durante 10 años después de la entrega. Sin embargo, tenga cuidado de comprender el punto de partida de esta garantía de diez años.
“El contador comienza a partir de la fecha de recepción de la obra y no de la fecha de adquisición”, recuerda Kamal Semlali.
Un elemento esencial para los compradores interesados en un programa en un futuro estado de finalización. Imaginemos que la pareja compra una propiedad en 2025 que no será entregada hasta 2027. La garantía de diez años entrará en vigor a partir de 2027, año de recepción por parte del promotor, y no a partir de la adquisición en 2025. Una sutileza importante cuyos compradores debe ser plenamente consciente.
Seguro decenal: el imperativo de la transparencia y la actualización
Para una mejor protección de los compradores, Kamal Semlali Bader aboga por “la mención obligatoria de la existencia de este seguro en los contratos de compraventa de inmuebles”. Una cláusula esencial que informaría claramente a los compradores de sus derechos y obligaciones en relación con la garantía de diez años. Tomemos el ejemplo de una persona que compra un apartamento en una nueva urbanización. Sin esta mención explícita en el contrato, podría resultar tentador creer que el seguro decenal está incluido automáticamente en el precio de compra, como ocurre con otras garantías legales. Sin embargo, según los promotores, esto no es necesariamente así. Una cláusula específica evitaría cualquier malentendido.
El experto también menciona “la necesidad de actualizar todos los contratos subyacentes al inmueble” durante una transferencia de propiedad. Se debe asegurar “la continuidad del contrato de seguro y la información del titular sobre su continuidad o posible terminación”.
Imaginemos que un propietario decide alquilar su propiedad unos años después de la adquisición. Si no transmite el contrato de seguro decenal inicial a su inquilino, este último podría encontrarse sin cobertura en caso de siniestro durante el período de alquiler. Un trámite de actualización imprescindible para mantener los efectos de la garantía.
Asimismo, en caso de reventa del inmueble, se deberá informar debidamente al comprador de las fechas de vigencia y fin de cobertura del contrato de seguro decenal inicial. Esto le permitirá tomar las medidas necesarias para extender la garantía a su nombre más allá de la década inicial. Tantas situaciones que demuestran la necesidad de transparencia y actualización permanente en materia de seguro decenal obligatorio. Un seguimiento riguroso que es fundamental para garantizar la plena eficacia de este sistema de protección.
Zonas grises por aclarar, plazo de prescripción muy corto, primas de seguro por aclarar
Si bien el nuevo marco jurídico de la responsabilidad civil decenal aporta avances notables, Kamal Semlali Bader señala también algunas zonas grises que deben aclararse. Especialmente en lo que respecta a los plazos de prescripción y al cálculo de las primas de seguros.
“En términos de duración, la garantía decenal cubre diez años, pero el plazo de prescripción en las declaraciones de riesgo de colapso es de sólo dos años (artículo 19)”, subraya el contable.
Un plazo de prescripción extremadamente corto en comparación con el período cubierto por el seguro. En concreto, esto significa que si un propietario detecta grietas preocupantes en el octavo o noveno año después de la recepción de la propiedad, sólo tendrá dos años para iniciar los trámites ante su aseguradora, bajo pena de prescripción. Una limitación importante para los compradores que no están familiarizados con este estricto formalismo legal.
El experto también señala “otro interrogante” sobre el importe de las primas de los seguros decenales. Aunque reconoce que su “valor es variable y está limitado”, lamenta no obstante “que no existan criterios legales para determinar” su nivel. De hecho, dos edificios de tamaño y situación equivalentes podrían estar sujetos a primas muy diferentes según la aseguradora, lo que complicaría las comparaciones para los compradores. Una lamentable falta de visibilidad sobre un elemento tan esencial como el coste de este seguro obligatorio.
Para Semlali Bader, algunas aclaraciones reglamentarias sobre estos dos aspectos permitirían perfeccionar un sistema que, por lo demás, protege en general a los compradores de inmuebles. Adiciones esenciales para garantizar la aplicación uniforme y equitativa de esta importante reforma.
Otros proyectos por abrir
Más allá de la reforma de la responsabilidad civil decenal, Mohamed Belkhayat pide que se establezca una “cobertura obligatoria de los anticipos hechos a los promotores por los clientes contra el fracaso o la desaparición de estos últimos”. Una garantía imprescindible que permitiría devolver los fondos pagados por los compradores en caso de abandono total del proyecto inmobiliario.
“En este sentido, todavía hay tragedias relacionadas con clientes no entregados cuyos proyectos persisten y, en ocasiones, acaban siendo abandonados por el promotor”, lamenta el auditor.
Una situación dramática que desgraciadamente han vivido muchos compradores, especialmente entre los marroquíes de todo el mundo, que luego deben iniciar un procedimiento judicial en Marruecos, con todos los costes y retrasos que ello implica para un residente en el extranjero. Una auténtica carrera de obstáculos para un expediente que aún se prolonga años después.
Para evitar este tipo de drama humano y financiero, Mohamed Belkhayat recomienda la creación de un sistema de garantía obligatoria para los anticipos pagados a los promotores. Esto requeriría que este último provisionara una cantidad equivalente en una cuenta bloqueada para garantizar la devolución de estos fondos en caso de abandono comprobado del programa inmobiliario. Una medida de protección de primer nivel para los compradores, que ya no tendrían que iniciar procedimientos judiciales aleatorios para intentar recuperar su inversión inicial. Reforzaría enormemente la seguridad de su inversión inmobiliaria.
Al hacer más responsables a los promotores inmobiliarios, este sistema también contribuiría a limpiar las prácticas del sector en su conjunto. Un paso más en materia regulatoria para recuperar la confianza de los particulares, motor esencial para el desarrollo a largo plazo de la promoción inmobiliaria en Marruecos.
Una red de seguridad prometedora para el sector inmobiliario
Digamos que con la nueva normativa sobre responsabilidad civil decenal, el sector inmobiliario marroquí dispone sin duda de una red de seguridad adicional. Una salvaguardia jurídica y de seguros reforzada que, aunque no resuelve todos los problemas, promete proteger mejor los intereses de los compradores.
Este texto supone un gran paso adelante al exigir a los constructores y promotores que contraten un seguro que cubra los defectos de construcción que amenacen la solidez de la estructura durante diez años. Una garantía de diez años que se suma a las obligaciones legales ya vigentes, como la garantía de perfecta terminación o la de defectos aparentes. Para los compradores, es la seguridad de ver segura su inversión inmobiliaria a largo plazo.
En caso de que un desastre comprobado amenace la estructura del edificio, pueden recurrir a un seguro para cubrir las reparaciones, a menudo costosas. Una red de protección imprescindible frente a los riesgos inherentes a cualquier construcción.
El estricto marco legal actualmente vigente también tiene como objetivo responsabilizar a todas las partes interesadas. Aguas arriba se debe realizar un estudio de suelo y auditorías reforzadas. Posteriormente, se prevén plazos de presentación de informes estrictos y una mayor formalidad para la detección de trastornos. Suficiente para garantizar un seguimiento riguroso y limitar las desviaciones.
Es cierto que aún quedan algunas zonas grises, como los métodos de cálculo de las primas de seguros o el breve plazo de prescripción en caso de siniestro. Pero, en general, esta reforma supone un avance sustancial en términos de garantizar el acto de adquisición de bienes inmuebles en Marruecos. Una señal positiva que no debe pasarse por alto para tranquilizar a los compradores, empoderar a los profesionales y, en definitiva, reforzar la confianza en el nuevo mercado inmobiliario nacional.
Bilal Cherraji / Inspiraciones ECO
