El lujo sigue siendo popular, pero no a cualquier precio

Los dos expertos hacen balance de la evolución del mercado del lujo en la capital y sus alrededores.

“2023 fue un pico en el mercado de lujo francés. Tendremos que volver a bajar en 2024”

1) Una solicitud más específica

Quienes eligen establecerse más lejos de Bruselas buscan tierras hermosas, tranquilas y tranquilas. “La contaminación acústica no es alta”comenta Sophie Stulemeijer Coene. “Los productos con defectos que eran fáciles de vender hace dos años son más complicados de vender hoy”. añade Frédérique Pauporté. Por otro lado, “Los compradores están atentos a la autenticidad. Aprecian los materiales nobles. También estamos viendo una nueva tendencia entre las personas de 30 a 40 años que empiezan a querer revivir sus viejos apartamentos. No se centran sólo en lo contemporáneo. También están bien informados sobre qué hacer para recuperar un PEB malo”, indica además Sophie Stulemeijer Coene quien añade que“Si bien hasta hace poco no hablábamos de ello en el sector inmobiliario de lujo, la cuestión del PEB es ahora de gran importancia”.

Cuanto mayor es el prestigio, más esperan los compradores tener cosas bonitas y un cierto número de servicios. “No son más difíciles ni exigentes, sino más especializados”dice el director de Emile Garcin.

2) Una cuestión de gusto y cultura

“Encontramos propiedades de calidad en la capital, con hermosos acabados y excelentes servicios, subraya Frédérique Pauporté. Hay grandes arquitectos y los dueños de los proyectos tienen gusto. Bruselas no tiene nada de qué avergonzarse en comparación con otras capitales. En Londres, por ejemplo, los proyectos tienen mucho menos éxito. Esto se puede explicar, entre otras cosas, por el hecho de que, en comparación con otros países, mucha más gente vive en casas que en apartamentos. También tenemos una cultura de renovación, arquitectura y materiales hermosos”.

3) ¿Una propiedad reformada o por reformar?

En la gama alta, los compradores tienden a buscar propiedades que ya hayan sido renovadas. “También depende de la edad. Los menores de 50 años todavía tienen energía para embarcarse en un proyecto de renovación porque realizar el trabajo requiere tiempo y dinero. Y si algunos tienen presupuesto para delegar esta tarea, el seguimiento del sitio sigue siendo necesario”, opina Sophie Stulemeijer Coene. Los compradores de mayor edad se sentirán menos tentados a ponerse a trabajar. Al igual que los expatriados para quienes es más complicado.

Una reforma a fondo (fontanería, electricidad, calefacción, etc.) puede justificar un precio determinado. “Pero una cocina excepcional difícilmente puede valorarse. Los gustos de unos no siempre se corresponden con los de otros”advierte.

Aunque hay muchos proyectos nuevos en trámite, no todos ven la luz debido a la falta de permisos. “Tenemos muchas solicitudes de áticos de clientes que ya no quieren mantener un jardín o una piscina. Luego viven en un apartamento y compran una segunda casa bajo el sol”.dice Frédérique Pauporté.

En propiedades nuevas todavía hay que estar atento a la oferta. “Es bueno hacer algo excepcional, pero nos quedamos en Bélgica”, recuerda Sophie Stulemeijer Coene. Los promotores deben asegurarse de llevar a cabo proyectos para los que existe mercado”.

4) Los precios se han estabilizado

“Estamos volviendo a precios más justos. 2023 no ha sido un gran año. Pero veníamos de dos años excepcionales, con mucha demanda y precios a veces un poco disparatados”, afirma Sophie Stulemeijer Coene. “En las zonas más cotizadas, los precios se mantienen estables, pero las ventas tardan un poco más, notas por su parte Frédérique Pauporté. Los favoritos son más raros. Acabamos de realizar una gran venta por tres millones de euros en la Avenue de la Couronne de Ixelles. Pero nos sorprendió porque lo bueno se acabó en una semana”.

A diferencia de lo que ocurre en otras capitales, los precios en Bruselas siguen siendo relativamente razonables. “Ocho o diez millones de euros ya son muchísimos. La mayoría de nuestros clientes tienen un presupuesto de 400.000 a dos millones de eurosespecifica Sophie Stulemeijer Coene. Los productos muy lujosos son más difíciles de vender, sobre todo gracias a Good Move. La gente no quiere comprar un apartamento realmente bonito en una calle que algún día podría cerrarse y convertirse en peatonal”.

¿Algunos compradores tienen un presupuesto ilimitado? “Esto puede suceder”, señala el director de Emile Garcin. Los clientes nos dicen: ‘no importa el precio pero quiero esta ubicación’. Es la ubicación la que determina el precio. Si no hay coincidencia entre la ubicación y el precio, no se realizará la venta”.

5) Paga el precio correcto

Incluso en el segmento alto, el comprador quiere pagar el precio correcto. “Hay que evitar sobreprecios por parte del propietario. Por eso el momento de la valoración del inmueble es fundamental. El papel del agente inmobiliario ha evolucionado. Cada vez más nos piden consejo y apoyo. Es casi una consultoría. Para fijar el precio, se debe explicar claramente al propietario el valor de su propiedad. Puede quedar un poco más delicioso pero no debes excederte. De lo contrario, la propiedad permanecerá en el mercado y el propietario se sentirá frustrado. Cuando se vende una hermosa propiedad con historia familiar, hay mucha emoción. hay que ser respetuoso, cree Sophie Stulemeijer Coene. En inmuebles de prestigio, el comprador espera disponer de servicios de alta gama. No le gusta negociar demasiado y no se atreve a hacer una oferta con un descuento demasiado grande. Pero, por supuesto, siempre hay un pequeño paso de negociación. Debemos apoyar tanto al vendedor como al comprador”.

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6) ¿Quiénes son los compradores?

La clientela belga sigue activa, pero el mercado de Bruselas también atrae a extranjeros. Los franceses en particular. “Ciertamente ya no estamos en el gran movimiento de los años 1990, pero los franceses todavía están allí. Ya no son necesariamente exiliados fiscales o funcionarios, sino personas que aprecian la calidad de vida en Bruselas”.comenta Sophie Stulemeijer Coene, quien señala otra novedad: “No sólo los encontramos cerca de la plaza Brugmann. También optan por municipios periféricos, como Rhode-Saint-Genèse, por ejemplo. También conocen bien el mercado y los precios. En aquella época eran caros. Esto ya no es así hoy.”

Bruselas también tiene una bonita comunidad de españoles e italianos que también compran. “Es curioso ver que los criterios de búsqueda difieren según el origen. Los belgas y los franceses aprecian tener una cocina abierta; Los italianos odian”, señala Sophie Stulemeijer Coene. Sin olvidar las embajadas, con peticiones muy concretas, como grandes salones de recepción o comedores excepcionales. “Hay que escuchar las necesidades. Las personas de alto nivel generalmente saben lo que quieren o no quieren. Cuando trabajas en bienes raíces de lujo, realmente hay un seguimiento del cliente. Creamos vínculos, conocemos gente estupenda, discutimos la elección de una escuela, por ejemplo. Con los belgas pero sobre todo con los extranjeros. En prestigio, vendemos un arte de vivir. Hablaremos de un magnífico parque al lado de un bonito apartamento o de un buen restaurante”.

7) ¿Un mercado de alquiler?

“Tenemos algunas solicitudes excelentes para propiedades de alquiler”evoca el director general de Barnes, que se hace eco de que los alquileres pueden llegar hasta los 12.000 euros al mes. “Pero unos 6.000 euros al mes ya son buenos alquileres. Algunas personas prefieren alquilar en lugar de comprar porque no saben si se quedarán en Bélgica”. “Hubo un tiempo en que teníamos empresas que pagaban alquileres enormes a sus expatriados. Ya no vemos esodice Sophie Stulemeijer Coene. En el sector inmobiliario de lujo el rendimiento no es bueno: por debajo del 2%. No compramos lujo para alquilar”.