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– Con mayor riesgo, el crowdfunding inmobiliario ha sido una inversión muy rentable en 2023, con una TIR (tasa interna de retorno) media del 10,3%.
Cuando se trata de inversiones, nunca se obtiene una rentabilidad atractiva, para el inversor, sin correr riesgo. Una norma de la que ya no escapa el crowdfunding inmobiliario, práctica que consiste, para un particular, en financiar una operación inmobiliaria (construcción o renovación de un inmueble) a cambio de intereses que se le abonan durante la duración de este préstamo (entre 6 y 36 meses). “Más” porque durante mucho tiempo, el “multimmo” presentaba poco riesgo para los inversores. Pero desde hace dos años las disputas se han ido acumulando. Prueba de ello es el fuerte aumento del número de expedientes que llegan al escritorio de la mediadora de la Autoridad de los Mercados Financieros (AMF), Marielle Cohen-Branche.
Durante una rueda de prensa este martes 4 de junio, este último reveló que el número de expedientes procesados por sus servicios relacionados únicamente con el crowdfunding inmobiliario aumentó un 110% entre 2022 y 2023. Y esto “La tendencia parece continuar en 2024”, podemos leer en su informe 2023, presentado en esta misma ocasión. En cuestión, según este último, “inversores que se quejan de retrasos en la liquidación de cupones o en la prórroga de las emisiones de bonos“.
El resto bajo este anuncio.
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La inversión en un proyecto de crowdfunding inmobiliario da lugar -en la gran mayoría de proyectos- a la emisión de un bono por parte del operador inmobiliario. Es decir, un instrumento de deuda mediante el cual éste se compromete a pagar intereses periódicamente (“el cupón”) al inversor individual. Sin embargo, desde hace dos años, los retrasos en el pago de estos intereses se han multiplicado, lo que puede obligar a los operadores a prorrogar la operación, y a retrasar el reembolso de los “la multitud” (“multitud” en inglés).
Retrasos superiores a 6 meses multiplicados por 4 desde 2021
En 2021, la tasa de retrasos “no contractual”, es decir, que provocan una prórroga del proyecto más allá de 6 meses, se situó en el 6,61%. En 2023, estos mismos retrasos afectaron al menos a uno de cada cuatro proyectos, es decir, entre el 20 y el 25% de ellos, según el barómetro anual de Mazars y Financiación Francia Participativa (FPF). El motivo principal es el aumento del coste del crédito inmobiliario, que ha reducido considerablemente el número de proyectos financiados en piedra, y por tanto la actividad de promotores y comercializadores de propiedades.
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En plena crisis inmobiliaria, ¿se ha vuelto demasiado arriesgado el crowdfunding inmobiliario?
Por tanto, en el contexto de los expedientes tramitados, el mediador comprobó que este riesgo de pérdidas de capital o de iliquidez -es decir, de imposibilidad para el inversor de recuperar su “poner” en el momento deseado – fue mencionado claramente “en el sitio web de las plataformas, pero también en la documentación precontractual y contractual”, detalla su informe. En este caso, en varios casos, el mediador notó la presencia “información incompleta y desequilibrada en cuanto a la presentación de las ventajas y desventajas de las inversiones”.
La falla, en el momento de estos archivos, era una “regulación bastante ligera” para Marielle Cohen-Branche. Un nuevo marco jurídico europeo, juzgado “más restrictivo”, pesa ahora sobre las plataformas de crowdfunding inmobiliario. Desde el 11 de noviembre de 2023, solo los jugadores que hayan obtenido la aprobación de proveedor de servicios de financiación colectiva (PFSP) de la AMF pueden realizar esta actividad. Sin embargo, los PFSP ahora tienen la obligación, por ejemplo, de crear un proceso de suscripción específico para inversores desinformados, con una inversión limitada al 5% de su patrimonio neto, o 1.000 euros.
