La transición energética está redefiniendo la dinámica del mercado inmobiliario. De ahora en adelante, ella coloca el valor verde de la vivienda en el centro de las preocupaciones de compradores e inversores. En 2024, esta tendencia se fortalecerá con una mayor conciencia del impacto del rendimiento energético de los edificios en su valor. Este fenómeno empuja a los propietarios, especialmente en las grandes ciudades francesas, a considerar la posibilidad de realizar renovaciones para mejorar su propiedad y cumplir con los requisitos medioambientales. Descifrando las cuestiones que rodean el valor verde de la vivienda.
Resumen :
¿Cuál es el valor verde de la vivienda?
Una nueva dimensión de la valoración inmobiliaria
El valor verde de la viviendas Se refiere al aumento del valor de los bienes inmuebles. Esta ganancia de valor depende principalmente del rendimiento energético del inmueble, pero también de su impacto medioambiental. En Francia, esta noción ha adquirido un lugar central en las transacciones inmobiliarias. Especialmente desde la implementación del diagnóstico de rendimiento energético (DPE). Ya que estos últimos permiten clasificar las viviendas según su consumo energético y sus emisiones de gases de efecto invernadero.
El impacto directo de la clasificación DPE en los precios de mercado
Según la Situación Inmobiliaria del Notario, esta clasificación influye directamente en los precios de mercado. Porque las propiedades bien calificadas (A o B) se venden a precios más altos. Mientras que los clasificados F o G, considerados “tamices térmicos”, sufren importantes descuentos. De hecho, la proporción de ventas de viviendas de alto consumo energético (clasificadas F y G) en 2023 sigue siendo alta, alcanzando alrededor del 17%. Sin embargo, esta proporción, aunque relativamente estable, ilustra un segmento del parque inmobiliario que se encuentra bajo una fuerte presión en términos de descuentos y revisiones regulatorias.
Evolución del cálculo del DPE y ajustes regulatorios
Desde la introducción del diagnóstico de rendimiento energético (EPD) en 2006, esta clasificación ha sido ampliamente criticada por sus frecuentes revisiones del método de cálculo. Desde septiembre de 2021, el método denominado “consumo real” ha sido sustituido por un método estandarizado. De esta forma, pretende corresponder mejor a las características físicas del inmueble y a las especificidades de cada alojamiento.
Prima verde: una brecha de valor cada vez más significativa
Según las estadísticas del Banque des Territoires, la diferencia de valor entre la vivienda clasificada A y la vivienda clasificada F puede ser de hasta el 20%. Esta prima se debe en parte a la creciente demanda de los compradores de bienes energéticamente eficientes. Lo que refleja una conciencia ecológica y económica en las elecciones inmobiliarias actuales. A partir de ahora, el valor de una propiedad ya no está ligado sólo a su ubicación o su superficie, sino también a su eficiencia energética y su impacto ecológico.
Impacto de las normas energéticas en los precios de mercado
Con la aceleración de las regulaciones sobre desempeño energético, los efectos en el mercado inmobiliario se sienten más que nunca. En efecto, En el primer semestre de 2024, las viviendas con mayor consumo energético representan una proporción notable de las transacciones, en particular las de las clases F y G. Sin embargo, el fuerte aumento de su presencia observado en 2022 se ha estabilizado. Lo que quizás indique un ajuste del mercado a los nuevos estándares energéticos.
Por otro lado, la proporción de viviendas mejor valoradas (A y B) sigue siendo baja y representa sólo alrededor del 9% de las ventas. Sin embargo, sin determinadas regiones como Île-de-France, los apartamentos bien valorados se valoran más. Esto ilustra así la importancia del rendimiento energético como criterio de elección para los compradores.
Para ello, el gobierno francés impone restricciones progresivas al alquiler y a la venta de las viviendas menos eficientes (ley energía-clima). Esto anima a los propietarios a realizar obras de renovación para mejorar el valor ecológico de sus viviendas. De hecho, las viviendas clasificadas F y G, que representan alrededor del 17% del parque inmobiliario francés, corren el riesgo de sufrir una reducción significativa de su valor de mercado si no se ajustan a los estándares energéticos.
Las nuevas normas, que obligan a renovar las viviendas que consumen mucha energía, también influyen en la demanda inmobiliaria. Una propiedad etiquetada como “energéticamente eficiente” atrae a más compradores potenciales. Estos están motivados por el ahorro de energía a largo plazo, pero también por una creciente preocupación por la huella ecológica de sus viviendas. Como resultado, las propiedades de alto rendimiento energético se venden más rápidamente y a un precio más alto. Lo que refuerza así la prima de valor verde.
En 2024, el valor de las viviendas eficientes podría aumentar entre un 5 y un 10 % de media en comparación con las propiedades que consumen mucha energía.
Problemas financieros para propietarios y compradores.
Para los propietarios, modernizar una vivienda puede representar una inversión importante, pero rentable. Así, observamos que El precio medio de las viviendas con peor rendimiento se mantuvo ligeramente en 2023. Observamos un aumento del +1% para los apartamentos y del +2% para las casas. Mientras que las propiedades mejor valoradas se benefician de primas de hasta +15% en Provenza-Alpes-Costa Azul.
Las obras de renovación energética, aunque costosas, cuentan con apoyo financiero como las ayudas de la Agencia Nacional de la Vivienda (Anah) y el sistema MaPrimeRénov’. De hecho, esta ayuda reduce el coste global de la obra. De esta forma, permiten a los propietarios cumplir más fácilmente con los nuevos requisitos legales, al tiempo que aumentan el valor de mercado de su propiedad.
Los compradores, por su parte, son cada vez más sensibles a esta dimensión ecológica. Sobre todo porque los préstamos inmobiliarios ecológicos, ofrecidos por determinados bancos, permiten obtener condiciones de financiación ventajosas para propiedades respetuosas con el medio ambiente. Esta tendencia podría, según los expertos, contribuir a una dinámica más amplia de valorización de los bienes ecológicos en los próximos años.
Perspectivas de desarrollo del valor verde en 2024 y más allá
La dinámica del valor verde de la vivienda parece destinada a fortalecerse, particularmente con las nuevas regulaciones impuestas hasta 2030 para erradicar los tamices térmicos. En este sentido, La Note de Conjoncture prevé una contracción del mercado de la vivienda antigua en el segundo semestre de 2023 debido a la caída de las transacciones. Y esto se debe en parte a las limitaciones de los tamices energéticos. Esta previsión subraya la importancia de las reformas para estabilizar y mejorar el mercado inmobiliario a largo plazo.
A medida que estas reformas lleguen a buen término, las previsiones muestran un aumento de la demanda de viviendas ecológicas. Esto es especialmente cierto en las zonas urbanas, donde los costos de energía son más altos. En estas regiones, los compradores buscan soluciones sostenibles para hacer frente al aumento de los precios de la energía. Esta demanda sostenida promete ampliar la brecha de valor entre la vivienda eficiente y los tamices energéticos, marcando un cambio estructural en el mercado inmobiliario en Francia.
