La situación en el mercado inmobiliario es difícil en estos momentos. Los precios son altos y las tasas hipotecarias no son bajas; nadie quiere vender y muchas personas han desistido de intentar comprar. En una encuesta reciente sobre el estado de ánimo realizada por Fannie Mae, solo el 17 % de los encuestados dijo que ahora era un buen momento para realizar una compra.
Los tiempos desesperados exigen, bueno, diferente Con eso en mente, aquí hay cuatro sugerencias para cualquiera que todavía esté interesado en lograr la propiedad de una vivienda, pero que esté harto del estado actual del mercado inmobiliario tradicional.
Viviendas prefabricadas
Si has visto un parque de casas rodantes, has visto todas casas prefabricadas, ¿verdad? No es así.
“Estoy en la Infantería de Marina y he viajado por todo el mundo y he vivido en muchas casas. Esta es, sin duda, la mejor casa en la que he vivido”, dijo Héctor Cárdenas, quien compró una de las primeras casas disponibles en un nuevo desarrollo de viviendas prefabricadas cerca de Richmond, Virginia, en 2023.
Más información: Los mejores préstamos personales
La casa cuenta con cuatro dormitorios, dos baños y amplios patios tanto en la parte delantera como en la trasera. Le costó a Cárdenas 240.000 dólares. Calcula que una vivienda comparable “construida en el lugar” (las casas prefabricadas también se conocen como “construidas en fábrica”) le habría costado 125.000 dólares más.
Cárdenas es uno de los beneficiarios de un gran impulso a nivel de toda la industria que comenzó hace aproximadamente una década para hacer que las casas prefabricadas se vean y funcionen más como las construidas en el lugar, dijo Chad Reed, director de programas y crecimiento de Ivory Innovations, una organización sin fines de lucro dedicada a la vivienda con sede en Boston.
El Instituto de Viviendas Prefabricadas, un grupo industrial, desarrolló un nuevo estándar llamado “CrossMod”, abreviatura de casas “crossover”. CrossMod y otras casas prefabricadas más nuevas están “diseñadas para competir” con las casas unifamiliares tradicionales construidas en el lugar: tienen un aspecto similar, cuentan con una eficiencia energética y una resistencia a la intemperie comparables y están fijadas permanentemente a una base.
Reed dijo que quien compre una casa prefabricada probablemente necesitará obtener un seguro de hogar a través de un proveedor especializado, pero un obstáculo mayor que solía afectar el proceso se ha superado en gran medida. Las hipotecas que tratan las casas prefabricadas como bienes inmuebles, no como propiedad personal, son mucho más fáciles de conseguir ahora, gracias a CrossMod.
Varios grandes constructores están desarrollando viviendas CrossMod, siendo Clayton Homes el más grande. Las casas prefabricadas tienden a estar agrupadas en desarrollos relativamente nuevos, dijo Reed, pero los buscadores de casas pronto podrían encontrar más de ellas en lotes existentes.
Las casas prefabricadas no son “sexys”, dijo Reed, pero “cuando se habla de aumentar la asequibilidad, es difícil encontrar algo mejor que las prefabricadas”.
Bancos de tierras
¿Qué es un “banco de tierras”? No es un banco, ni tampoco es realmente un terreno, sino un depósito menos conocido de propiedades disponibles para la compra y una excelente opción para algunas personas que buscan echar raíces en una comunidad especial.
“En general, las propiedades presentan algún tipo de desafío, pero muchas, muchas de ellas son oportunidades increíbles para quienes compran una vivienda por primera vez”, dijo Brian Larkin, director de la Red Nacional de Bancos de Tierras del Centro para el Progreso Comunitario.
Existen más de 300 bancos de tierras en todo el país, la mayoría de ellos al este del río Mississippi (aunque no solo ellos). Los bancos de tierras surgieron de los escombros de la crisis de las hipotecas de alto riesgo, cuando muchas comunidades se encontraron con más propiedades vacías y en dificultades de las que podían gestionar.
Los bancos de tierras no son las únicas agencias públicas que toman posesión de propiedades vacías y luego intentan venderlas, pero se diferencian de otras en un aspecto clave. Generalmente tienen la misión de vender o “disponer” de propiedades de acuerdo con los mejores intereses de la comunidad local, mientras que las agencias gubernamentales como las ciudades o los condados pueden estar obligadas por ley a vender una propiedad al mejor postor.
Larkin advierte que los compradores deben tener en cuenta algunas cuestiones. Una de ellas es que los bancos de tierras tienden a prestar servicios en zonas con una alta concentración de propiedades vacías, lo que a menudo significa que ha habido una despoblación en la zona. Si se muda de una comunidad diferente, tenga en cuenta que la economía y los servicios locales pueden ser diferentes a los que está acostumbrado.
Además, como los bancos de tierras existen para administrar propiedades que han sido abandonadas, esas casas generalmente necesitan ser reparadas, a veces mucho. (En algunos casos, si se considera que una casa está demasiado deteriorada para ser rehabilitada, un banco de tierras puede decidir demolerla y simplemente revender el terreno vacío).
Katelyn Wright, directora ejecutiva del Greater Syracuse Land Bank en el norte del estado de Nueva York, advierte que la cantidad de trabajo que necesitan la mayoría de las propiedades de los bancos de tierras puede significar que no sean atractivas para muchos compradores.
NaDonte Jones, un nativo de Syracuse, compró una casa que necesitaba reformas en el banco de tierras y, a pesar de trabajar profesionalmente en el sector de la construcción (tiene su propia empresa de plomería), Jones dice que terminó gastando mucho más de lo que había presupuestado inicialmente. Aun así, dijo que está “muy contento con el resultado” y cree que hay un enorme potencial de aumento en los valores de las propiedades de Syracuse.
Lo que puede resultar menos intuitivo es que las propiedades más baratas no siempre significan que sea fácil conseguir hipotecas. De hecho, los bancos suelen ser reacios a conceder préstamos de “pequeños montos” (a menudo definidos como cualquier monto inferior a 100.000 dólares) porque sus costos son fijos y los pagos mensuales resultantes son demasiado pequeños para que les merezca la pena. Si a eso le sumamos las serias necesidades de construcción, la financiación se vuelve aún más complicada.
Pero muchos bancos de tierras, incluido Greater Syracuse, tienen asociaciones con instituciones financieras de desarrollo comunitario, que son prestamistas locales o regionales orientados a misiones que pueden ayudar con el financiamiento específico para el comprador de una propiedad del banco de tierras.
El consejo de Larkin para cualquier persona interesada en comprar una casa y explorar la posibilidad de adquirirla a través de un banco de tierras es llamar directamente a la entidad y hacer todas las preguntas que pueda. Averigüe sobre el estado de las casas disponibles y pregunte si hay opciones de financiación especiales disponibles. Una advertencia final: si compra una casa que necesita reparaciones, casi siempre tendrá que firmar un acuerdo al cierre de la compra en el que se indique que todas las renovaciones se completarán en un plazo determinado.
ADU, ¿y tú?
Ashley Wong y su marido, Eric, han pasado los últimos meses buscando la casa perfecta. Los Wong viven en el área metropolitana de Seattle y querían más espacio para ellos, un patio grande para sus perros y una residencia para los padres ancianos de Eric, que algún día vivirán en ella.
“Están muy bien ahora”, dijo Ashley, “pero queremos prepararnos para que eso cambie. Queríamos un espacio donde pudieran estar cómodos y no tuviéramos que estar encima de ellos”.
La casa “unicornio” que encontraron tiene un sótano con salida al exterior, con su propio baño y cocina, y acceso al mismo patio trasero que la parte principal de la casa, pero no se puede acceder desde el interior.
Ese tipo de residencia adicional se conoce a menudo como unidad de vivienda auxiliar o ADU. También se las puede llamar “apartamentos para abuelas”, “suites para suegros”, “apartamentos secundarios” o cualquier otro nombre. Pueden ser independientes o agregarse a una estructura existente en una propiedad a través de un garaje, sótano, ático u otro espacio.
Las ADU pueden no ser la mejor solución rápida para la crisis de asequibilidad, pero son especialmente adecuadas para abordar una variedad de problemas, dijo David Morley, gerente del programa de investigación de la Asociación Americana de Planificación.
Morley señaló que, ya sea que un propietario construya una nueva estructura en su patio trasero o convierta parte de su casa en una suite para suegros como la que los Wong tuvieron la suerte de encontrar intacta, suele implicar un costo de construcción considerable. Las unidades de vivienda unifamiliares pueden no ser tan caras como una vivienda unifamiliar, pero eso se debe principalmente a que son más pequeñas.
Sin embargo, lo que sí pueden hacer es permitir que varias generaciones vivan juntas, por ejemplo, con padres mayores, como prevén los Wong, o con hijos en edad universitaria que no pueden permitirse tener una vivienda propia pero que desean algo de privacidad. Otra opción es que proporcionen una fuente de ingresos mediante alquileres a corto o largo plazo.
“Creo que hay un número cada vez mayor de personas que están realmente interesadas en la idea de tener un espacio que puedan usar de manera flexible, de diferentes maneras y en distintos momentos durante su estadía en una casa”, dijo Morley.
Para alguien que está buscando una casa, entonces, buscar una unidad adicional de vivienda no es una solución inmediata a la imposibilidad de encontrar algo asequible. Pero ampliar la búsqueda a propiedades que puedan albergar una unidad adicional de vivienda para otros miembros de la familia extensa puede ser una solución a un posible desafío habitacional.
Los compradores también podrían considerar, junto con su prestamista, si un tipo de “piratería inmobiliaria” (comprar una casa con espacio alquilable para capitalizar ese flujo de ingresos) tiene más sentido que comprar un lugar para ocuparlo solo.
Fideicomisos de tierras comunitarias
Los fideicomisos de tierras comunitarias (CLT, por sus siglas en inglés) son organizaciones sin fines de lucro que poseen una parcela de tierra y venden casas en el terreno a individuos y familias. Los compradores obtienen la propiedad total de su propiedad, pero aceptan un límite en el valor de reventa que pueden obtener cuando venden su casa. Ese modelo no solo hace que la propiedad de una vivienda sea asequible, sino que la mantiene así.
“La idea es que se le dé a usted la oportunidad de acumular cierta cantidad de riqueza, pero que esté restringida para que sea asequible para el próximo comprador de una vivienda”, dijo Brian Stromberg, director de políticas nacionales de Grounded Solutions Network, que desarrolla las mejores prácticas para los CLT. “La idea es que sea asequible para generaciones tras generaciones”.
Tasas hipotecarias:¿Cuáles son las tendencias para 2024?
Los CLT suelen tener algún tipo de estructura de gobernanza que incluye la participación de los miembros de la propia comunidad. “Controlar la tierra te da la capacidad de dirigir lo que sucede en ella en mayor medida de lo que podrías hacerlo de otra manera”, dijo Stromberg.
Elevation Community Land Trust, con sede en Denver, existe desde hace apenas siete años, pero ya ha visto a una persona comprar una casa, venderla y seguir adelante. ECLT tiene un límite del 25 % en la apreciación: un propietario que compra una casa por, digamos, $150,000 y la vende por $200,000 se embolsaría $12,500 en lugar de $50,000, como en el mercado abierto.
“Es una forma de acceder a la propiedad de una vivienda y de lograr estabilidad”, afirmó Stefka Fanchi, directora ejecutiva del grupo. Fanchi considera que el modelo de propiedad de CLT es un “trampolín para acceder al mercado” que es preferible al alquiler.
Elevation CLT opera en todo el estado, lo que lo hace inusual entre los fideicomisos de tierras comunitarias, la mayoría de los cuales, señala Fanchi, son “hiperlocales”, ya que ocupan un pequeño vecindario o sección de una ciudad. Aun así, dondequiera que los residentes se reúnan para vivir sus valores, se mantiene la comunidad, dijo.
“Es un refuerzo contra el desplazamiento, ¿no?”, dijo. “Mantiene a la gente en su lugar, pero también crea una comunidad adicional a través de la propiedad colectiva de la tierra y el control de la misma a lo largo del tiempo”.
En los últimos años, ha habido un resurgimiento del interés en los CLT a medida que la vivienda se ha vuelto cada vez más inasequible, dijo Stromberg, pero pueden ser mucho más que una fuente de propiedad de vivienda. El primer CLT fue desarrollado por veteranos del movimiento de derechos civiles para asegurar tierras agrícolas de propiedad comunitaria para los residentes negros. Las versiones modernas pueden contener espacios verdes, desarrollos de uso mixto y más, y los CLT pueden estar ubicados en ciudades, suburbios o áreas rurales.
