Estimar el valor de su terreno es esencial para preparar adecuadamente una venta o un proyecto de desarrollo. El método de estimación varía dependiendo de la zona donde se ubica el terreno: zona chalet o zona edificable. A continuación se ofrece una descripción general de los métodos utilizados habitualmente.
Estimación en Zona Villa
Método comparable: Este método implica comparar su terreno con lotes similares que se han vendido recientemente en la misma zona. Examinamos criterios como la superficie, la ubicación y las características específicas del terreno.
Ejemplos de cálculo: Si en su barrio se vendió un terreno de 500 m² por 2.500.000 DH y su terreno tiene una superficie de 600 m², puede estimar su valor basándose en el precio por metro cuadrado de la venta comparable: Precio estimado del terreno =2.500.000 DH/ 500 m²×600 m²=3.000.000 DH
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Método Terrestre por Construcción: Este método evalúa el valor del terreno considerando el valor actual de la casa o estructuras presentes, si existen, y el costo de reemplazar estas estructuras, teniendo en cuenta su condición.
Ejemplos de cálculo: Si el coste de reposición de una casa en el terreno se estima en 1.000/000 DH y la casa está en buenas condiciones (80% de su valor), y el terreno desnudo se valora en 2.000.000 DH, el valor total sería:
Valor de la casa =
1.000.000 DH×0,8=800.000 DH
Valor total del terreno= 2.000.000 DH+800.000 DH=2.800.000 DH
Estimación en zona de construcción
Método de evaluación del promotor: Este método consiste en estimar el valor del terreno en función de la rentabilidad potencial de un proyecto inmobiliario. Calculamos la facturación potencial del edificio a construir y deducimos los costes de construcción, otros costes y el margen del promotor.
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Ejemplos de cálculo: Imaginemos que se puede construir un edificio de 10 apartamentos vendidos a 1.000.000 de DH cada uno, lo que representa una facturación potencial de 10.000.000 de DH. Los costes de construcción se estiman en 4.000.000 de DH y los demás costes (autorizaciones, impuestos, etc.) en 1.000.000 de DH. Se estima que la promotora consigue un margen bruto del 15% o 1.500. 000 dirhams.
El valor del terreno sería la diferencia entre facturación potencial, costes y margen:
Valor de la tierra = 10.000.000 – 4.000.000 – 1.000.000 – 1.500.000 = 3.500.000 DH
