¿Ilegal? Una práctica que escapa a cualquier supervisión

No, no es el Salvaje Oeste. Sin embargo, tenga en cuenta que estas empresas o particulares, que se mueren por adquirir su casa, sin intermediarios ni demoras, y a menudo acompañadas de promesas de pago íntegramente en efectivo, escapan a cualquier forma de supervisión o regulación.

La Oficina de Protección al Consumidor (OPC), la Autoridad de los Mercados Financieros (AMF) e incluso la Autorregulación del Corretaje Inmobiliario de Quebec (OACIQ) nos han confirmado que esta actividad no está bajo su jurisdicción.

“¿Significa esto que todos estos individuos o empresas son bandidos? Por supuesto que no. ¿Pero hay vaqueros en el lote? Desde luego”, afirma sin dudarlo el abogado Luc Audet, que conoce este ámbito de actividad como la palma de su mano.

La ley del mercado

Hace unas semanas, llamó la atención el inicio del proceso (investigación preliminar) en el tribunal de Montreal contra Mark Blumenthal y Constantin Niphakis, dos personas vinculadas a la empresa con el evocador nombre de “Compro casas CA$H”. este campo de actividad.

Una actividad tan antigua como los tiempos que consiste básicamente en comprar una propiedad a buen precio para revenderla más, más o menos rápidamente, una vez finalizada una operación de reforma o renovación. Luego hablamos de voltear.

A Blumenthal se le acusa de haber causado dos víctimas, mientras que a Niphakis se le atribuyen nueve. Hasta que un juez evalúe si las pruebas son suficientes para llevar al acusado a juicio, una prohibición de publicación nos impide revelar la estratagema utilizada para defraudar a sus víctimas.

La Asociación Profesional de Corredores Inmobiliarios de Quebec (APCIQ) no se sorprende de que este sector mal controlado dé lugar a este tipo de deslizamientos. Como suele ocurrir, resume Me Audet, a falta de una supervisión clara, “es la ley del mercado la que prevalece”.

“La ley del mercado no siempre es mala en sí misma”, añade. En general, nadie le pondrá un cuchillo en la garganta para obligarlo a vender su casa por dinero en efectivo. Sin embargo, en ausencia de supervisión adicional, ninguna ley protege realmente a las personas, a menudo vulnerables, que se encuentran en la mira de estos individuos.

no hay coincidencia

Debe saber que no es casualidad, en la mayoría de los casos, que un comprador viajero (un empresario o un inversor inmobiliario) se interese por su casa, más que por la del vecino.

Su interés suele tener su origen en la recepción de datos inmobiliarios y financieros vendidos por empresas de extracción de datos inmobiliarios, como MonProspecteur.com, de Quebec, o JLR, propiedad de la agencia de crédito estadounidense Equifax.

Estas empresas informan diariamente a sus suscriptores de todos los avisos de ejercicio y venta bajo supervisión judicial -los “avisos de 60 días” en la jerga-, enviados cada día a los propietarios morosos, ya sea de sus bancos o de su municipio.

“La gente no lo sabe y la mayor parte del tiempo entra en pánico”, lamenta la corredora inmobiliaria Nathalie Bégin. De un día para otro saben que corren el riesgo de perder su hogar…”

“Y como por arte de magia, en el mismo momento”, continúa, “un comprador llama a la puerta con una solución ya preparada: comprar su casa rápidamente con dinero en efectivo. Obviamente, invariablemente, a un precio de 100.000 a 150.000 dólares, inferior al precio de mercado”.

Otros, especialmente donde las ciudades prohíben las solicitudes puerta a puerta, se dirigen a los propietarios por escrito. Así fue como el propietario de un condominio en el centro de Montreal pudo recibir no menos de cincuenta cartas de compradores no solicitados en la semana siguiente a la recepción de su primer “aviso de 60 días”.

Una nueva realidad bien comprendida por el presidente fundador de MonProspecteur, que niega poder controlar lo que hacen sus suscriptores con la información pública que difunde.

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Título: ¿Estamos interesados ​​en tu casa? ¡Cuidado, cuidado!

Martín Jolicoeur

Todos los expertos con los que hablamos recomiendan la mayor precaución a aquellos que, como quizás usted, reciben o recibirán algún día la visita de un comprador ambulante, que de repente se ha “enamorado” de su casa en la esquina de una calle. “visita al barrio”.

Nathalie Bégin, corredora inmobiliaria y presidenta del comité de prácticas de corretaje de la Asociación profesional de corredores inmobiliarios de Quebec (APCIQ), lamenta que el legislador no haga más para tapar “esta brecha” que permite a cualquier inversor o empresario de la construcción participar en compraventa y reventa de inmuebles.

Sin supervisión y orden profesional, es el público el que se encuentra en riesgo y sin recursos contra prácticas reprobables, cree.

A los propietarios que reciben la visita de un profesional para una compra tan rápida, les aconseja tomar todas las precauciones necesarias antes de firmar cualquier cosa que no les beneficie.

Para presionar, muchas veces intentamos hacerles creer que se trata de una “oferta que no pasará dos veces”. Este no es el caso, afirma, y ​​añade que su oferta suele estar muy por debajo del mercado.

¿Y el efectivo?

Si le ofrecen comprar su casa al contado, con una maleta llena de billetes, la precaución es probablemente aún más importante, afirma Louis Beauchamp, portavoz de la Organización autorreguladora del corretaje inmobiliario de Quebec (OACIQ).

El hecho de que una transacción se realice en efectivo no exime en modo alguno al vendedor de firmar un contrato de compraventa ante notario, quien está obligado, al igual que los corredores de bienes raíces, a verificar el origen de los fondos recibidos.

Sin embargo, a este respecto, la Chambre des notaires du Québec es más que discreta y ha optado por no responder a ninguna de nuestras numerosas solicitudes de entrevista sobre los derechos y obligaciones de los miembros de esta profesión en este ámbito.

En cualquier caso, avise tanto a la OACIQ como a la Autoridad de los Mercados Financieros (AMF), en caso de duda un vendedor nunca debe dudar en llamar a las líneas de información de uno u otro de estos dos organismos.

Cuadro complementario al texto (anterior) sobre precaución:

¿Qué hacer si alguien toca el timbre?

• Da un paso atrás, no firmes nada. Al principio no haga ningún acuerdo, verbal o escrito.
• Haga su investigación; infórmese sobre la empresa o persona que se acerca a usted.
• Pídale a su representante que le muestre su permiso de comercio ambulante de la Oficina de Protección al Consumidor (OPC). La posesión de dicho permiso es obligatoria.
• Compruebe que la empresa esté debidamente inscrita en el Registro Mercantil de Quebec (accesible online de forma gratuita) y que la información que allí figura (dirección, accionistas, directores, etc.) corresponda a lo que le han dicho.
• Verifique la reputación de la empresa. Solicite referencias y hable con clientes anteriores.
• Busque rastros de la historia, quejas, demandas, en la web, en informes periodísticos pasados ​​y en la OPC.
• En caso de duda, hable con un amigo de confianza y tómese el tiempo de consultar a un tasador o corredor inmobiliario independiente para verificar que la oferta recibida se ajuste al mercado.
• ¿Se siente presionado y presionado por el tiempo? Esta es una buena razón para hacer aún más preguntas.

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Caja pequeña 1

Título: 9000

Es el número de notificaciones de ejercicio, abandono o venta bajo supervisión judicial entregadas cada año en Quebec por instituciones financieras.

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Caja pequeña 2:

Título: Corretaje ilegal

A pesar de la reciente explosión de avisos de ejercicio, abandono y ventas bajo supervisión judicial, la OACIQ no ha observado un aumento de las denuncias públicas de intermediación ilegal.

En 2023, la Autorregulación de la Corretaje Inmobiliario de Quebec (OACIQ) abrió un total de 66 investigaciones sobre prácticas ilegales de corretaje inmobiliario.

Esta es aproximadamente la misma cifra que en años anteriores. La organización recibe, año tras año, unas 3.000 quejas del público, explica su portavoz, Louis Beauchamp.

De ellas, entre 60 y 70 denuncias se refieren a aspectos concretos de la Ley de Intermediación Inmobiliaria que pueden afectar, en determinadas circunstancias, a las prácticas de estos profesionales en la compra y/o reventa rápida de inmuebles.

En 2022, la OACIQ abrió 67 investigaciones por intermediación ilegal. Del lote, siete dieron lugar a la emisión de multas.

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Caja pequeña 3:

Título: Comprar en efectivo: marketing 101

En Internet, en el tablón de anuncios del centro comunitario o en los folletos que se dejan en la puerta de la casa, casi siempre lo mencionan.

“¡Compraremos tu casa rápidamente, sin intermediarios y sobre todo al contado!” Un último argumento, el del efectivo, que por supuesto no carece de interés para varios propietarios, especialmente en un período de explosión de avisos de ejercicio, abandonos y ventas bajo control judicial.

Pero en realidad, este tipo de transacciones son extremadamente raras, confía el formador Ghislain Larochelle, presidente de Immofacile.ca, que ya ha realizado decenas de transacciones inmobiliarias por cuenta propia.

“La gran mayoría de las veces se trata de marketing”, explica el hombre que también escribe una columna habitual en El diario.

“Hablan de una transacción en efectivo para sugerir que la transacción se realizará rápidamente, sin molestias o preocupaciones que podrían constituir para algunos la idea misma de que al comprador se le pueda negar un préstamo hipotecario”.

“No, normalmente nadie te dará 700.000 dólares en efectivo en un sobre. Y si es así, ¡hazte preguntas!-30-

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