Los mercados inmobiliarios pueden presentar riesgos importantes para los inversores, la estabilidad financiera y el desarrollo económico en general. Por lo tanto, es importante realizar un análisis exhaustivo de estos riesgos. Los riesgos crecientes pueden requerir medidas regulatorias para reducirlos. Tiene sentido distinguir entre riesgos cíclicos y estructurales.
La gran crisis financiera y económica de hace 15 años hizo que los actores de los mercados inmobiliarios y financieros, los reguladores y, sobre todo, millones de hogares fueran dolorosamente conscientes del importante papel que los mercados inmobiliarios pueden desempeñar en el desarrollo de la economía global y la estabilidad financiera. mercados. Esta no fue de ninguna manera la primera lección de esta relación, pero la simultaneidad de muchas fallas regionales causadas por la creación de redes globales creó una crisis global. Desde entonces, los mercados inmobiliarios han sido vigilados de cerca y, con razón, se han tomado medidas regulatorias para reducir la sensibilidad de los mercados financieros; en particular, se ha reducido significativamente la capacidad de los bancos para conceder préstamos.
Sin embargo, ni la creación de redes globales ni las lecciones de la crisis financiera significan que hayan surgido estructuras armonizadas y, por lo tanto, dinámicas de mercado no uniformes. Por supuesto, los mercados inmobiliarios también están impulsados por tendencias y ciclos globales y experimentan fases de correlación a veces más fuerte y a veces más débil. Pero también es cierto que en la actualidad todavía existen diferencias regionales muy marcadas en el desarrollo del mercado inmobiliario. Por ejemplo, los índices de precios de la vivienda en los países de la OCDE se han movido de manera diferente en un total de 110 puntos porcentuales desde 2010, y estos ya son valores ajustados a la inflación. Las diferencias en el crecimiento nominal son aún mayores. Y, por supuesto, los índices nacionales ocultan las grandes diferencias regionales entre los diferentes países. Si los mercados se mueven de manera diferente, esto puede ser una expresión de diferentes relaciones de escasez, que surgen, por ejemplo, debido a diferentes desarrollos de los ingresos o de la población, pero también puede indicar que los mercados están sujetos a diferentes riesgos de una posible corrección del mercado.
Por lo tanto, estas sensibilidades deben tenerse en cuenta. El CERS (Junta Europea de Riesgo Sistémico) lo hace utilizando diversos parámetros y obtiene evaluaciones de riesgo para los mercados inmobiliarios de los 31 países examinados. Su objetivo es mostrar si un mercado podría corregirse y en qué medida dicha corrección podría suponer una amenaza para la estabilidad del sistema financiero.
La elección de los indicadores tenidos en cuenta es en gran medida comprensible, pero se basa sobre todo en consideraciones de plausibilidad; por lo tanto no es obligatorio. Otros análisis pueden seleccionar otros indicadores. Sobre todo, la ponderación de los indicadores es siempre algo arbitraria. En un estudio reciente, mostramos cómo los factores de ponderación determinantes pueden influir en la evaluación de riesgos (Just/Salzberger, 2024).
Este artículo aborda otro aspecto relacionado: dividimos los indicadores de riesgo utilizados, muy cercanos a los del CERS (pero no idénticos), en indicadores que reflejan diferencias estructurales y en indicadores cíclicos. Para permitir una comparación entre las puntuaciones de riesgo de la ESRB y nuestras propias puntuaciones determinadas, las escalas de calificación deben estar alineadas. Para ello, las cuatro categorías de riesgo de la ESRB –“limitado”, “bajo”, “medio” y “alto”, que originalmente representaban valores de cero a tres- se convierten en una escala ampliada de uno a diez utilizando cuantiles. Esta conversión se lleva a cabo manteniendo la misma ponderación de los criterios subyacentes y permite calcular una puntuación de riesgo global que es consistente y comparable a las puntuaciones desarrolladas internamente. La correlación de estas dos puntuaciones de riesgo, tanto cíclica como estructural, con los valores transformados de los análisis CERS proporciona información adicional valiosa.
Obviamente, existen diferencias significativas entre los países en los que los riesgos se señalan mediante qué indicadores: algunos mercados (Portugal en particular) obtienen puntuaciones altas en nuestro subíndice de riesgo estructural, pero puntuaciones moderadas en el subíndice cíclico. Para la República Checa y Austria, la situación es exactamente la contraria: los indicadores estructurales apuntan más hacia la estabilidad, mientras que el componente cíclico señala riesgos.
Esta distinción es importante porque los riesgos cíclicos y estructurales podrían hacer útiles diferentes medidas: el riesgo cíclico podría generar un colchón de riesgo adicional, mientras que el riesgo estructural podría reducirse principalmente cambiando estas estructuras. Por lo tanto, esta división tiene sentido para respaldar los riesgos con las medidas adecuadas.
Por cierto, los gráficos también muestran que algunos mercados obtienen puntuaciones relativamente altas en la puntuación de la ESRB y puntuaciones relativamente bajas en los componentes cíclicos y estructurales de nuestra puntuación. Esto se aplica, por ejemplo, a Irlanda. Aquí existen diferencias que resultan únicamente de la elección de indicadores y ponderaciones. Lo que es “correcto” sólo puede determinarse con precisión en retrospectiva. En casos tan inciertos, podría ser prudente determinar varias puntuaciones en paralelo para obtener una imagen de riesgo relativamente fiable a partir de las distribuciones así generadas. Lamentablemente, la seguridad general no se puede determinar de esta manera; sólo reduce un poco la incertidumbre, al menos.
Fuentes:
JERS (2019). Vulnerabilidades en los sectores inmobiliarios residenciales de los países del EEE Septiembre de 2019. Frankfurt.aM
Justo, T. (2023). Mercados inmobiliarios europeos con riesgos inconsistentes. Libertad económica, 3 de julio de 2023, [Zugriff am 03.07.2023]
Just, T. y Salzberger H. (2024). Riesgo estructural y cíclico de la vivienda en los países de la OCDE. En: Intereconomía 3 (2024).
Fuente: CERS (2019), Just/Salzberger (2024)
Universidad de Ratisbona
Universidad de Ratisbona
Últimos artículos de Tobias Just y Hannah Salzberger (Mostrar todo)
#Riesgos #estructurales #cíclicos #en #mercados #inmobiliarios #internacionales
1716562281
