Para incentivar el alquiler permanente en detrimento del alquiler turístico, la ley El meur del 19 de noviembre de 2024 introduce una serie de medidas: fiscalidad menos favorable para los alquileres amueblados, un DPE obligatorio y poderes reforzados de los alcaldes.
Para combatir la escasez de viviendas vacías y la transformación de viviendas en alquileres turísticos destinados a clientes de paso, las iniciativas parlamentarias se han multiplicado. Ley N° 2024-1039 de 19 de noviembre de 2024 encaminada a fortalecer las herramientas regulatorias de alojamiento turístico amueblado a nivel local (JORF N° 0274 de 20 de noviembre de 2024), conocida como ley El meur contiene una serie de medidas destinadas, en particular, a reforzar las competencias de los municipios.
Una nueva reforma fiscal
La ley modifica –una vez más– el régimen fiscal de los micro-BIC aplicables a los ingresos procedentes de alojamientos turísticos amueblados, régimen también denominado “nicho fiscal de Airbnb” (CGI, art. artículo 50-0). Estas nuevas normas se aplicarán a los ingresos por alquiler percibidos a partir de 2025. Para los ingresos por alquiler de alojamientos y habitaciones de invitados clasificados amueblados, se aplica el régimen micro-BIC hasta un límite de 77.700 euros de ingresos por alquiler anuales (frente a 188.700 euros). la reducción asciende al 50% (frente al 71%). Para los alojamientos amueblados no clasificados, se aplica el régimen micro-BIC dentro del límite de 15.000 euros de ingresos anuales por alquiler (frente a 77.700 euros), la reducción asciende al 30% (frente al 50 actual).
Para los ingresos de 2024, las tarifas serán las vigentes (antes de la ley de finanzas para 2024). Para los alojamientos amueblados no clasificados, el artículo 45 de la ley de finanzas para 2024 (ley n° 2023-1322 de 29 de diciembre de 2023, ley de finanzas para 2024, JORF n° 0303 de 30 de diciembre de 2023) ya había fijado una tasa del 30%. dentro del límite de 15.000 euros. Sin embargo, en febrero de 2024, Bercy autorizó a los contribuyentes a seguir aplicando el tipo y el volumen de negocios anteriores (BOI-BIC-CHAMP-40-20). El 8 de julio de 2024, el Consejo de Estado canceló esta nota fiscal, sin que esta cancelación tenga consecuencias para los contribuyentes que declararon oportunamente sus ingresos de 2023.
Además, el texto inicial del proyecto de ley El meur tenía previsto eliminar otro aspecto del vacío fiscal de Airbnb: la posibilidad de deducir la depreciación en el cálculo de la plusvalía en caso de reventa del alojamiento en régimen de alquiler amueblado no profesional (LMNP). Esta medida se incluyó en el proyecto de ley de finanzas para 2025, cuyo fallido resultado conocemos.
DPE obligatorio para alojamiento turístico amueblado
El diagnóstico de eficiencia energética (DPE) se hace obligatorio en los alojamientos turísticos amueblados. La ley pone así fin a la distorsión entre las viviendas en alquiler de larga duración que ya estaban sujetas al DPE y los alquileres turísticos amueblados que hasta ahora no estaban sujetos a él, creando un fenómeno de desalojo en detrimento de la primera categoría de alquileres. A partir de ahora, todos los alojamientos de nueva oferta para alquiler turístico amueblado en zonas tensas y sujetos a autorización de cambio de uso deberán demostrar un DPE clasificado al menos F en 2025 y E en 2028. A partir de 2034, todos los alojamientos turísticos amueblados actuales y futuros deberán clasificarse entre A y D. Se concede un plazo de diez años a los propietarios existentes para cumplirlo. El alcalde podrá solicitar al propietario que le proporcione el DPE válido de su alojamiento turístico amueblado. La sanción que incurre al propietario que alquile su alojamiento turístico amueblado infringiendo las normas relativas al DPE es una multa administrativa de un máximo de 5.000 euros.
Poderes ampliados para los alcaldes
la ley El meur otorga a los alcaldes poderes ampliados para regular mejor los alquileres turísticos. Sea cual sea el municipio, y se trate de vivienda habitual o no, el procedimiento de declaración con inscripción en el ayuntamiento es general para todos los alquileres de alojamientos turísticos amueblados. Esta generalización del número de registro será aplicable a más tardar el 20 de mayo de 2026. Dado que el registro permite solicitar documentos justificativos, esta evolución debería permitir un mejor conocimiento y una mayor regulación por parte de los alcaldes del parque de alquiler turístico. Estos últimos podrán controlar el cumplimiento de las normas por parte de las empresas de alquiler -como la seguridad contra incendios o el DPE- y, si es necesario, suspender la validez del número de declaración.
Los alcaldes podrán imponer dos nuevas multas administrativas:
– 10.000 euros como máximo en caso de no registro de un alojamiento turístico amueblado,
– 20.000 euros como máximo en caso de declaración falsa o utilización de número de registro falso.
Para ir más allá, los municipios también podrán limitar en el tiempo y el espacio el alquiler de alojamientos turísticos amueblados. En primer lugar, los municipios podrán definir cuotas de autorizaciones de alojamiento turístico amueblado y delimitar, en su plan urbanístico local, sectores reservados a la construcción de residencias habituales. Este aforo estará abierto a los municipios con más del 20% de segunda vivienda o aquellos en los que sea de aplicación el impuesto anual sobre viviendas vacías. En segundo lugar, a partir de 2025, todos los municipios podrán limitar el período máximo durante el cual se podrá alquilar la residencia habitual a turistas a 90 días al año, frente a los 120 días actuales. Si se supera, el propietario incurrirá en una multa civil de 15.000 euros.
Unificación de controles de cambio de uso
La otra parte de la lucha son las normas relativas al cambio de uso. La ley unifica el régimen de su control. Si bien es legal en los municipios de más de 200.000 habitantes y en los suburbios del interior de París, y en los demás, mediante deliberación o autorización de la prefectura, la ley permite a todos los municipios adoptar el sistema por deliberación, sin autorización del prefecto. Además, los ayuntamientos con normativa de cambio de uso podrán ampliar esta normativa a todos los locales que no sean de uso residencial. Esta medida tiene por objeto regular las prácticas de los inversores que transforman oficinas en alojamientos turísticos amueblados.
Regulación por copropiedades
la ley El meur promueve la regulación de los alojamientos turísticos amueblados por la propia copropiedad. Para ello, prevé que la normativa de copropiedad existente podrá modificarse por mayoría simple (dos tercios de los copropietarios, frente a la unanimidad actual) para prohibir el alquiler de apartamentos turísticos amueblados. Se trata de regulaciones que incluyen una cláusula de vivienda burguesa, es decir una cláusula que autoriza la vivienda y las actividades liberales (consultorios médicos, etc.) en el edificio pero prohíbe las actividades comerciales fuera de los lotes dedicados.. En cuanto a la nueva normativa de copropiedad, es decir establecida desde la entrada en vigor de la ley, deberán decidir sobre la posibilidad o no de alquilar alojamientos turísticos amueblados.
Finalmente, si los propietarios o inquilinos autorizados transforman su alojamiento en alojamiento turístico amueblado, deberán informarlo al administrador. A su vez, el patrono deberá incluir en el orden del día de la próxima junta general de copropietarios un punto de información sobre alojamientos turísticos amueblados. La ley ha previsto esta disposición para limitar los conflictos entre copropietarios eliminando el anonimato del arrendador, a quien se invitará a tomar las medidas necesarias para limitar las molestias causadas por su alquiler turístico.
