En África, la necesidad de bienes raíces aumenta cada año, impulsada por economías cada vez más dinámicas. Frente a lo que constituye un dolor de cabeza para los Estados y los promotores inmobiliarios, las OPCI podrían constituir una solución innovadora y eficaz
En África, la expresión urbanización galopante adquiere todo su significado. Según el informe Dinámica del mercado inmobiliario en África, uno de cada dos africanos vivirá en ciudades en 2037. Hoy en día, las cuatro ciudades africanas más grandes tienen más de 10 millones de habitantes y albergan alrededor del 20% de sus respectivas poblaciones. El crecimiento urbano ha sido del 2,5% desde 1950 y se espera que continúe a este ritmo durante las próximas cuatro décadas. Esta progresión es parte de una dinámica general que hará que la población del continente aumente a 2.400 millones de personas en 2050, en comparación con 1.100 millones en 2015.
Para los responsables de la toma de decisiones, estas cifras son un verdadero dolor de cabeza. ¿Cómo podemos alojar dignamente a todas estas personas? ¿Cómo podemos dotar a todas las actividades vinculadas a esta afluencia de espacios de trabajo adecuados? El contexto actual, marcado por el calentamiento global y la necesidad de adoptar estilos de vivienda sostenibles, complica una ecuación que ya de por sí no era sencilla.
Una de las soluciones podría venir de los fondos inmobiliarios. Un fondo inmobiliario es una forma de inversión colectiva que permite a varios inversores juntar su dinero para comprar bienes inmuebles. Estos fondos pueden invertir en una variedad de propiedades, como edificios comerciales, apartamentos, oficinas, centros comerciales, etc.
Los inversores poseen acciones del fondo y los rendimientos de las inversiones normalmente se distribuyen como dividendos. El fondo inmobiliario también podrá negociarse en un mercado de valores regulado.
Para los inversores, esta inversión les permite evitar el riesgo de volatilidad del mercado de valores. Para las personas que desean invertir en bienes raíces, proporciona una forma segura de hacerlo. De hecho, los fondos inmobiliarios permiten evitar los conflictos territoriales y las cargas administrativas a veces inherentes a este tipo de proyectos. Además de esto, ofrecen una liquidez relativamente mayor que la inversión directa en bienes raíces, un activo que se sabe que es muy ilíquido.
La principal ventaja de este tipo de vehículos es que casi no hay competencia en el segmento de inversión inmobiliaria en África Occidental. De hecho, las necesidades en materia de viviendas y oficinas luchan por satisfacerse con las soluciones existentes. El crédito inmobiliario está todavía en su infancia y la vivienda social sigue siendo una fantasía en la mayoría de los países. El riesgo de incumplimiento hace que las instituciones financieras sean cautelosas, particularmente en el contexto africano donde la mayoría de la población trabaja en el sector informal.
Para dar una idea, en la zona de la UEMOA, los bancos de la UEMOA sólo conceden alrededor de 15.000 nuevos préstamos hipotecarios al año, mientras que la necesidad de nuevas viviendas se estima en 250.000 unidades al año.
Esta tabla es beneficiosa para el capital dispuesto a ser invertido. Sobre todo porque los Estados están aumentando sus esfuerzos para reducir el riesgo vinculado a la inversión en tierras. En Benin, por ejemplo, el establecimiento de un tribunal especial dedicado a las disputas territoriales es un paso en la dirección correcta.
En un país como Marruecos, las Organizaciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria (OPCI), un tipo de fondo inmobiliario abierto al público en general, constituyen verdaderos casos de éxito. En 2022, el reino contaba con 35 OPCI aprobadas, 27 de las cuales estaban gestionadas. Estas OPCI poseían 610 activos inmobiliarios para una tasa de ocupación física promedio del 98,9%. El valor de estos activos inmobiliarios ascendió a 26,33 mil millones de dírhams (aproximadamente 2,4 mil millones de euros).
Los fondos inmobiliarios están muy poco presentes en la zona UEMOA debido a la inexistencia de normativas en la actualidad. Sin embargo, el regulador regional de los mercados financieros, la AMF-UMOA, está trabajando activamente en la creación de un marco regulatorio destinado a promover su surgimiento en los próximos años.
Pero hay que recordar que las OPCI no son una panacea. Otros vehículos de inversión dedicados al sector inmobiliario permitirían recoger los ahorros inactivos de los africanos e invertirlos con el tiempo. Más que nunca, es el momento de la innovación y la inversión inmobiliaria desmaterializada constituye la próxima frontera de las finanzas africanas.
Para quienes muestran cierta reticencia ante este tipo de iniciativas, tal vez sea necesario recordar que las finanzas nacieron de la necesidad de apoyar y acompañar los riesgos vinculados a los proyectos y que su existencia misma está íntimamente ligada a las grandes convulsiones que han tenido lugar marcado al mundo durante los últimos tres siglos.
