El jefe del banco regional descifra el mercado de la propiedad de vivienda y de los préstamos inmobiliarios. Transmite un mensaje optimista: los tipos seguirán bajando.
¿Qué posición ocupa BPS en el mercado inmobiliario regional?
Banque Populaire du Sud está presente en el territorio del antiguo Languedoc Rosellón ampliado. Estamos presentes desde Ariège hasta Ardèche, pasando por Montpellier, Nîmes, Perpignan y Carcassonne. Nuestra posición en el mercado inmobiliario es muy sólida, ya que uno de cada cuatro préstamos inmobiliarios en nuestra región lo realiza el Banque populaire du sud. Somos un actor importante en la propiedad de viviendas para particulares. En el ámbito profesional, hemos sido elegidos, por decimocuarto año consecutivo, el banco de negocios líder de la región, según un barómetro de Kantar. Nada menos que el 62% de los comercios de la región tienen una cuenta en el BPS. Lo que significa que hoy tenemos una doble perspectiva, la de ser el apoyo de las personas a los proyectos inmobiliarios y la vanguardia de las empresas que trabajan en este sector.
¿Cómo está atravesando su banco el actual período de crisis inmobiliaria?
Hemos vivido un año 2023 muy especial. Se produjo el impacto del aumento de tipos, que fue absolutamente extraordinario. En nuestra región, la duración promedio de los préstamos inmobiliarios es de 22 años. En 18 meses, alguien que en ese período se había endeudado al 1,75% empezó a endeudarse al 4,55%. Pero el pico de las tasas más altas ya quedó atrás. Muy concretamente, alguien que antes de este aumento pedía prestado 220.000 euros, devolvía 1.000 euros al mes. Con el aumento, ascendió hasta los 1.320 euros. Esto significa un 30% más mensual, por la misma cantidad prestada.
Este aumento de tipos chocó contra los presupuestos de los hogares que querían vivienda. Algunos pudieron adaptar su capacidad de pago, otros no tenían esa capacidad. Muchos esperaban una caída de los precios inmobiliarios. En la región de Montpellier se produjo una pequeña caída de los precios, de alrededor del -5%. En otras zonas, como los Pirineos Orientales o el Gard, no hubo descenso. Pero les recuerdo que el -5% no es el -30% como algunos esperaban. No creo en una caída del mercado del -30%. Es más bien un -5%. Esto restablece un poco de flexibilidad, pero aun así, este shock de los tipos ha obstaculizado las transacciones inmobiliarias, con vendedores que hicieron todo lo posible para no bajar sus precios y compradores que, para algunos, ya no podían comprar o estaban esperando los precios. descendente.
Esto nos dio como año 2023, durante el cual todavía prestamos 950 millones de euros en préstamos inmobiliarios. Esto representa un préstamo hipotecario cada cuarto de hora. Lo que fue muy notable fue que dos tercios de estos préstamos se otorgaron en los primeros seis meses del año. A partir del verano, el mercado se paralizó muy bruscamente debido a la falta de transacciones. Pero nuestro deseo de prestar siempre estuvo ahí.
¿Cuánto prestó por año en años anteriores?
Éramos más bien unos 1.200 millones. Esto significa que el año pasado registramos una caída de alrededor del 30% al 35% en los volúmenes. Lo que, de hecho, corresponde a la evolución del mercado. Esta subida de tipos la vivimos al seguir prestando, con la responsabilidad de no sobreendeudar a la gente y procurando que fuera siempre coherente con su presupuesto.
Hablamos mucho del déficit de oferta, ¿había menos viviendas en venta?
Hay dos temas diferentes sobre este tema de la oferta. Hay oferta de propiedades nuevas. Efectivamente, en el sector inmobiliario hay un déficit de bienes para la venta. Pero en el viejo continuó. Estamos también en un territorio que tiene una dinámica demográfica que hace que haya demanda. Un mercado es oferta y demanda, pero también confianza. Anticipación del futuro. Varias personas dijeron que no era un buen momento para comprar. Se ponen en situación de espera. Esta expectativa es en parte cierta, ya que los precios han caído un 5% y los tipos están bajando, pero aun así, estamos viendo mucho tiempo. El tema es: ¿cuándo mi proyecto inmobiliario es un proyecto actual, con la propiedad deseada disponible? La situación ha hecho que en 18 meses las cosas hayan cambiado. Antes de que la máquina se apoderara, el poder estaba en manos del vendedor. Allí, muy claramente, hoy es del comprador. El poder ha cambiado de bando. Alguien que hoy sea comprador y tenga asegurado su proyecto de financiación encontrará la oferta que le convenga y, sobre todo, estará en condiciones de negociar el precio. Hace dos años, en nuestra región, el poder de negociación era casi nulo. Hoy en día, esto ya no es el caso. El comprador tiene más poder.
Por qué razón ?
El vendedor, al tener menos candidatos, está obligado a escuchar. Escucha aún más cuando se trata de alguien que ha preparado bien su expediente financiero. Muchos de nuestros clientes leales acuden a nosotros pidiéndonos que garanticemos su capacidad para pedir prestado por un monto específico. Luego parten en busca del producto deseado con total seguridad de su plan de financiación. A esto contribuye también el hecho de que la tasa del 4,55% que era en noviembre se ha convertido hoy en el 4,05%. Por lo tanto, el recorte de tipos ya se ha producido. Desde principios de año, en el Banque Populaire du Sud ya hemos revisado a la baja dos veces nuestras escalas de tipos de interés crediticio y inmobiliario. En el plazo de cuatro a cinco meses, se redujeron un 0,50%.
¿Tiene un particular margen de negociación con los bancos?
De lo que te acabo de hablar es de la tasa de salida, la tasa promedio que ofrece nuestro banco. Esta media corresponde, efectivamente, a perfiles muy solventes, que superarán el listón del 4%, y luego a otros que lo son menos y que nos sitúan más bien en el 4,25%. Estamos por tanto en un rango que va del 0,30% al 0,40%, entre un perfil muy seguro y un perfil menos seguro. Yo señalaría que alguien que tenga una situación de solvencia sólida no se endeudará a 25 años, sino a 20 años. Y a lo largo de 20 años, se endeudará a menos del 4%. Hay una barrera psicológica importante ahí. Entre el 3,50% y el 4% volvemos a tipos históricamente conocidos en el pasado. También estamos saliendo de un período extraordinario en términos de niveles de tipos. Endeudarse a menos del 2,5% era algo inaudito. Durante 20 años, ha habido incluso préstamos por debajo del 1%.
Se dijo que los bancos habían cerrado el grifo del crédito durante el período difícil para poder regenerarse. Es verdad ?
No me permitiría hacer comentarios sobre los demás bancos, pero en el caso del Banque Populaire du Sud, este no es el caso en absoluto. Lo que nos motiva durante este tipo de período es no exceder el presupuesto razonable para nuestros clientes. Intrínsecamente tenemos toda la liquidez para poder prestar. Hay una cosa que es simple y lógica: los préstamos inmobiliarios realizados en años anteriores se contabilizan en nuestro balance durante toda la duración. Esto significa que hoy tengo un rendimiento de mi cartera de préstamos inmobiliarios inferior al 2%, correspondiente a los préstamos otorgados en años anteriores. Por lo tanto, tengo todo el interés en que estos préstamos sean sustituidos por los préstamos actuales, en torno al 4%. El interés de todos es que el mercado sea más fluido, tanto para los profesionales inmobiliarios como para los hogares y los bancos.
¿No se debe el bloqueo de la actividad crediticia a la debilidad de la oferta de vivienda nueva?
No, porque las ventas de nuevos productos sólo representan entre el 17% y el 20% del volumen de transacciones sobre viviendas habituales en Francia. No podemos decir que sea la situación del desarrollo inmobiliario la que esté bloqueando el mercado. El tema es sólo que los tipos ya no están al mismo nivel, lo que aumenta el coste del dinero. El dinero gratis definitivamente quedó atrás. Por lo tanto, el mercado debe alcanzar un nivel de tipos que permita restablecer la flexibilidad del mercado. Y este nivel de tarifas está volviendo a la normalidad.
¿Cuál es el cambio en las tasas observado desde principios de año?
Respecto al último trimestre de 2023, sentimos un estremecimiento y un reinicio. Si comparamos el primer trimestre de 2024 con el primer trimestre de 2023, estamos en declive.
¿Hasta dónde pueden caer los tipos en 2024?
Estamos a mitad de camino. Mi predicción es que en un año estaremos en torno al 3,50%. Entonces ya no se moverá. Debemos entender que el dinero gratis y el nivel de tasas que experimentamos en el pasado fueron una anormalidad. Debemos lamentarlo. Ya no podremos endeudarnos al 2% a 25 años.
¿Por qué una anomalía?
En el momento previo a la pandemia, a partir de 2012, existía el deseo político de inundar el mercado con liquidez financiera a precios extremadamente bajos, o incluso a tipos negativos. Este deseo de inyectar liquidez a la economía se logró liberando dinero. Se trata de recuperar el impulso del crecimiento. Hoy ya no es un tema, pero, sobre todo, el Banco Central, los Estados, se han dado cuenta de que cuando vamos demasiado lejos en exceso de liquidez, es muy difícil volver atrás. Esto dio lugar a la espiral inflacionaria. Si queremos regular la inflación, debemos aumentar las tasas y llevarlas a un nivel razonable para evitar que la inflación vuelva a dispararse. Es este punto de equilibrio el que se busca. La política monetaria había provocado un aumento de los precios en general y de los bienes raíces en particular. Esto hizo que el costo del crédito fuera indoloro para los actores económicos. Excepto que el dinero tiene un precio.
Estabas hablando de confianza. Qué quieres decir ?
Es fundamental. Para invertir hay que tener confianza en el futuro. Y tener confianza en el futuro significa tener confianza en tu situación profesional, en tu situación familiar. Es decirte a ti mismo que no estás obteniendo un mal trato. De ahí las fantasías que hemos oído sobre una caída de precios del 20% al 25%. Es el tipo de fantasía que destruye la confianza. Nos decimos que no vamos a comprar hoy, que dentro de ocho meses será un 25% más barato. Eso no sucederá. Al menos no en nuestra región. La confianza significa decirse a sí mismo que comprará hoy un inmueble que será más barato que hace dos años. Está claro, pero se hará en una proporción bastante razonable. Comprar una propiedad en un año significa comprarla casi al mismo precio que hoy. Endeudarse al 4% es mucho más barato que al 4,55%. Y con un objetivo del 3,5% dentro de un año, no es nada caro.
