– ¿Piso reformado, alquiler duplicado?
Cada semana, los abogados de Asloca Ginebra y de la Cámara Inmobiliaria de Ginebra responden a sus preguntas.
Caroline Renold – Abogada, Asloca Ginebra
Publicado hoy a las 11:10 am.
Su columnista: Caroline Renold, abogada de Asloca Ginebra.
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Pregunta de François C. en Ginebra: “Buscando mudarme, acabo de visitar un apartamento nuevo de 4 habitaciones que ha sido renovado. Me han dicho que el alquiler mensual, sin incluir las cargas, oscila entre 1.300 y 2.600 francos. ¿Está esto justificado?»
Según la ley federal, no existe control estatal de alquileres. Los alquileres los fijan libremente las partes. O, en la situación actual, unilateralmente por el arrendador.
Según la ley federal, los aumentos de alquiler cuando los inquilinos cambian solo se controlan cuando el inquilino impugna su alquiler inicial dentro de los treinta días posteriores a la recepción de las llaves. Contrariamente a las persistentes leyendas urbanas, no existe ningún derecho a aumentar el alquiler en un 10%. Por lo tanto, un nuevo contrato de arrendamiento siempre debe ser examinado por un especialista en un plazo de treinta días. Muy a menudo, se puede disputar el alquiler inicial.
Desafortunadamente, pocos inquilinos cuestionan su alquiler inicial. Por eso vemos que los alquileres suben, sobre todo cuando hay cambio de inquilino.
En Ginebra, la ley sobre demoliciones, transformaciones y renovaciones de viviendas residenciales (LDTR) somete todas las obras de renovación o transformación de un edificio o apartamento a la autorización de construcción y al control de los alquileres, precisamente para evitar un aumento de los alquileres. Los alquileres después del trabajo se limitan, durante tres a cinco años, a 3.528 francos por habitación y año (la cocina es una habitación en Ginebra), si el alquiler del inquilino anterior era inferior a este límite máximo. Si el alquiler supera este límite, no se puede aumentar el alquiler.
Como el apartamento de nuestro lector ha sido objeto de reformas, el alquiler (excluidos los gastos de calefacción y agua caliente) se fijará en 1.300 francos, ya que el alquiler del anterior inquilino ya superaba el límite máximo del LDTR ( 1176 fr. = 4 piezas X 3528 fr./12 meses).
Por tanto, el alquiler del apartamento visitado por nuestro lector no puede aumentarse a 2.600 francos/mes. El propietario claramente realizó el trabajo de manera ilegal, sin solicitar autorización del Estado. François puede, después de firmar el contrato de arrendamiento, denunciar el caso al Departamento Territorial. El DT restablecerá el alquiler en 1.300 francos/mes, ordenando al arrendador que devuelva el importe retroactivo. Será aconsejable impugnar al mismo tiempo el alquiler inicial.
Tenga en cuenta: si el contrato de arrendamiento respeta el alquiler de 1300 francos al inicio del contrato, pero prevé un aumento a 2600 francos. A partir del 4º año de contrato, nuestro lector deberá impugnar el paso dentro de los treinta días siguientes a la recepción de las llaves.
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