¿Qué pasa si compras una casa con piscina o terraza no declarada?

Una piscina, una terraza, un cobertizo o una caseta de jardín. Estas extensiones pueden aumentar el valor de su casa. Se trata de un activo para reventa, pero este tipo de construcciones suelen requerir autorización previa o declaración de impuestos. Muchos propietarios pueden verse tentados a evitar este enfoque. Sin embargo, esta elección parece arriesgada. Desde hace varios años, Bercy utiliza imágenes de satélite e inteligencia artificial para localizar construcciones no declaradas. Sólo en 2023, el ministerio envió más de 125.000 cartas para animar a los propietarios a regularizar su situación. El proceso también debería utilizarse para identificar edificios construidos sin autorización.

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¿Cuándo se debe declarar una piscina o terraza?

Es necesario distinguir la declaración previa de obras de la declaración del impuesto. La primera se realiza en el ayuntamiento y es obligatoria para cualquier construcción de más de cinco metros cuadrados. También suele ser necesario para piscinas, incluso piscinas elevadas. El plan urbanístico local también podrá imponer normas específicas. Por lo tanto, siempre es preferible obtener información del ayuntamiento antes de iniciar la construcción.

La declaración de impuestos es obligatoria cuando la construcción aumenta el valor de su propiedad. De hecho, esto tiene consecuencias en su nivel de impuestos. Una piscina que no se puede desmontar ni mover sin destruirla se considera una dependencia de la casa y, por tanto, debe declararse. Lo mismo se aplica a todas las construcciones que puedan aumentar el valor del inmueble, cualquiera que sea la superficie y “si la obra ha sido objeto o no de una declaración previa de obras o de un permiso de construcción“, especifica la administración tributaria en su sitio.

¿Cuál es la sanción en caso de construcción no declarada?

No declarar la construcción de una piscina o de una terraza puede tener consecuencias a dos niveles. En primer lugar, en términos de incumplimiento de las normas urbanísticas. La factura puede ser muy elevada, con una multa de hasta 300.000 euros o 6.000 euros por metro cuadrado, según el tipo de construcción. También se puede ordenar la estandarización o incluso la destrucción.

También corre el riesgo de estar sujeto a un ajuste fiscal por haber subestimado el valor de su propiedad. La administración exigirá entonces el déficit en el impuesto a la propiedad durante los últimos cuatro años y posibles multas por pagos atrasados.

¿Qué hacer si compras una casa con piscina no declarada?

El vendedor del inmueble tiene la obligación de informar al comprador de cualquier anomalía. Si una piscina u otro elemento fue construido sin permiso deberá especificarlo por escrito. El comprador puede entonces solicitar la regularización, denunciar el acuerdo de compraventa o negociar una rebaja del precio para compensar el riesgo que implica.

Una vez adquirida la propiedad, el nuevo propietario pasa a ser responsable de la construcción realizada. Por tanto, podría ser procesado por el ayuntamiento. Si el vendedor no le ha advertido, podrá emprender acciones contra él. Sin embargo, en materia de infracción de las normas urbanísticas, la acción penal prescribirá a los seis años de la construcción y la acción civil a los diez años. Si compras una casa con piscina construida hace más de diez años sin autorización, no debes preocuparte. Sigue siendo preferible solicitar la regularización con antelación.

Desde el punto de vista fiscal, le corresponderá a usted declarar esta piscina a las autoridades fiscales cada año. El derecho a cometer un error introducido en 2018 le permitirá evitar un aumento o limitar las multas por pagos atrasados ​​si declara su construcción de forma espontánea, o dentro de los 30 días siguientes a la recepción de una carta fiscal que le indique hacerlo.