Según Jean-Pierre Valenghi, de Baloise, es necesario un rendimiento neto de entre el 2% y el 4% de la cartera inmobiliaria de una aseguradora para hacer frente a sus obligaciones.
Baloise es uno de los mayores propietarios institucionales de bienes inmuebles de Suiza. Alrededor del 80% de su cartera inmobiliaria está compuesta por viviendas (más de 13.000 apartamentos), cuya rentabilidad no puede superar el 3,75%. Su papel en materia de alquileres es a veces criticado por diversas organizaciones, entre ellas Asloca (Asociación Suiza de Inquilinos). La única manera de contener los alquileres y satisfacer la fuerte demanda de vivienda es reforzar la oferta y no paralizarla, según Jean-Pierre Valenghi, director del sector inmobiliario del grupo Baloise.
¿Cómo valora la situación del mercado inmobiliario suizo después de más de 20 años de crecimiento, aunque hay que diferenciar por segmentos?
La estabilización de los tipos de interés tras su subida condujo a una estabilización del mercado inmobiliario. Celle-ci signifie que l’on a retrouvé, du point de vue de l’investissement, un «spread» ou écart de rendement entre 1,5% et 2,0% par rapport aux taux sans risque des obligations de la Confédération à 10 años. Mientras que era mayor cuando los tipos eran negativos.
Por supuesto, debemos distinguir entre regiones. En la periferia, el riesgo parece mayor que en los grandes centros urbanos, en particular Zurich y Ginebra, tanto en lo que respecta a los hogares como a las oficinas. En otras palabras, un menor riesgo justifica un rendimiento más modesto, siempre y cuando el flujo de caja recurrente que necesitamos sea más estable.
Es importante recordar que aproximadamente el 80% de la cartera inmobiliaria de Baloise está compuesta por viviendas y estamos legalmente obligados a un rendimiento máximo que corresponde al tipo de interés de referencia para los alquileres (actualmente 1,75%) más dos puntos porcentuales.
¿Cómo se determina el rendimiento neto?
El rendimiento neto debe juzgarse, por un lado, sobre la base de los medios invertidos por el propietario en el edificio y, por otro, sobre la renta neta resultante de este capital invertido, según la jurisprudencia de el Tribunal Federal.
“La creciente demanda se estima en 50.000 viviendas al año en los próximos años”.
El rendimiento neto en el sentido del artículo 269 del Código de Obligaciones (alquiler y arrendamiento de fincas) se acepta según la jurisprudencia del Tribunal Federal y, por tanto, no es abusivo, siempre que el “complemento” que se puede añadir al El tipo hipotecario de referencia no supera los dos puntos porcentuales, y en la medida en que el tipo de referencia sea igual o inferior al 2%. Por este motivo, la rentabilidad máxima autorizada se sitúa actualmente en el 3,75%, o el tipo de referencia del 1,75% más dos puntos porcentuales.
La subida de los alquileres se está volviendo preocupante para una parte de la población, especialmente en las grandes ciudades…
Debemos reequilibrar la oferta y la demanda, construyendo más viviendas en lugar de endurecer las leyes de arrendamiento; El endurecimiento agrava la escasez de vivienda y aumenta los alquileres. Es urgente tomar medidas eficaces para satisfacer la creciente demanda estimada en 50.000 viviendas al año en los próximos años por la “Alianza Suiza para la Vivienda”, creando la oferta necesaria. La situación es especialmente crítica en Basilea-Ciudad.
¿Cuál es exactamente la situación en el cantón de Basilea-Ciudad?
Es el primer cantón suizo de habla alemana que ha introducido un control de alquileres. Por el momento, ya no realizamos ninguna renovación que nos concierna. Porque la rentabilidad resultante para nosotros es demasiado baja, muy por debajo de la rentabilidad neta situada en el margen del 2% al 4% que perseguimos y que debemos alcanzar para satisfacer en todo momento nuestras obligaciones con nuestros asegurados. Debemos generar un flujo de caja sostenible que nos permita hacer frente a nuestras obligaciones.
¿El refuerzo de la protección de los inquilinos en Basilea-Ciudad no es también consecuencia de renovaciones prematuras?
Renovamos cuando es técnicamente necesario y nos adherimos a una planificación a largo plazo en este sentido. Baloise no actúa como especulador, sino a largo plazo, en función de la vida útil de los objetos de la cartera.
Baloise se esfuerza por reducir el consumo energético de su cartera inmobiliaria, principalmente renovando edificios antiguos o reemplazándolos por proyectos de nueva construcción, con fines de optimización energética. Esto nos permite reducir los costos operativos pagados por nuestros inquilinos.
También debemos mostrar imaginación reutilizando antiguos emplazamientos industriales para crear distritos urbanos atractivos, abiertos, diversos e innovadores, como el proyecto del distrito de Klybeck en el norte de Basilea. Que está abierto a diversas formas de convivencia y a diferentes generaciones, categorías de ingresos, nacionalidades y culturas. Sólo en Rhystadt-Areal, en el que participamos, se pondrán a disposición en Basilea más de 3.000 viviendas nuevas para diversas necesidades.
“Es en Ginebra donde encontramos los alquileres más altos y las peores condiciones de vivienda”.
¿Cuál es la situación en el cantón de Ginebra?
Según la Oficina Federal de Estadística, la tasa de desocupación era inferior al 1% el 1 de junio de 2023. Consideramos que el mercado está equilibrado cuando presenta una tasa de desocupación del 1,5%. Sin embargo, es en el cantón de Ginebra donde encontramos los alquileres más altos y las peores condiciones de las viviendas, a pesar de las medidas para proteger a los inquilinos.
¿Es mejor que en el cantón de Zúrich, donde la tasa de desocupación es inferior al 1% desde los años 2000?
No es mejor que el cantón de Zurich, donde la demanda sigue siendo muy fuerte, especialmente si tomamos viviendas de 3 y 4 habitaciones. En este cantón también está en marcha una iniciativa para conseguir alquileres asequibles.
¿Cuál es la política del cantón de Ginebra?
La política de vivienda que se lleva a cabo allí se aplica principalmente en zonas de desarrollo, es decir, en nuevos distritos de vivienda. Esto no evita una situación tensa en este cantón, con una tasa de viviendas desocupadas inferior al 0,5%. El control estatal no ayuda realmente a mejorar la situación de la vivienda.
¿Existe alta inflación en los costos de construcción?
Los costes de construcción han aumentado un 14% si tomamos el período de 2020 a 2023. Este aumento afecta a todas las regiones de Suiza. Sin olvidar normas más estrictas en materia de construcción y reformas.
