Desde octubre de 2021, Bercy lanza el nuevo programa “Tierras Innovadoras”. Porque para aumentar los controles, la administración ahora se ayuda de… la tecnología. Al hacer que la IA analice datos de imágenes aéreas de mapas del Instituto Geográfico Nacional e imágenes públicas de satélite, y luego las compare con las declaraciones realizadas, las autoridades tributarias pueden detectar anomalías y enviar un agente fiscal para verificar el terreno sospechoso.
Un proceso concluyente, según su informe de actividad de 2023 publicado el 11 de junio: la DGFiP revela que sus servicios lograron limpiar el año pasado 140.000 piscinas no declaradas y recuperar así 40 millones de euros adicionales de impuestos sobre la propiedad para las autoridades locales.
Sobre la base de estos resultados, Thomas Cazenave, Ministro responsable de Cuentas Públicas, anunció el 20 de marzo que quería reforzar la búsqueda de edificios no declarados. “Hemos iniciado el trabajo y podremos implementarlo durante el próximo año”, advirtió. La administración se centrará ahora en cobertizos de jardín, garajes o terrazas.
¿Qué dice la ley?
En Francia, la ley impone determinadas obligaciones de información para la construcción o modificación de inmuebles (terrazas, casetas de jardín, garajes, etc.).
– Si la superficie del suelo es inferior a 5 m², no se requiere declaración previa ni permiso de construcción, a menos que su municipio imponga normas específicas.
– Si la superficie del suelo está entre 5 m² y 20 m² (o 40 m² en zonas urbanas cubiertas por un plan urbanístico local (PLU) o un documento urbanístico que lo sustituya), la preceptiva declaración previa de obras. Se deberá cumplimentar y presentar en el ayuntamiento el formulario CERFA n°13703*07.
– Si la superficie del suelo es superior a 20 m² (o 40 m² en zonas urbanas cubiertas por un PLU), es obligatorio un permiso de construcción. Se deberá cumplimentar y presentar en el ayuntamiento el formulario CERFA n°13406*07.
Tenga en cuenta que, además de estas declaraciones previas y solicitudes de permiso de construcción, deberá declarar ante Hacienda las obras realizadas en su inmueble durante el último año, además de la tradicional declaración del Impuesto sobre la Renta.
¿A cuánto ascienden los impuestos por un invernadero o una caseta de jardín?
La construcción de una terraza o de una caseta de jardín conllevará dos pagos separados: por un lado, en el momento de la declaración previa, se deberá pagar un impuesto de urbanización. Por otro lado, dado que la presencia de una terraza o cobertizo de jardín aumenta el valor de alquiler catastral de una propiedad, espere ver aumentar el monto de su impuesto a la propiedad.
El impuesto de desarrollo se aplica a las operaciones de construcción, reconstrucción y ampliación de edificios e instalaciones que requieren permiso de planificación (es decir, cobertizos de jardín y terrazas de más de 5 m²). Se calcula en función de la superficie imponible de la construcción (a veces diferente de la superficie total) y el valor fijo por metro cuadrado, multiplicado por los tipos fijados por las autoridades locales.
La superficie imponible es la suma de las superficies de suelo (cerradas y cubiertas) cuya altura de techo sea superior a 1,80 metros.
Para 2024, el valor de la tarifa fija es de 886 euros por metro cuadrado en Île-de-France y de 820 euros por metro cuadrado en otras regiones.
La tasa del impuesto de desarrollo incluye una parte municipal o intercomunal y una parte departamental. En general, la tasa municipal varía entre el 1% y el 5%, mientras que la tasa departamental generalmente se fija en el 1,5%. También puede haber una cuota regional para Île-de-France fijada en el 1%. Para conocer la tarifa que te aplica contacta con tu ayuntamiento.
Ejemplos de cálculo
Si está construyendo una terraza de 20 m² en el suroeste y las tarifas aplicables en su municipio son del 3% para la parte municipal y del 1,5% para la parte departamental, el cálculo es el siguiente:
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Superficie imponible: 20 m² Valor de la tarifa fija: 820 €/m² Participación municipal: 20 m² x 820 € x 3% = 492 € Participación departamental: 20 m² x 820 € x 1,5% = 246 €
Tasa de desarrollo total: 492 € + 246 € = 738 €
Determinadas construcciones podrán beneficiarse de exenciones o reducciones parciales o totales. Este es especialmente el caso de casetas de jardín de menos de 5 m², construcciones temporales (menos de 3 meses) o reconstrucciones después de catástrofes.
¿Cuáles son los riesgos de no declarar su caseta de jardín o terraza?
En caso de inspección, las consecuencias de no declarar una caseta de jardín o una terraza pueden ser administrativas, financieras y jurídicas.
A nivel administrativo, las autoridades podrán solicitarte que regularices tu situación presentando una declaración previa de obras o un permiso de construcción, según el caso. Luego deberá proporcionar todos los documentos necesarios para obtener el permiso de construcción. Si las obras ya estuvieran en marcha, el ayuntamiento podrá ordenar su cese inmediato hasta que se regularice la situación.
A nivel judicial, el ayuntamiento puede iniciar procedimientos judiciales por violaciones del código urbanístico. Podría ser citado ante el tribunal penal por haber realizado trabajos sin autorización. En caso de condena, el tribunal podrá ordenar la demolición de la obra no declarada y la restauración del local. Esta medida se suele aplicar cuando la construcción daña el medio ambiente o respeta las normas urbanísticas.
A nivel económico, según el artículo L480-4 del Código Urbanístico, se corre el riesgo de recibir una multa que puede oscilar entre 1.200 euros y 6.000 euros por metro cuadrado de superficie construida no declarada. El importe de la multa lo fija el tribunal penal en función de la gravedad del delito y de las circunstancias. También deberá pagar el impuesto de desarrollo, calculado sobre la superficie no declarada. Además de esta tarifa, se pueden aplicar multas por pago atrasado.
La reventa de su propiedad también puede tener consecuencias: el notario comprobará sistemáticamente la conformidad de las construcciones. Una terraza o un cobertizo de jardín no declarado podría retrasar o complicar la venta, o incluso reducir el valor de la propiedad. El comprador de la propiedad también puede emprender acciones contra usted por vicios ocultos si la falta de declaración causa dificultades después de la compra, lo que puede dar lugar a reclamaciones por daños y perjuicios, incluso mucho después de que la propiedad ya no esté en su posesión.
