En Francia, es mejor comprar una hectárea de tierra agrícola que una hectárea de bosque

Pero más que estas estadísticas de superficie, producción y precios, son los precios de venta los que marcan la pauta este año. Un tono moderado ya que casi todos muestran una tendencia a la baja. Lo que podría excitar aún más al público de los inversores belgas.

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1. Tierras agrícolas: precios mucho más bajos que en Bélgica…

No es ningún secreto: cuanto más al sur se va, más atractivas son las tierras agrícolas, ya sean tierras de cultivo o praderas. En los Países Bajos, el precio por hectárea supera de media los 85.000 euros; en Luxemburgo, alrededor de 42.700; en Bélgica, como en Irlanda, se sitúa entre 38.500 y 39.000, mientras que en Francia, de media, dicha hectárea es de 6.138 euros.

En cuestión ? Por un lado, una oferta de suelo muy importante; aunque menos del 2% del stock cambie de manos cada año, esto sigue siendo más de 500.000 hectáreas… Por otra parte, las normas que limitan la explosión de precios (en particular a través de la intermediación de Safer, estas empresas de desarrollo de tierras y asentamiento rural). A lo que hay que añadir, este año y los próximos, dos factores desencadenantes: la caída de los precios de los cereales y… ¡la jubilación en los próximos diez años de entre el 30 y el 50% de los agricultores!

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2. …y que volvió a caer el año pasado

En 2023, el precio de las tierras de cereal libres de arrendamiento bajó un 1,54% respecto a 2022 hasta un precio medio de 7.880 euros por hectárea. Por primera vez en quince años. En el origen de este descenso, “las numerosas malas noticias que rodean al sector y que hacen caer los volúmenes de transacciones y las superficies tratadas”, describe Benoît Léchenault, director de Agrifrance. Estamos en un período de grandes cambios, climáticos y tecnológicos. …”

Pero, más concretamente, se produce sobre todo una caída de los precios de los productos que allí se cultivan debido a las tensiones internacionales, ya sean cereales o oleaginosas. Y no menos importante: entre 2022, un “año canónico”, y 2023, el precio de la colza perdió un 25,4%, el del trigo blando un 30,4%, el del maíz un 36%. Sin embargo, aparte de los inversores privados e institucionales, atraídos por su rentabilidad segura y estable (3-4%), quienes compran suelo rural son principalmente quienes lo trabajan… “En comparación con lo que era en el pasado reciente, el suelo rural es más barato, mucho más barato. No fracasa en todas partes, pero despierta menos apetito y es menos popular. Actualmente, es mejor comprar una hectárea de tierra agrícola que una hectárea de bosque”.

Cabe señalar que, por otra parte, la caída de los precios de los cereales ha beneficiado a los ganaderos. Seguramente los cerdos y las aves de corral, sabiendo que el 80% de los costes provienen de su engorde pero también del ganado vacuno. Esto repercutió en sus costes y, por tanto, en sus ingresos y en su capacidad para comprar praderas. Con la ayuda de la escasez de oferta, el año pasado el precio de estos saltó un 17,6% respecto a 2022, hasta los 6.410 euros por hectárea.

3. ¿Riesgo de exceso de oferta en los próximos diez años?

“Es bueno y muy saludable que estos mercados se estén reajustando”, comenta Benoît Léchenault, añadiendo que a partir de ahora “son los compradores quienes tienen la ventaja”. Y sin duda tendrán aún más en los próximos diez años sabiendo que un gran número de granjas aterrizarán en el mercado. “Uno de cada dos agricultores tiene más de 55 años”, explica. En los próximos diez años, entre el 30 y el 50% de ellos se jubilarán, liberando alrededor de cinco millones de hectáreas. ¡Un mercado valorado en 25 mil millones de euros!”

Una parte, aproximadamente dos tercios, hará las delicias del mundo rural con el objetivo de ampliar su patrimonio y lograr economías de escala. “Pero una tercera parte, 1,6 millones de hectáreas, que representan entre 8 y 9 mil millones de euros, tendrán que encontrar compradores jóvenes, describe Benoît Léchenault, y por lo tanto financiar sabiendo que algunos sólo tendrán acceso a la tierra en alquiler”.

A este respecto, parte de la solución podría pasar por la creación de Grupos de Inversión en Tierras Agrícolas (GFAI), capaces de acoger los ahorros de los hogares franceses, pero esto todavía choca con el Parlamento. “Los actores del sector agrícola mundial se muestran reacios, por ejemplo. miedo a subir los precios o perder su poder”.

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4. Nuevo interés belga por las tierras agrícolas

Conocíamos el interés que tienen los belgas por los bosques y viñedos franceses. A partir de ahora, también parecen apasionados por las tierras agrícolas en todo Quiévrain. “Son jóvenes, agricultores y dispuestos a cruzar la frontera con su familia”, señala el director de Agrifrance. También es porque son jóvenes y vienen con su familia que pasan más fácilmente por el proceso Safer, a diferencia de los grandes “potatiers”. Sin poder hablar de una ola real. En el mercado rural, los no franceses siguen siendo escasos. “Los extranjeros representan, en mi opinión y sin tener cifras precisas que lo demuestren, menos del 10% de los inversores”, añade. Pero sin duda hay una gran proporción de belgas. , por razones históricas y de proximidad. Hasta un tercio en determinados segmentos”.

5. Bosques: áreas más pequeñas

Sabiendo que un tercio del territorio francés está cubierto de bosques, el potencial para los inversores privados es tan amplio como en el segmento de las tierras agrícolas. Además, el 75% de los bosques franceses son privados.

Esto muestra cuántas personas ha hecho 2023… infelices. En comparación con los años de la Covid, que impulsaron la demanda (madera de construcción, leña, madera de papelería para fabricar cajas para artículos comprados online, etc.) y en un contexto de tensiones internacionales y cambio climático, el mercado se ha desplomado “Los volúmenes vendidos. están en su punto más bajo. Y los profesionales del sector tienen poca visibilidad de futuro”, indica Benoît Léchenault. En términos inmobiliarios, constató una disminución de la superficie vendida (-8,5%), un predominio aún más marcado de las transacciones de menos de diez hectáreas (más del 75% de la superficie vendida) y una caída de casi el 20% en el número de transacciones en el mercado forestal de más de cien hectáreas. Suficiente, en teoría, para hacer subir los precios medios de venta (+ 5,2% respecto a 2022, hasta 4.750 euros por hectárea). Y reducir la rentabilidad. Lo que los candidatos a compradores percibieron claramente. “Tenemos expresiones de interés pero no ofertas. Al menos no por parte de los individuos”.