Con los precios de las propiedades disparándose, ¿es difícil alcanzar su sueño de convertirse en propietario? ¿Cómo encontrar la oferta adecuada? ¿Podría hacerte feliz la desgracia de algunas personas? Eso depende.
Publicado a las 1:28 a.m.
Actualizado a las 5:00 a.m.
¿Dónde encontrar embargos financieros?
“La recuperación de la financiación la ejerce el acreedor hipotecario cuando el consumidor que obtuvo el préstamo hipotecario incumple el pago”, explica el Organisme d’autoréglementation du Courtageimmobilier du Québec (OACIQ). “El prestamista ejercerá la garantía (el edificio) que pondrá en venta para reembolsarse; el saldo de ventas debe ser igual al monto del préstamo. »
Este tipo de inmuebles se venden sin garantía legal y no tendrás recurso en caso de vicio oculto, advierte la organización, que aconseja realizar una inspección completa previa a la compra e informar al inspector de la situación del inmueble.
¿Sigue interesado en las adquisiciones financieras? He aquí cómo encontrarlos.
En el sitio web de Centris, que presenta casas en venta por corredores inmobiliarios, vas al buscador, sección “filtros”, y marcas “recuperación financiera”.
En la semana del 21 de octubre se publicaron allí 163 propiedades.
Consultando las fichas vemos que hay para todos los gustos y bolsillos.
Una casa que requiere “un poco de amor” “para un proyecto de renovación” ubicada en L’Ancienne-Lorette en venta a $349,800; una hermosa casa en Chambly por 599.000 dólares; una magnífica y amplia casa construida en 2021 en Notre-Dame-de-l’Île-Perrot por 1.195.000 dólares; un condominio muy bonito pero pequeño, rue de la Montagne, en Montreal, por 579.000 dólares.
También encontrará adquisiciones judiciales, también llamadas ventas supervisadas por el tribunal. “Se trata de un remedio hipotecario similar a la recuperación de finanzas, pero que también se aplica a otras deudas y bienes de consumo”, explica la OACIQ.
En Centris, se vende una casa de 1,3 millones en Rivière-des-Prairies, mientras que en Isle-aux-Allumettes se trata de un bungalow construido en 2021 y cuyo sótano no está terminado, que se cotiza a 679.900 dólares.
En DuProprio, el filtro de búsqueda “recuperación financiera” ya no existe.
¿Quién vende estas propiedades?
Revenu Québec, Desjardins, el Banco Nacional y BMO explicaron a La prensa que adjudiquen contratos de compraventa de inmuebles a corredores inmobiliarios.
“Tras una sentencia de venta del inmueble, Desjardins envía el anuncio a un agente inmobiliario para que se encargue del proceso de venta”, explica Chantal Corbeil. portavoz del Movimiento Desjardins, que tiene una cuota de mercado del 38% en Quebec para las hipotecas residenciales.
El corredor se elige de manera justa entre una selección de corredores asociados que cumplen con los diferentes criterios del proyecto, indica.
“En el contexto actual, se producen alrededor de un centenar de adquisiciones financieras al año”, explica Chantal Corbeil.
El Banco Nacional, que posee alrededor del 13% del mercado, no quiso revelar el número de sus adquisiciones financieras. BMO, que tiene alrededor del 7% de cuota de mercado, no compartió sus cifras.
Revenu Québec garantiza la liquidación de determinados bienes inmuebles procedentes de herencias no reclamadas. Los corredores inmobiliarios de diferentes agencias están encargados de realizar la liquidación de estas propiedades y existe una alternancia entre los corredores, explica Claude-Olivier Fagnant, del departamento de relaciones públicas de Revenu Québec.
En los últimos tres años, Revenu Québec ha concedido 154 mandatos de intermediación: 51 en 2022, 60 en 2023 y 43 hasta el 5 de septiembre de 2024.
¿Hay alguna venta?
Estos embargos financieros y embargos legales no son mitos, realmente existen y cualquiera puede consultarlos online. ¿Pero son estas verdaderas gangas?
“Ya no veo trato en la recuperación financiera, porque son procedimientos costosos”, dice Martin Desfossés, corredor inmobiliario de RE/MAX Bonjour.
“Los fideicomisarios y las instituciones financieras quieren recuperar la mayor cantidad de dinero posible”, continúa el corredor. No sólo queda abonar el saldo de la hipoteca, sino también otros gastos como el notario, el cerrajero, la limpieza, el vaciado de la vivienda y los gastos de intermediación. »
El corredor establecerá el valor de mercado y recibirá promesas de compra durante un período de una a dos semanas, a diferencia de lo que vimos durante la pandemia. Es la promesa con la mejor oferta y las mejores condiciones la que ganará.
Todavía escuchamos a la gente utilizar este mito de los grandes descuentos con el término “recuperación financiera”. Sin embargo, la propiedad se comercializará al precio actual. Si cotiza en $400,000 y vale $500,000, habrá varias promesas de compra y probablemente sea la promesa cercana a $500,000 la que ganará.
Martin Desfossés, corredor inmobiliario de RE/MAX Hola
Esto es lo que también observa Marc Lefrançois, corredor inmobiliario certificado de Royal LePage Tendance. “En algunos casos, las propiedades se venden a precios un poco superiores al valor de mercado”, relata.
“Las propiedades en mal estado asustarán a algunas personas y estas son las que tendrán un grupo menor de compradores potenciales”, enfatiza.
“El banco gestionará bien su riesgo, quiere tener su precio y no necesariamente quiere hacer negociar a cualquiera. »
Según Marc Lefrançois, alguien que quiere conseguir un buen negocio persiguiendo adquisiciones financieras es un comprador experimentado. Debe poder estimar adecuadamente el coste del trabajo; espera que el expediente sea complicado y sin garantía.
“En un contexto de adquisiciones financieras”, añade Martin Desfossés, “prefiero una propiedad deshabitada, cerrada y bien conservada. Entre la compra y la entrega de la casa pueden ocurrir varias situaciones. Si aún está habitada podrá entregarse con desperfectos. »
¿Cómo empezar antes de la recuperación financiera?
Las verdaderas buenas ofertas, según los expertos inmobiliarios, son las propiedades fuera del mercado, aquellas que aún no están en manos de un corredor inmobiliario.
Los más motivados y los inversores pueden buscar a mano en el Registro de la Propiedad por 1 dólar por dato. Encontrará, por ejemplo, una indicación de que la finca toma posesión de la casa tras la muerte del propietario. También se publicará un aviso en el Registro de la Propiedad si un propietario incumple el pago de los impuestos municipales.
Otra información: cuando el propietario de una vivienda de renta se retrasa en el pago de la hipoteca, su entidad financiera puede hacerse cargo del cobro del alquiler y se inscribe un aviso en el Registro de la Propiedad.
“Si detecta este tipo de información, puede ponerse en contacto con el propietario para comprobar si puede concluir un acuerdo en el que todos salgan ganando”, indica en su sitio Immofacile.ca el inversor inmobiliario Ghislain Larochelle, que le revela sus secretos sobre la propiedad inmobiliaria. estate en videos en YouTube y a través de su capacitación.
Para aquellos que no tienen tiempo para buscar, los sitios ofrecen planes pagos para hacerlo por usted. El sitio JLR ofrece herramientas de prospección inmobiliaria, un generador de precios de propiedades comparables y le envía alertas basadas en sus elecciones.
Sus herramientas se desarrollan con datos del Registro de la Propiedad de Quebec. En particular, puede obtener el historial de transacciones, información sobre ventas pasadas en un vecindario y encontrar propietarios anteriores.
Las verdaderas ofertas
Entre toda la información, son los avisos de 60 días los que son apreciados y elogiados por muchos. entrenadores en bienes raíces.
Cuando un propietario lleva unos meses sin pagar su hipoteca, la entidad financiera le envía un aviso con 60 días de antelación que se publica en el Registro de la Propiedad.
“Como inversor inmobiliario, usted tiene la posibilidad de ponerse en contacto con este propietario en dificultades y ofrecerle realizar una trato “ganar-ganar”. En otras palabras, usted puede ofrecerle comprar su propiedad antes de que el banco se la embargue”, indica Ghislain Larochelle en su sitio web.
La empresa quebequense Mon Prospecteur lo ha convertido en su modelo de negocio. Ella le vende sus alertas para que pueda encontrar estas propiedades fuera del mercado y vendedores motivados para vender rápidamente.
“Los avisos de 60 días son indicadores que permiten a los inversores inmobiliarios encontrar propiedades que pueden venderse a un precio ridículo”, indica el sitio Mon prospecteur. Al saber por qué buscar este tipo de reseñas, descubra cómo utilizarlas a su favor y complete más transacciones para obtener más ganancias. », sugiere la empresa.
Esté preparado, porque es posible que varios inversores experimentados hayan tenido la misma idea y se encuentren llamando a la puerta de este propietario moroso al mismo tiempo para ofrecerle comprar su propiedad.
