Le Télégramme: como notario en Côtes-d’Armor, recibe regularmente a propietarios que desean vender un terreno a un comprador que desea construir. ¿Cómo van estas reuniones?
Nicolás Bosquet: “El patrón clásico es: el vendedor y el comprador se presentan para firmar la promesa de venta y no se ha previsto nada. Entonces les decimos que deben empezar por obtener un certificado urbanístico, para no generar costes, en el caso de que no sea posible construir. A menudo se trata de situaciones poco comprendidas y, además, difíciles de comprender. La división del terreno es casi lo más complicado de vender en estos momentos. Y más. »
¿Son estas operaciones relativamente complejas?
“Mucho más de lo que parecen. Desde el punto de vista jurídico, cualquier división de un terreno con fines de edificación constituye un lote de subdivisión y se trata como tal. Es decir, si se compra un terreno de jardín con vistas a construir, primero se debe presentar una solicitud para obtener un certificado urbanístico; se necesitan unos dos meses para obtenerlo. Luego, se debe concertar una cita con el agrimensor, quien será el encargado de presentar la declaración preliminar de división; su obtención demora un mes; Que es objeto de un auto de no oposición. Que prescribe o no el trabajo será responsabilidad del propietario. Si hay obras que hacer deberá contactar con Enedis, GRDF, el servicio de agua, etc.
Luego viene la etapa de demarcación perimetral, por lo que un agrimensor debe hacer firmar a todos los vecinos para poder establecer los límites de la propiedad. En la mayoría de los casos, el vendedor también debe haber equipado el terreno, creado las redes… Porque, en principio, la licencia de construcción sólo debería obtenerse en el momento en que se realice el mantenimiento del terreno. Todo esto lleva mucho tiempo y genera costes, evidentemente. Al final, se necesitan entre nueve meses y un año para vender ese terreno. Este es un punto que es importante enfatizar. »
“Si se vende un terreno con vistas a construir sin haber cumplido con las obligaciones laborales, el acto es potencialmente anulable. Hay una multa penal de 15.000 euros. »
¿Qué pasa si no se siguen estos pasos?
“En principio, detrás de todo esto hay sanciones penales. Si se vende un terreno para construir sin haber cumplido con las obligaciones de obra, el acto es potencialmente anulable y normalmente el ayuntamiento no debería expedir el permiso hasta que la obra esté terminada, lo que está en juego es una multa penal de 15.000 euros. . En la práctica, sin embargo, algunos municipios lo hacen. »
Sin embargo, a pesar de la espera y las dificultades, algunas personas todavía recurren a la división de tierras…
“Sí, porque hay que recordar que hoy en día existen dos formas de conseguir suelo edificable. O se compra a un promotor que está desarrollando un terreno con vistas a construir, una práctica hoy casi condenada a desaparecer en muchos sectores dada la normativa sobre artificialización neta cero (ZAN). O le compras un terreno a un individuo y, normalmente, es parte de su propiedad. O una división de tierra que posee. Ahora, a medida que las operaciones de tipo subdivisión son cada vez más raras, proporcionalmente, seguramente hay ventas más difusas. Después, en general, estos terrenos están bien situados, son raros… Por lo tanto, a menudo se venden muy caros. Y por tanto, reservado a personas que disponen de determinados medios. »
La regulación de estas compraventas depende del plan urbanístico local de cada municipio… Pero, en general, ¿existe una superficie mínima de suelo a respetar?
“Sería todo lo contrario. Hoy, en cambio, limitaremos la superficie de terreno en venta. Por ejemplo, vendemos solares de menos de 200 m². Porque la idea es densificar. Entonces si tengo un terreno de 1.000 m² y deseo venderlo en un solo lote, es probable que el municipio o la aglomeración me exija hacer al menos dos lotes. En cualquier caso, no pude ubicar una casa justo en el medio, para preservar la reserva de terreno para el futuro, para mantener la posibilidad de redividir y revender el jardín más adelante. »
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