Si, por un lado, los inquilinos se quejan de la tensión de los alquileres y de los niveles de alquiler que se cobran en Alta Saboya, los propietarios, por su parte, lamentan unos ingresos netos por alquileres cada vez más bajos.
La acumulación de activos inmobiliarios de alquiler en el departamento es cada vez más complicada. En el origen del problema están, obviamente, los precios inmobiliarios, que han seguido aumentando en Alta Saboya: “+18,2% entre 2019 y 2024”, recuerda Sébastien Cartier, presidente de la Federación Nacional Inmobiliaria de Saboya Mont Blanc (FNAIM SMB).
Un valor de la piedra que de facto pesa sobre el rendimiento potencial del alquiler. A lo que hay que sumar las mayores cargas de copropiedad desde hace más de dos años con la crisis energética.
Pero éstas no son las únicas razones, según Sylvain Grataloup, presidente de la Unión Nacional de Propietarios de Bienes Raíces (UNPI): “Los propietarios ven cada vez más obstáculos a la inversión, mientras que los incentivos fiscales están desapareciendo. »
Más obligaciones, menos incentivos
Entre los obstáculos, enumera, desordenadamente, el aumento del impuesto sobre la propiedad del 30% en 10 años, las limitaciones ligadas al diagnóstico de eficiencia energética (DPE), las normas de construcción o incluso la falta de terrenos que hacen aumentar los precios de las nuevas …
Y una fiscalidad cada vez menos ventajosa“lo que empuja a los propietarios a alejarse de los alquileres a largo plazo, lo que amplifica la tensión en el mercado tradicional. »
A finales de año finalizará el plan de inversión en alquiler de Pinel, lo que significará la muerte de 40 años de política de incentivos fiscales que apoyó la producción de nuevas viviendas.
Au 1es En enero de 2025 entrará en vigor la prohibición de alquilar viviendas con DPE de clase G (para todos los nuevos contratos de arrendamiento celebrados a partir de esta fecha), si el nuevo gobierno no modifica el calendario.
La preocupación es bastante fuerte en Alta Saboya, que posee el 20% de los filtros térmicos, y muchos propietarios ya se ven obligados a vender.
La próxima primavera, estos arrendadores también podrían tener la desagradable sorpresa de presentar una declaración de la renta con nuevas normas fiscales desfavorables si el gobierno efectivamente recorta, en su ley de finanzas para 2025, las últimas ventajas fiscales vinculadas al alquiler proporcionadas.
“Sí, podemos decirlo, algunos inversores en alquiler sienten un sentimiento de persecución”reconocemos del lado de la FNAIM SMB.
“Empobrecimiento de los propietarios”
A pesar de que los alquileres en la Alta Saboya se encuentran entre los más altos de Francia, el entrelazamiento de las medidas nacionales combinadas con el contexto local es suficiente para disuadir a los inversores en alquileres.
Un informe parlamentario escrito por la diputada del Renacimiento Annaïg Le Meur sobre la fiscalidad del alquiler, publicado este verano, también señala la baja rentabilidad de los alquileres tradicionales y pide una reforma fiscal.
Según cifras de FNAIM SMB, el precio medio de compra en Alta Saboya es de 4.475 euros por metro cuadrado y el alquiler medio de 14,71 euros por metro cuadrado.
Por tanto, un propietario puede, en teoría, generar de media sólo un 3,90% de rentabilidad bruta del alquiler.
En Annecy, con una media de 5.598 euros por metro cuadrado en compra y 15,40 euros por metro cuadrado en alquiler, la rentabilidad teórica cae al 3,30% bruto.
“Gastos inmobiliarios e impuestos deducidos, difícil tener una rentabilidad positiva”, lamenta Sylvain Grataloup, quien confirma “un empobrecimiento de los propietarios, a quienes no se les entiende. En la inmensa mayoría de los casos, se trata de pequeños propietarios que han realizado una o dos inversiones para las que tienen crédito, con la esperanza de poder permitirse una jubilación un poco más cómoda. Por supuesto, un propietario puede hacerse rico, pero no olvidemos que corre el riesgo de endeudarse, contribuye a crear valor y permite poner una nueva vivienda en el mercado. »
Éxito de reventa
Los agentes inmobiliarios también confirman esta observación con “arrendadores que se lamentan y acaban vendiendo”observa Sébastien Cartier, que, sin embargo, desea calificar: “A pesar de todos estos obstáculos, invertir en Alta Saboya sigue siendo una buena inversión. Hay muchos argumentos: el peor enemigo del inversor son las viviendas libres. Y en el departamento es extremadamente débil en todas partes. »
En efecto, según los datos recopilados por el FNAIM Savoie Mont Blanc, es del 0,90% en Annecy, del 2% en Thonon-les-Bains, del 2,50% en Annemasse o incluso del 2,60% en Saint-Julien-en-Genevois, frente al 8,30% a nivel nacional. .
Un argumento de peso que puede tranquilizar a los inversores en alquiler. “Los alquileres también siguen aumentando, en particular porque la zona está poblada por muchos trabajadores transfronterizos capaces de pagar cuotas más altas que en cualquier otro lugar de Francia”añade el presidente.
Potencial de valor añadido
Sin olvidar esta otra gran fortaleza de la Alta Saboya: el potencial de valor añadido inmobiliario. “El éxito de una inversión se juzga a largo plazo y, en particular, en el momento de la reventa. Si no genera necesariamente una gran rentabilidad durante el período de alquiler, pero el valor añadido es significativo, ¡entonces vale la pena comprar en Alta Saboya! Como suelo repetir: cuando hay crisis inmobiliaria en Francia, los precios aquí se estancan. Desde hace un año, aunque la crisis ha sido grave, en nueve meses hemos visto simplemente un ligero descenso y los precios ya están empezando a subir de nuevo”.defiende Sébastien Cartier.
Si bien cayeron sólo un -2% en un año, el FNAIM SMB ya apunta a una recuperación al alza en los últimos tres meses, a finales de septiembre, con un +0,50%.
Así pues, desde este punto de vista, es cierto que la inversión inmobiliaria en Alta Saboya representa un excelente seguro de vida.
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