BAumento del 60% de las ventas a particulares en 2023 en Bordeaux Métropole para promotores inmobiliarios, colapso de las ventas a inversores privados: el año debería estar marcado con una piedra negra. Las causas son múltiples: nivel de los tipos de interés, precios elevados, aumento del coste de los materiales de construcción, restricciones regulatorias y medioambientales, disminución del poder adquisitivo y de la confianza de los hogares… Los precios inmobiliarios han caído una media del 5% en 2023, pero en las construcciones nuevas, siguen aumentando, hasta los 5.052 euros por m² en Gironda, según el Observatorio Inmobiliario del Suroeste (Oiso).
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“Hemos constatado una caída drástica de los volúmenes, del 20% y de los precios, del 5%”, explica Delphine Detrieux, presidenta del Colegio de Notarios de Gironda. “No es un colapso del mercado, más bien diría que es un reajuste del antiguo. En las propiedades nuevas, los precios siguen aumentando. Durante los años 2021-2022, registramos aumentos de volumen de alrededor del 10 al 15% cada año. En 2023, el mercado vuelve a una situación regulada, antes del Covid, con volúmenes que conocíamos antes…”
Sin embargo, “esta caída es violenta”, continúa Delphine Detrieux. “En 2023, notamos un verdadero problema de financiación: una de cada dos solicitudes se vio afectada por una denegación de financiación, especialmente los compradores primerizos que ya no pudieron comprar; estas son las primeras víctimas de 2023”. una reserva de alojamiento pero la cancelé por falta de préstamo”, confirma Pierre Vital, presidente de la Federación de Promotores Inmobiliarios de Nouvelle-Aquitaine.
Reajuste
“En términos generales, es una proporción del 15 al 20%. Se trata de una crisis de demanda más que de una crisis de oferta de inventario. En Burdeos continental, tenemos 2.800 viviendas en venta neta, 880 lotes reservados o dos años y medio de stock por delante. En un mercado equilibrado, eso equivale a entre diez y doce meses de existencias. »
“No se trata de un colapso del mercado, sino más bien de un reajuste del antiguo. En las construcciones nuevas, los precios siguen aumentando »
“La situación es peor que el año pasado, con una caída del 59% en Bordeaux Métropole, con 948 ventas, es decir a niveles comparables a los de 2001; pero ese año la ciudad no tenía el mismo aspecto ni el mismo atractivo”, añade Christophe Duportal, presidente del Observatorio Inmobiliario del Suroeste (Oiso). Durante el año de Covid se suspendieron unos 600 alojamientos. Este año 655 viviendas no se pondrán a la venta. “O se modifican para que sean económicamente viables o se ofrecen a inversores institucionales a través de ventas en bloque, como parte de convocatorias de manifestaciones de interés de Action Logement y la Caisse des Dépôts et Consignations. »
“Situación catastrófica”
“La situación es catastrófica”, advierte Guillaume Seguy, vicepresidente de Oiso encargado de los terrenos edificables. “En 2023, en Nueva Aquitania, las ventas, es decir la producción, cayeron un 40%. » En cuestión: problemas de acceso a la tierra, la ley ZAN, las limitaciones medioambientales (humedales, ley de aguas, etc.) y, finalmente, permisos cada vez más difíciles de obtener. “Las medidas gubernamentales anunciadas no cambiarán nada, no son conscientes de la situación. Cuando el mercado va bien, los rechazos de préstamos varían del 5 al 10%. Hoy, un tercio de nuestros clientes no obtienen el préstamo. Los compradores primerizos han desaparecido por completo. »
En 2023, las ventas caerán un 40%.
Archivos Laurent Theillet/SO
Consecuencia: un aumento de las existencias de suelo, cuyo precio medio aumentó 17.000 euros en un año. “Los precios no bajarán porque la tierra será cada vez más escasa. En Gironda, las ventas cayeron un 30% y las ventas un 20%. Pero los precios no han bajado. El precio medio de un terreno de 600 m² es de 158.000 euros. En el Sur de Gironda, el terreno cuesta 85.000 euros. Sin embargo, las ventas caen un 60% y los compradores primerizos ya no son financiables. El precio medio de las viviendas aumentó de 120.000 a 160.000 euros. Con el aporte que se solicita esto ya no es posible. y desde 1ejem En abril se elimina el préstamo a interés cero para viviendas unifamiliares. Entonces la situación es verdaderamente catastrófica. Hoy tenemos en stock el equivalente a dos años de terreno en Gironda. Es decir tenemos 800 lotes. Esto está en línea con lo que se vende, principalmente en la margen derecha de Burdeos con 278 lotes y en Burdeos continental con 160 lotes. Pero son los más caros, 260.000 euros de media. »
Un electroshock esperado
Los profesionales inmobiliarios también destacan la capacidad de respuesta del gobierno. Por cierto, recientemente se han anunciado medidas -el aumento del límite de recursos para el acceso al arrendamiento conjunto real o la flexibilización de determinadas normas de acceso al crédito del Alto Consejo de Estabilidad Financiera (HCSF), que se suman a la bajada de los tipos de interés que debería continuar, y el regreso de los bancos al mercado de préstamos inmobiliarios… Pero esto no será suficiente.
“Los profesionales están satisfechos de que haya conciencia sobre las políticas, pero las soluciones propuestas no abordan la raíz del problema. Realmente estamos esperando que el Ministro de Vivienda tome la conciencia necesaria, asegura Pierre Vital. Los grandes operadores anuncian resultados degradados y próximos despidos en un mercado en constante caída, Nexity está implementando un plan de protección del empleo. Bouygues restringe su contratación. Vemos los mismos mecanismos entre los autónomos. »
¿Será suficiente el BRS?
Entre las vías de reflexión: el Arrendamiento Real Solidario (BRS), que se está desarrollando pero no será suficiente para cubrir las necesidades. “Recomendamos acciones contundentes: flexibilizar las normas del HCSF y los métodos de financiación de los particulares –mediante el préstamo sin interés (2), el crédito in fine– pero garantizar que los permisos se expidan rápidamente según las normas urbanísticas, es decir, se apliquen según las normas urbanísticas. a estas reglas y respetadas, explica Pierre Vital. Necesitamos una descarga eléctrica con incentivos reales para producir nuevas viviendas. »
Sería demasiado caro proporcionar vivienda debido a las normas medioambientales (RE 2025, pronto 2028 y luego 2030). “Sugerimos suspenderlos. Porque ya nos encontramos en un nivel muy alto de rendimiento energético. » Y no se puede contar con una caída de los precios de las nuevas propiedades para que los hogares sean financiables. “Es imposible porque no tenemos margen sobre el precio de coste”, asegura Christophe Duportal.
(2) La PTZ debe ampliarse hasta 2027, para viviendas colectivas nuevas ubicadas en zonas tensionadas y viviendas antiguas con obras en el resto del territorio. También deben aumentarse los límites de ingresos para poder acogerse al PTZ.
