Fondo de contingencia | La transparencia debería sacudir los precios de los condominios

Cuando compró su condominio, la ingeniera Jeanne Desbiens logró reducir el precio en 100.000 dólares después de enterarse de que el edificio no tenía fondo de contingencia a pesar de la evidente necesidad de obras importantes. Actualmente, los compradores no siempre tienen acceso a este tipo de información, que es crucial para realizar una oferta adecuada. Pero las cosas cambiarán con la entrada en vigor de importantes disposiciones del proyecto de ley 16, que revolucionará el mercado de los condominios en Quebec.

Las sonrisas de los copropietarios que durante años han tenido la suerte de aportar muy poco dinero al fondo de contingencia de su edificio pueden desaparecer en los próximos meses. El valor de su inversión podría desaparecer y las contribuciones extraordinarias y cuantiosas, sin duda, serán numerosas.

El proyecto de ley 16 obligará a todos los edificios de condominios a tener un informe pericial que establezca las sumas necesarias en el fondo de contingencia para cubrir los costos de todos los trabajos necesarios durante un período de 25 años. Los cargos comunes, los famosos “tarifas de condominio”, deberán ajustarse en consecuencia.

Otra novedad es que toda esta información deberá transmitirse a quienes deseen presentar una oferta de compra. Hoy en día, compartir cifras –cuando existen– es voluntario. Por lo tanto, podemos suponer que permanecen en secreto cuando perjudican a los vendedores.

Sin embargo, el tamaño del fondo de contingencia debe ser el centro de cualquier transacción, ya que influye directamente en el valor del condominio. “Debe formar parte de la ecuación, de la negociación”, afirma Jeanne Desbiens, profesora de la ETS y fundadora de Toolbox, una empresa que elabora informes para las asociaciones de copropiedad que incluyen un registro de mantenimiento y escenarios financieros.

Según el Regroupement des gestions et copropriétaires du Québec (RGCQ), cerca del 40% de unos 40.000 edificios en copropiedad no cuentan con fondos de contingencia suficientes para realizar reparaciones importantes.

Los gastos de copropiedad se destinan casi en su totalidad a cubrir los gastos de funcionamiento, señala también Jeanne Desbiens. Así, la mayoría de sus clientes no disponen de un fondo de contingencia, “de lo contrario, resulta insuficiente o incluso insignificante”.

Desafortunadamente, no existe una regla para determinar aproximadamente la proporción ideal de los cargos de copropiedad que deben destinarse al fondo de contingencia, porque hay demasiadas variables como el estado general del local, el año de construcción, la diversidad de servicios. (piscina, terraza, ascensor, paisajismo, retirada de nieve) y el número de alojamientos. Lo único que sabemos con certeza es que la idea generalizada de que entre un 5 y un 10% es suficiente es simplemente falsa, afirma Jeanne Desbiens.

El fin de las desigualdades

Con el tiempo, esta falta de capitalización suficiente del fondo causa una gran inequidad, particularmente cuando los copropietarios que durante mucho tiempo se han beneficiado de los espacios comunes venden sin haber pagado su parte justa del desgaste.

Pero el receso termina con la entrada en vigor de la Ley 16 prevista para este año.

Los edificios que no tengan un plan de gestión “serán degradados en el mercado”, predice Yves Joli-Cœur, abogado especializado en derecho inmobiliario, presidente del RGCQ y fundador del sitio condolegal. com. Es decir, su valor disminuirá debido a la incertidumbre que representan para los futuros compradores. ¿Quién quiere mudarse a su casa y luego encontrarse con una factura sorpresa de $25,000 por reparaciones del techo y un aumento del 100% en los cargos de copropiedad?

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Tomemos el ejemplo de un edificio donde 10 propietarios tienen que compartir una factura por 2 millones aunque sólo haya 1 millón en la cuenta. Por lo tanto, todos deben contribuir con 100.000 dólares. Un comprador potencial podría pedir una reducción del precio de 150.000 dólares, opina el experto. “Podría cobrar una prima de riesgo, porque no sabe si los demás copropietarios son solventes. »

Este es el tipo de situación que podría multiplicarse. “Estamos hablando de un parque [de condos] en apuros en Quebec”, se lamenta M.^mi Bonito Corazón. En su opinión, “no entendemos el iceberg que tenemos delante”. Lógicamente, los déficits de capitalización, una vez calculados y revelados abiertamente, serán tenidos en cuenta por los agentes inmobiliarios y los compradores, lo que no dejará de tener consecuencias sobre los precios.

La edad media de los condominios en Quebec, alrededor de 30 años según el RGCQ, es un elemento clave del problema. “Es mucho en el sentido de que 20 años es la vida útil de un techo, de ciertos tipos de ventanas y de ciertos revestimientos. Todos estos son trabajos muy caros”, me señala Jeanne Desbiens, que ya trabajó como tasadora para una empresa de construcción.

Gracias a su experiencia acumulada, la ingeniera de 36 años sabe que evaluar los costes de mantenimiento de un edificio a lo largo de 25 años no es un ejercicio sencillo. Hay que saber de construcción, ingeniería, finanzas.

Aunque es ingeniera, Jeanne Desbiens critica los informes de sus colegas y de sus competidores, a veces difíciles de leer y cuyos “escenarios no son realistas”, ya que las “estimaciones son insuficientes”, lo que coloca a los copropietarios en una situación incómoda. Sugiere que los sindicatos elijan cuidadosamente la empresa que llevará a cabo su plan de gestión de activos después de obtener tres ofertas.

Esta es una responsabilidad adicional sobre los hombros de los administradores sindicales que pueden tener mucho trabajo que hacer este año. Pero cuando miramos lo que está sucediendo en Francia, donde se están demoliendo edificios que han estado abandonados durante demasiado tiempo, rápidamente comprendemos que los esfuerzos financieros para su mantenimiento no son en vano.

Consejos de Jeanne Desbiens, ingeniera y fundadora de Toolbox

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1. Las asociaciones de copropietarios no deben esperar a que entre en vigor la Ley 16 para obtener su plan de gestión de activos que incluya el estudio del fondo de contingencia. Entonces es probable que los costos aumenten ya que la demanda será fuerte.
2. Una vez que haya obtenido el plan, vote sobre un plan financiero lo más rápido posible para reponer el fondo de contingencia. Idealmente antes del conmovedor festival del día 1.^es Julio. De lo contrario, los copropietarios que vendan se marcharán sin pagar nada, aunque hayan aprovechado las zonas comunes. No es justo.
3. No dejes el fondo de contingencia en una cuenta corriente con 0% de interés. “Tengo clientes cuyo fondo de jubilación no está en una cuenta de alto interés. Este es mi primer consejo. El dinero tiene que generar dinero. Cada dólar ganado en intereses no sale de los bolsillos de los propietarios. »
4. Los sindicatos ya tienen interés en ser transparentes con respecto a los déficits de los fondos de previsión, aunque esto todavía no sea obligatorio. Reducen así el riesgo de acabar con un nuevo copropietario que no tenga medios para pagar una contribución extraordinaria para rehacer el ladrillo. Con los altos precios y tasas de interés actuales, muchos están comprando al máximo de su capacidad financiera. Los escondites no benefician a nadie excepto a los agentes inmobiliarios.
5. Si planea comprar un condominio, solicite ver la lista de obras inminentes y el monto contenido en el fondo de contingencia. Utilice esta información para hacer su oferta. Si la información no se proporciona por adelantado, busque en otra parte o obtenga su propia evaluación del déficit, que ofrece un servicio como Toolbox. Considere la posibilidad de inspeccionar las zonas comunes, no sólo las privadas.

El mercado de condominios de Quebec

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• 382,755: número de condominios distribuidos en más de 40,000 edificios
• El 80% de las copropiedades se encuentran en la región de Montreal.
• Casi el 70% de los copropietarios viven en su casa, los demás la alquilan
• Un poco más de 30 años: edad promedio de los condominios
• Entre $2500 y $4500 por año: cargos promedio de copropiedad
• Casi el 40% de las copropiedades no cuentan con fondos de contingencia suficientes para reparaciones importantes

Fuentes: Asociación de administradores y copropietarios de Quebec (RGCQ) e Yves Joli-Cœur

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