Esperada por los profesionales del sector inmobiliario, la continua bajada de tipos anunciada por el BCE el 12 de diciembre es un verdadero soplo de aire fresco. Sus esperanzas: que la Institución de Frankfurt no se detenga ahí y continúe su impulso en 2025. Atrapada entre la necesidad de encontrar un equilibrio entre apoyar el crecimiento y el riesgo de reactivar la inflación, la relajación continuará según nuestro escenario en Xerfi, pero tal vez no tan marcadamente.
La caída de los tipos: una esperanza frágil
La caída de los tipos es actualmente el alfa y omega de un mercado inmobiliario en el que todos los demás parámetros se han puesto rojos: crisis e inestabilidad política, total vaguedad sobre la futura política inmobiliaria, creciente preocupación de los hogares por la evolución del desempleo y su situación financiera, finalmente temores de un futuro ajuste fiscal. La copa está llena. Queda, por tanto, la reducción del coste del dinero como última palanca para salir de la crisis. A medida que el Banco Central Europeo se lanza a un ciclo de flexibilización monetaria, lo gana.
No es tan sencillo excepto en el caso de los préstamos a tipo variable, pero representan una parte muy pequeña de la producción de préstamos para vivienda (alrededor del 3% en los últimos 10 años). Esta es también una característica específica del mercado francés. Para esta categoría de préstamos, el tipo de interés se revisa periódicamente basándose en un índice de referencia, a menudo vinculado a los tipos interbancarios como el Euribor, es decir, el tipo de interés utilizado por los bancos cuando se prestan dinero entre sí. Ahora que el mecanismo está en marcha, los tipos variables comenzarán a bajar y continuarán el movimiento en 2025. La historia no es necesariamente la misma para los tipos fijos.
La deuda francesa: un potencial cisne negro
Los préstamos inmobiliarios a tipo fijo se conceden generalmente a plazos prolongados (entre 15 y 25 años). Para estos préstamos, los bancos suelen financiarse en mercados a largo plazo o basar sus precios en instrumentos financieros de duración similar, como los bonos gubernamentales a 10 años (OAT). Su nivel y su evolución están en parte ligados a la política monetaria del BCE. Pero están en juego otras variables como las expectativas de inflación, el crecimiento económico, el contexto geopolítico, el tipo de cambio, los vaivenes de los mercados financieros y la mayor o menor confianza de los mercados en que un país cumpla con sus compromisos. frente a sus acreedores. Esto se paga con una prima de riesgo.
Aquí es donde la deuda francesa plantea un problema y donde el embrollo político es una espada de Damocles. Porque si las agencias de calificación siguen siendo hasta ahora benévolas, los mercados financieros han comenzado a sancionar la economía francesa. Dos marcadores: la bolsa y el diferencial de tipos entre Francia y Alemania. Esta diferencia de tipos constituye un indicador de elección para medir la confianza depositada en Francia frente a Alemania. Cuanto más alto es, más inversores expresan sus preocupaciones sobre el país. Un signo de las recientes tensiones es que el diferencial OAT-Bund, que se había estado moviendo en un túnel de entre 45 y 55 puntos básicos desde principios de año, se ha estrechado repentinamente desde el 10 de junio, subiendo a más de 80 puntos básicos. Si surgen un poco más de dudas sobre la capacidad y/o el deseo francés de afrontar su deuda y los OAT empezarán a subir de nuevo, impulsando los tipos inmobiliarios, a pesar de la flexibilización de los tipos a corto liderada por el BCE. La deuda francesa bien podría ser el cisne negro del sector inmobiliario.
