Cécile Roquelaure, directora de estudios del corredor Empruntis y Marie Denis-Noujaim, de la Chambre des notaires de Bretagne, respondieron a sus preguntas este jueves en un livestream especial inmobiliario. DEs un consejo informado y valioso que merece ser leído y releído. Aquí están las 10 preguntas que no debes perderte.
1. “¿Es más interesante pasar por un notario o por una agencia inmobiliaria? »
Muchos notarios, al igual que las agencias inmobiliarias, tienen una actividad de negociación y, por tanto, le apoyan en su proyecto de compra o venta de vivienda. Se pueden consultar agencias como notarios y cada una hace un trabajo de calidad. Observamos que los honorarios de negociación adeudados a los notarios suelen ser un poco más bajos que los de las agencias. El notario, si vende, también podrá asesorarle con antelación sobre la fiscalidad aplicable a su proyecto y, en particular, sobre el posible impuesto sobre las plusvalías que deberá pagar durante su transacción. Por parte del comprador, el notario que tiene una visión global le asesorará sobre el método de adquisición y la protección del posible cónyuge.
2. “Soy propietario de un terreno con vistas al mar en Plougastel-Daoulas. Mi banquero me dice que esta región es una muy buena inversión mientras otros dicen que no (notario). ¿Qué es realmente? »
Un terreno con vistas al mar en Plougastel Daoulas es realmente una muy buena inversión, eso es seguro, mientras tenga vistas al mar, la valoración no es la misma. La ciudad está situada en las inmediaciones de Brest y se beneficia del dinamismo de la ciudad. Es cierto que al otro lado del puente, de espaldas a Brest, se encuentra el municipio de Relecq-Kerhuon, con precios ligeramente más elevados, pero el valor de las casas antiguas, por ejemplo en Plougastel-Daoulas, es bastante elevado.
3. “¿Por qué los bancos no prestan cuando mi pareja y yo tenemos una propiedad de alquiler? »
Si entiendo correctamente su situación, usted y su cónyuge poseen cada uno una propiedad por la que reciben alquiler. Quiere solicitar un nuevo préstamo pero se lo han negado (¿uno o varios bancos? ¡El matiz es importante!). Es posible que el banco solicitado rechace su financiación porque supera el ratio de endeudamiento exigido por la autoridad supervisora (HCSF). Exige a los bancos respetar un límite del 35% de la tasa de deuda, incluido el seguro de préstamo. Sin embargo, los bancos pueden desviarse de esta cantidad hasta el 20% de la producción de nuevos créditos. Por lo tanto, debe estar seguro de que esta posibilidad de exención no se le abre en ningún banco, si en realidad se trata de su ratio de endeudamiento.
4. “¿A partir de qué clase energética cree que no es interesante comprar una casa si no se planifican las obras? »
La ley prevé prohibiciones progresivas de alquiler de propiedades clasificadas como G, luego F y E. Cuanto peor sea el rendimiento energético, mayor será el coste de la renovación que requerirá más obras. Si no estás planeando ninguna obra, y si estás pensando en alquilar la casa, entonces te aconsejo que no bajes de D. Si, por el contrario, estás comprando para ti mismo para establecer tu residencia principal o secundaria, puedes tome una propiedad de categoría E o incluso F. Si la categoría es realmente mala, deberá estudiar el coste de los gastos de calefacción que tendrá que soportar mensualmente para ver si tiene la posibilidad de pagar las facturas relativas a la propiedad.
5. “¿Se reiniciará el mercado de las grandes propiedades inmobiliarias (alrededor de 700.000 euros)? »
Los volúmenes de transacciones han caído en casi todas partes entre un 20 y un 25% en un año. Correlativamente, observamos una caída de los precios que comenzó con diferencias según la región. Parece que en ciertos sectores hemos alcanzado una meseta de bajo volumen que parece estar iniciando una recuperación. Las grandes propiedades suelen ser adquiridas por personas que podrían esperar a ver cambios, especialmente en los tipos de crédito. Estos últimos han caído y, por tanto, deberían favorecer la recuperación del mercado.
6. “Saqué una hipoteca al 4,17%. Si voy a ver a mi banco para renegociarlo, se suscribió en diciembre de 2023”.
Si consideras que la ganancia es suficiente hoy, puedes solicitarla a tu banco. Sin embargo, debes saber que es poco probable que puedas empezar de nuevo (los bancos rara vez aceptan varias renegociaciones). Por lo tanto, “juegas” tu única carta. Y si, sin embargo, los tipos siguen bajando, tendrá que favorecer la recompra del préstamo por parte de otro banco para que sus intereses bajen (con comisiones más altas a cambio). A día de hoy, los tipos medios que cobran los bancos (y que también dependen del proyecto y perfil) rondan el 3,8% de media. ¡Por lo tanto, la ganancia es muy posible al menos sobre el papel!
7. “Tengo una necesidad de financiación de 120.000€ aunque tengo activos inmobiliarios valorados en unos 1.100.000€. Tengo 75 años. »
Puede ponerse en contacto con un banco para averiguar si aceptarían prestarle la cantidad que necesita. En su defecto, quizás tengas un apoyo económico que podrías liquidar. Dependiendo de tu proyecto, es posible que puedas vender parte de tus activos inmobiliarios, lo que liberará efectivo para tus necesidades de financiación. También es posible estudiar una venta de renta vitalicia que le permitiría recibir parte del precio de venta llamado “el ramo”, pero la venta de renta vitalicia no es necesariamente adecuada para todos. Es necesario estudiar la situación familiar y patrimonial.
También existen soluciones de préstamos hipotecarios (toma de garantía sobre una propiedad libre de deudas para garantizar la deuda de la nueva financiación. Como alternativa a una renta vitalicia, también tienes la posibilidad de contratar un préstamo hipotecario vitalicio, a diferencia de una renta vitalicia, le permite recibir inmediatamente el importe total conservando la propiedad, cuya venta se utilizará únicamente para el reembolso al vencimiento (sin pagos mensuales ni examen médico).
8. “¿Es posible pedir prestado hoy y revisar la tasa del préstamo a fin de año si bajara? »
Es totalmente posible, aunque el final del año parece un poco temprano si se pide un préstamo hoy. Tenga en cuenta que no tendrá la oportunidad de renegociar varias veces (pocos bancos lo aceptan). Por tanto, tendrás que elegir el momento adecuado, cuando consideres que la ganancia es suficiente. En cualquier caso, si solicita un préstamo hoy y las tasas bajan, podrá renegociar o comprar su préstamo en otro banco si es necesario. ¡Esto le permite realizar su proyecto hoy, al tiempo que le brinda la posibilidad de beneficiarse de una futura bajada de tarifas!
9. “Nos gustaría invertir para alquilar. ¿Qué me recomienda? ¿Casa, apartamento, en una gran ciudad, en el campo…? »
Invertir en las grandes ciudades sigue siendo una buena inversión ya que existe una fuerte demanda de alquiler. Tenga cuidado con los apartamentos en las grandes ciudades, tenga en cuenta el rendimiento energético y las posibles obras de copropiedad que se pueden prever y que pueden aumentar el coste de su inversión. En las ciudades más pequeñas sabemos que hay una gran demanda de alquiler, pero a menudo hay pocas propiedades en oferta, y allí la compra de una casa en el primer o segundo anillo de la metrópoli también puede resultar una buena opción.
10. “¿Los jóvenes de entre 25 y 30 años de hoy pueden obtener un préstamo inmobiliario decente con un depósito razonable, por 1ejem compra ? »
El verdadero problema no es el acceso al crédito, sino el precio de los inmuebles… Algunos elementos explicativos. En primer lugar, los jóvenes son la clientela preferida de los bancos: “ganar” un cliente joven es la posibilidad de acompañarlo en todas las etapas de su vida y por tanto “venderle” productos y servicios (seguros, ahorro, crédito al consumo…).
Entonces, los jóvenes suelen ser compradores por primera vez. Por lo tanto, tienen acceso a préstamos a interés cero y los bancos para apoyarlos también han desarrollado préstamos adicionales cuyo tipo es inferior al tipo tradicional, o incluso 0. Estos dispositivos, cuyas características varían según los bancos, permiten reducir el tipo de interés. el coste del crédito y, por tanto, aumentar el poder adquisitivo.
Por último, usted menciona la contribución, tiene toda la razón: supone una enorme limitación para los jóvenes que a menudo no han tenido tiempo de ahorrar tanto. Hay que recordar que la aportación corresponde generalmente a los costes ligados a la operación (alrededor del 10% del precio del inmueble en la antigua propiedad): derechos de transferencia a título oneroso (impuestos, etc.), costes de garantía y costes administrativos. Estos costes no forman parte del valor de la propiedad y, al financiarlos, los bancos asumen un riesgo, que también trasladan a los jóvenes en caso de reventa antes de haber generado un 10% más de valor añadido sobre la propiedad.
Mientras el mercado está turbulento, los bancos asumen menos riesgo. Por último, el último elemento explicativo relativo a la contribución, para el cual los bancos son aún más complacientes con los jóvenes, es también el signo de una capacidad de ahorro y, por tanto, de un margen de maniobra presupuestaria (importante cuando vemos las cargas que pesan sobre la propietarios).
En resumen, las dificultades de compra actuales están fuertemente ligadas al precio de los bienes y al volumen de ofertas disponibles, que es también la raíz de la crisis a la que nos enfrentamos desde hace dos años.
