¿Dónde se detendrán los precios de las tierras agrícolas?

Las tierras agrícolas valonas se han convertido en un producto de inversión. Su precio ya no tiene nada que ver con el valor de su producción y esto es un gran problema para los jóvenes agricultores. La flamante ministra de Agricultura, Anne-Catherine Dalcq (MR), lo convierte en su prioridad. Quiere corregir la situación fomentando especialmente el alquiler.

La agricultura valona se compone esencialmente de explotaciones familiares, a escala humana, de una media de unas sesenta hectáreas. Desde la década de 1980, la situación ha cambiado significativamente. En aquella época había cerca de 40.000 explotaciones, con una superficie media por explotación de una docena de hectáreas. Hoy sólo quedan 12.500 para una población agrícola de 22.000 trabajadores. Una población trabajadora que envejece y se prepara para la jubilación. Uno de los principales retos de la agricultura valona es el demográfico. También se enfrenta a márgenes cada vez más estrechos que requieren mucha diversificación o mucho terreno. Sin embargo, este terreno es cada vez más caro. Esto crea problemas de acceso a la profesión o de transmisión de las explotaciones agrícolas para las generaciones más jóvenes.

Inflación

Por supuesto, este no es un fenómeno nuevo. Pero el Observatorio Valón de Tierras Agrícolas publicó recientemente un informe que nunca ha sido tan preciso a la hora de comprender esta inflación descontrolada.

Desde 2017, el precio de una hectárea agrícola ha aumentado de 27.205 a 39.216 euros en 2023. Se trata de un aumento del 44% o del 6,3% anual. ¿Es la inflación la culpable? No exclusivamente, ya que sin él, el aumento sigue siendo del 20% respecto al mismo período.

El aumento de los precios por hectárea se observa en toda Valonia, pero la diferencia de precios sigue siendo significativa de una región agrícola a otra. Por ejemplo, no nos sorprenderá saber que es en el Brabante Valón donde el precio medio por hectárea de propiedad no urbanizada es el más alto de las provincias valonas: 53.129 euros. Pero es más caro, ya que las tierras arcillosas de Namur se cotizan actualmente a una media de 64.543 euros por hectárea. En el otro extremo, una hectárea de pasto en la provincia de Luxemburgo sólo te costará 19.402 euros.

Un producto de inversión

Con estos precios prohibitivos, los movimientos de ventas y adquisiciones siguen siendo relativamente bajos: menos de 10.000 hectáreas en 2023, o el 1,1% de la superficie agrícola. Tres cuartas partes de los movimientos se referían a ventas y una cuarta parte a donaciones.

La mayoría de los compradores seguían siendo agricultores (53%). La pregunta es ¿por qué están dispuestos a cobrar esos precios? “Es evidente que, incluso en 2017, podríamos sorprendernos de los precios que algunos agricultores estaban dispuestos a ofrecer por una hectárea de tierra agrícola”, explica Marc Thirion, director del DAFoR (Departamento de Desarrollo de Tierras Rurales). Esto se debe simplemente a que la rentabilidad está ahí: “La rentabilidad ya no se encuentra en la tierra, ligada a la producción de cereales, sino en el valor del capital. Hoy, a los precios actuales, vemos que ningún agricultor se equivocó. Las tierras agrícolas se han convertido en una muy buena inversión”.

En otras palabras, los precios son resultado del mercado. Y en realidad ya no tienen nada que ver con la rentabilidad de la producción agrícola. “Nos estamos alejando del modelo de capital invertido en producción. Los agricultores ahora están invirtiendo en un factor de producción”, añade el especialista.

“Los agricultores que pueden invertir en tierras son principalmente personas que ya están en el lugar y cuya explotación ya tiene algún tipo de sostenibilidad”, especifica Renaud Grégoire, portavoz de la Federación de Notarios. De hecho, sabemos que no es la explotación del trigo lo que permite pagar esos precios. De ahí el problema de que los jóvenes tengan que asentarse. Para ellos es sumamente complicado iniciar una actividad”. La tierra agrícola se está convirtiendo en un producto especulativo como cualquier otro.

Presión sobre los precios de la tierra

Lo que plantea otra pregunta: ¿quién exactamente está ejerciendo presión al alza sobre el precio? También en este caso la información del Observatorio es valiosa. Así, observamos que el precio pagado no es el mismo según los actores. Una empresa privada no vinculada a la agricultura está, por ejemplo, dispuesta a pagar 48.590 euros por hectárea, mientras que la media, recordemos, es de 39.216 euros.

Por lo tanto, estas empresas están ejerciendo claramente una presión sobre los precios. En este sentido, la empresa Colruyt es sin duda el ejemplo más emblemático. El principal distribuidor de Bélgica compra tierras y luego las alquila a los agricultores, no sin provocar tensiones en la comunidad. “Pero Colruyt sigue siendo el epifenómeno de un problema mayor”, modera Renaud Grégoire. Otras empresas están trabajando. Pero no se les debe considerar enteramente responsables.

En primer lugar, SPW Agriculture estimó que en 2020, solo una de cada ocho explotaciones era propiedad de una empresa. Se trata de una tendencia claramente creciente, pero en 2023, por ejemplo, las personas jurídicas (empresas) no vinculadas a la agricultura representaron solo el 11% de las adquisiciones.

Luego están las empresas directamente vinculadas a la agricultura, que todavía representan el 5% de las compras. Están dispuestos a aportar una media de 43.143 euros. A ello hay que sumar los compradores mixtos (personas físicas y jurídicas) vinculados a la agricultura que incluso pusieron sobre la mesa 51.957 euros y que representan el 2,5% de las adquisiciones.

Lo que significa que los propios agricultores participan en la especulación de precios. “Efectivamente es así, pero te explicarán que están obligados a poner estos precios para poder seguir y comprar. Es un poco como una serpiente que se muerde la cola”, afirma Renaud Grégoire.

“Sería demasiado sencillo culparlos”, responde Anne-Catherine Dalcq (MR), ministra de Agricultura y miembro del círculo íntimo. El aumento de los precios se puede explicar por multitud de factores. Primero, porque es un recurso finito y por tanto existe una especie de competencia. Luego, con la inflación, los márgenes disminuyen en el sector y se deben adquirir más hectáreas para aumentar la rentabilidad. Finalmente, vemos que esta competencia se ve reforzada aún más por empresas no vinculadas a la agricultura que pagan aún más”.

Promover el arrendamiento de fincas

Si el mundo agrícola cultiva cada vez más en propiedad (+3.263 hectáreas en 2023), es sin duda en el alquiler y el arrendamiento de explotaciones donde se encuentra la solución para ayudar a los jóvenes agricultores. “Existe un verdadero desafío en este sentido”, confirma el ministro, que pretende tomar el toro por los cuernos. “El arrendamiento tiene la ventaja de permitir a los agricultores mantener la capacidad de inversión, por ejemplo en equipamiento. Entonces el alquiler se regula por ley, lo que pone a todos en igualdad de condiciones”.
El deseo del ministro es hacer más atractivo el arrendamiento de explotaciones agrícolas mediante medidas de incentivo. “A veces existe miedo entre los propietarios a arrendar sus tierras agrícolas”, reconoce el ministro. Se trata, en primer lugar, del lanzamiento oficial de la Agencia Valona de Tierras Agrícolas en materia de alquiler y de su sitio web específico. Debe hacer que la creación de un contrato de arrendamiento agrícola sea comprensible y aplicable para todos. “La contratación de un arrendamiento agrícola debería ser tan sencilla como el arrendamiento de un apartamento de alquiler”.

Otro aspecto se refiere a los propietarios públicos. La agencia podrá ponerlos en contacto con los agricultores de forma gratuita. Estos incluyen, por ejemplo, CPAS que tienen tierras agrícolas. Seguimos hablando de un potencial de 60.000 hectáreas que se pueden devolver en forma de alquiler. El objetivo principal son los jóvenes, ya que la edad será el criterio de selección más importante (junto con la distancia, la superficie y la cantidad).

Además, en caso de venta de tierras agrícolas públicas, la Región Valona tiene un derecho preferencial desde junio de 2024. Este derecho aún no se ha activado, pero sobre el papel permite a la Región adquirir tierras de forma prioritaria, justo después agricultores. Actualmente, la Región Valona cuenta con 950 hectáreas, pero el objetivo es incidir en 60.000 hectáreas.

Por último, el ministro añade “la asistencia a la instalación, fuera del contexto familiar”. Esta ayuda debería permitir la puesta en marcha de autónomos apasionados por la agricultura. Todas estas políticas deben contribuir a mantener la agricultura a escala humana en Valonia, en un contexto de importantes jubilaciones de agricultores. “Este es mi mandato para los próximos cinco años”, concluye el liberal.