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– Una quincena de SCPI aumentaron el precio de sus acciones en 2023 y 2024.
Jean-Christophe, lector de El Capital, nos envió la siguiente observación en respuesta a uno de nuestros artículos: “Hola, tu artículo sobre las devoluciones de SCPI es interesante, pero en mi opinión está incompleto. De hecho, ¿qué pasa con la evolución del valor de las acciones en los últimos años? Hola Jean-Christophe, y gracias por tu pregunta, que nos permite volver a cómo se mide el rendimiento de las sociedades de inversión inmobiliaria (SCPI). El indicador más común es la tasa de distribución, o TD, que utilizamos en nuestros artículos. Se obtiene simplemente dividiendo el importe de los dividendos pagados a los socios durante los cuatro trimestres del año N por el precio de la acción el 1 de enero de ese mismo año. Por ejemplo, en el primer semestre de 2024, la TD media del sector fue así 4,5%.
Para un SCPI de rendimiento, el TD sigue siendo más relevante
Actualmente, la mayoría de los SCPI se denominan “rendimiento”: su objetivo principal es pagar ingresos regulares a los partícipes. En este sentido, la tasa de distribución sigue siendo el indicador más relevante para evaluar su capacidad para cumplir este objetivo. Sin embargo, no debemos olvidar, como usted señala, que la revalorización de la cotización de la acción también cuenta en la rentabilidad global. Si se compra una acción por 200 euros y luego se revaloriza un 10% (hasta 220 euros), los socios obtendrán de hecho una plusvalía al revender esas mismas acciones.
A continuación encontrará una clasificación de los SCPI que han aumentado su precio de suscripción desde el 31 de diciembre de 2022. Pero este indicador tiene sus límites. IInteresa principalmente a los inversores que ya están asociados al SCPI en cuestión y que, por tanto, ven aumentado el valor de su inversión. «Por el contrario, un inversor que aún no ha dado el paso buscará un SCPI en situación de descuento (el precio de la acción es inferior a su valor real, nota del editor), para optimizar su inversión »aconseja Paul Bourdois, cofundador de la plataforma SCPI de Francia. De hecho, a niveles de dividendos equivalentes, cuando el precio de la acción es más bajo, el rendimiento, expresado por el TD, aumenta mecánicamente.
Un indicador más adecuado para los SCPI de capitalización
Además, la revaluación del precio de las acciones es un indicador bastante relevante para los llamados SCPI de “capitalización”, que tienen como objetivo aumentar el valor de sus activos con el tiempo, para permitir posibles ganancias de capital para sus socios salientes. Este es el caso, por ejemplo, de Novapierre Résidentiel, que presenta una TD del 0% en 2023, porque su vocación es revaluar periódicamente el precio de sus acciones. Pero también en este caso subirse al carro equivale a reducir sus posibilidades de obtener una plusvalía: cuanto más cara se compre la acción, menos importante será la plusvalía en la reventa. Sin embargo, los SCPI de capitalización pueden permanecer con descuento a pesar del aumento del precio de las acciones, para aumentar el precio de estas últimas periódicamente de un año a otro.
Como ve Jean-Christophe, estudiar la revalorización de la acción de una SCPI sólo tiene dos intereses: si ya está asociado, o si está buscando una SCPI de capitalización, pero en este caso habrá que evaluar la capacidad de este último volverá a aumentar el precio de sus acciones en el futuro. En cualquier caso, este criterio no debe considerarse solo. Para hacerse una idea de la rentabilidad global, se puede confiar, por ejemplo, en la rentabilidad inmobiliaria global de un SCPI, el RGI, que combina los dos indicadores: el TD y la revalorización de los activos. Y si aún no has invertido, te invitamos a consultar nuestra selección de SCPI con descuento y alto potencial de rentabilidad.
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