la crisis no afecta la calificación inmobiliaria de la capital de la Riviera. En abril, nuevo récord para pisos antiguos en Nissa la Bella, ya en 5.100 €/m2. Estos precios medios, sin embargo, esconden grandes diferencias: las joyas de Carré d’or, las colinas de Cimiez y Fabron se venden al doble, por encima de los 10.000 €/m2.
Si bien estos valores se mantienen en buena forma, unas condiciones meteorológicas más sombrías paralizaron las transacciones a finales del año pasado (caídas del 20% entre varios agentes y plazos de venta ampliados en unos diez días) antes de que las nubes se disipen a principios de 2024. gracias a una ligera caída de los tipos de interés. “El mercado de Niza experimentó una desaceleración en el último trimestre, pero nada catastrófico. Las frecuentes renuncias de los compradores primerizos fueron compensadas por clientes extranjeros y senior capaces de pagar en efectivo”. resume Jérôme Ugo, de Laforêt Immobilier. “A pesar de esta mejora, todavía no hemos salido de la crisis” ánimos Isabelle Poiraud, de Stéphane Plaza Immobilier.
Esta sacudida momentánea en realidad no revirtió un equilibrio de poder aún favorable a los vendedores. “En ambas partes reina una actitud de esperar y ver qué pasa. Los compradores están ahí, los vendedores se resisten a bajar sus precios. La rigidez de estos últimos varía según su proyecto: algunos, que han comprado hace mucho tiempo, aceptan descuentos, mientras que otros temen una pérdida de valor tras una adquisición reciente. señala Jérôme Ugo. “Si la propiedad es excepcional, el vendedor mantiene el control”. Sin embargo, señala Sylvie Crey, de Espacios atípicos. Lo mismo ocurre con los pagos en efectivo, que protegen al vendedor de posibles retiros por parte de un comprador que no ha obtenido su préstamo inmobiliario. “Las negociaciones son más frecuentes, más intensas y más abiertas. Los que pueden pagar en efectivo son muy agresivos. Sin embargo, sus esfuerzos no siempre se ven coronados por el éxito. señala Benjamin Mondou, presidente de Century 21 Lafage Transactions, que indica que los descuentos se limitarán al 6%.
varios frenos
“Estamos saliendo de un período en el que las negociaciones eran casi inexistentes, porque las mercancías salían casi sin inspección. Los precios sobrevaluados desalientan a los compradores. Los descuentos pueden llegar a 5.500 €, no a 30.000 €”. matiz Thomas Gheerbrant, director de la agencia ERA en Niza y vicepresidente de la red MLS (40% de las transacciones en la metrópoli). En cuanto al mercado de alquiler, es un espejo del sector inmobiliario de Niza, que refleja una escasez muy fuerte de viviendas, agravada por una “muy baja rotación, ya que los candidatos a la propiedad permanecen dentro de los muros”, deplora Isabelle Poiraud. Esta persistente escasez también se ve alimentada por los bienes “golpeados por un mal DPE y retirados del mercado por propietarios que a menudo están cansados de una presión fiscal y regulatoria muy fuerte”, insiste Moïse Vergeot, de Orpi. A menos que recurran al alquiler de Airbnb, cuya demanda se está disparando, a pesar de las limitaciones impuestas por el ayuntamiento. En cuanto a la construcción, no podrá compensar esta deficiencia hasta dentro de mucho tiempo, como lo demuestra la crisis que atraviesa.
5,100
EUROS/M2
El precio medio de los apartamentos en edificios antiguos en Niza.
La calificación por barrio
Plaza Dorada, Músicos
Céntrico, cerca de las playas, del aeropuerto y de la estación de tren, el Carré d’or alberga alrededor del palacio Negresco edificios haussmannianos o de la Belle Époque, con apartamentos burgueses (parqué, molduras) a menudo sin balcones. “Muy popular entre los extranjeros, es menos popular entre los locales debido a la falta de vida nocturna”. señala Thomas Gheerbrant, vicepresidente de la MLS Costa Azul. ¿Sus precios? ¡Como las boutiques de lujo! De 6.500 a 9.000 €/m2, según estado y piso. Un nivel superior con terraza y vista despejada al mar sucio, el precio supera los 10.000€/m2 : un dúplex de 92 m2 Se vendió por 1,35 millones de euros. Rue Massenet, un estudio de 30 m2 en la planta baja se vende por 215.000 €. Boulevard Víctor-Hugo, de 83 m.2 (balcón, sótano, garaje) alcanzó los 790.000€. La escasez de bienes beneficia a los márgenes del cuadrángulo dorado. Calle François-Iejementre los edificios burgueses del barrio de los Músicos, con un ADN más Niza, un estudio de 26 m2 con balcón se vendió por 245.000 €.
Colinas del Oeste – Fabron
Vistas impresionantes, grandes villas, residencias más modernas con piscina, cancha de tenis y jardín… Las alturas de Nice Ponant, cerca del aeropuerto y de las autopistas hacia Sophia Antipolis, son siempre populares. “Cuenta de 7.000 a 8.000 €/metro2 “, indica Isabelle Poiraud, de Stéphane Plaza Immobilier. Avenue de la Corniche-Fleurie (Fabron), un nivel de jardín de 62 m2 con 52m2 de vegetación vendido por 349.000 €. En la misma arteria, pero más arriba y por tanto más alejada del centro, los precios bajan. Así, un estudio de 35 m2 en la planta baja con despacho y balcón se vendió por 160.000€.
Liberar
Aún popular y aún no burgués desde su renovación, el Libé sigue siendo asequible. “Con el programa Iconic!, por fin despegado, la emisora llega a los barrios bonitos”, —suplica Thomas Gheerbrant. Avenida Alfred-de-Vigny, una casa de 180 m2 en tres niveles, con 400 m2 de terreno, garaje doble y pequeña piscina, vendido por 1,05 millones de euros. Avenue des Platanes, de 105 m.2 en la planta baja costó 376.000 €. Rue Clément-Roassal, un estudio de 26,5 m2 Se vendió por 119.000 €. Bulevar Gorbella, de 65 m.2 con exterior y bodega se vendió por 260.000€.
parque imperial
Las familias ejecutivas prefieren el antiguo centro turístico de la familia imperial rusa, ubicado en una altitud. Sus argumentos: amplias residencias burguesas, parques arbolados, buenas escuelas y liceos, proximidad a los campus. Hacia Estienne-d’Orves, una mansión privada de 270 m22 con piscina y garaje de 1.500 m2 de terreno vendido por 1,75 millones de euros. En altura, una villa de 181 m.2 en una parcela de 1.250 m2, con piscina desbordante, terrazas, garaje doble, alcanzó los 1,17 millones de euros. Cuente 5.000 €/m2 en edificios menos burgueses que los de los barrios vecinos. Boulevard de l’Impératrice-Eugénie, de 26 m.2 vendido por 137.000€ (5.250/m2).
Puerto – Vieja Niza – Garibaldi
Calles peatonales, plazas rejuvenecidas repletas de boutiques de moda, animados cafés… EL El moderno barrio de Niza tiene una moneda cara y sus activos. “La renovación urbanística del Petit Marais ha incrementado su valor, que oscila entre 4.000 y 4.500 €/m2 detrás del Puerto Viejo”, señala Julien Cresp, de Terres dedata. “Supera incluso los 8.000 €/m2 alrededor de la plaza del Pin”, cree Moïse Vergeot. Jardín, piscina, parking, piscina de 77 m.2 Orientación sur, con terraza, en un piso alto de la residencia Calypso, vendido por 550.000 €. Rue Montée Montfort, un estudio de 30 m2 con balcón costó 259.000€.
Saint-Roch-Riquier
“Con la ampliación del corredor verde hacia las orillas de Paillon, los precios subirán rápidamente en torno a la Avenue Dunant y el Quai Lyautey, hacia Riquier y Saint-Roch”, advierte Benjamin Mondou, de Century 21. Quien los estima entre 4.000 y 6.000 €/m2 en estos dos sectores. El primero ya sirve como mercado de remanentes para aquellos que no pueden encontrar alojamiento en el centro, en la antigua Niza o en las hermosas colinas. Hay oportunidades ahí. En un edificio sin ascensor en la calle Arson, una calle de 45 m2 Para reformar, con exterior, se vendió por 145.000€. Boulevard du Pape-Jean-XXIII, a 40 m2 con balcón y parking se negoció por 220.000€. Las zonas pequeñas también se venden a precios elevados. Un estudio de 28 m2 con exterior, que necesitaba obras, se vendió por 122.000 €, rue Acchiardi-de-Saint-Léger (4.310 €/m2).
Cimiez
Espacio, calma, aparcamiento, vista panorámica de la Bahía de los Ángeles… Esta colina sigue siendo una apuesta segura tanto para apartamentos como para villas, con piscina. Sin alejarnos demasiado del centro. Los precios ? “De 7.000 a 9.000 €/m2 “, dice Benjamín Mondou. O incluso más para las pepitas: un recorrido de 150 m.2 con vista al mar y garaje en un palacio de la Belle Époque fue adquirido por 950 000 €. Bulevar de Cimiez, de 178 m.2 para reformar, sin exterior pero con trastero y parking, negociable 950 000 €. Avenida Ratti, a 50 m2 con balcon, bodega y garaje, costo 315 000€§
lo que se vendió
• Av. del Mal-Lyautey, 19,5 m273.000 €.
• Calle de Francia, 31 m2210.000€.
• Av. Ratti, 39m2exterior, bodega, 158.000€.
• Av. Verola, 40,5 m.2exterior, parking, 195K €.
• Avenida de Champaña, 50 m2obras, exterior, trastero, parking 148K€.
• Av. de la República, 57 m2271.000€.
• Calle Orestis, 62 m2exterior, bodega, 285.000€.
• Calle Scaliero, 67 m2obras, exterior, parking, 340K€.
• Bd de Cimiez, nivel jardín, 77 m2jardín, 599K €.
• Av. Médico, 97 m.2aparcamiento, 320K €.
• Calle Lorenzi, casa 103 m2obras, exterior, parking, 383K €.
• Bd Víctor-Hugo, 116 m2balcón, con estudio independiente, 790.000€.
• Calle Gilly, 157 m2obras, exterior, parking, 605K€.
• Cimiez, mansión privada, 300 m28 habitaciones, terreno 600 m22,4 millones de euros.
