Al parecer, fuera de París, los mercados inmobiliarios de las 50 ciudades francesas más grandes parecen congelados: a principios de noviembre, hace más de un mes, el índice de precios medio observado por SeLoger – Meilleurs Agents – Les Echos muestra una perfecta estabilidad y apenas ha sufrido erosión desde la inicio de año. Pero a veces las apariencias engañan, es decir, en promedio no hay gente o no hay mucha gente. De hecho, los precios siguen aumentando en ciertas metrópolis mientras se desploman en otras, generalmente donde los aumentos han sido los más espectaculares de los últimos años. Estos aumentos, no correlacionados con la evolución de los ingresos de los potenciales compradores, tuvieron como consecuencias la desolvatación de parte de la demanda, sobre todo porque los tipos de interés acabaron despegando de su nivel mínimo y las condiciones para la concesión de préstamos se han endurecido.
Un reequilibrio tras un repunte histórico
Por último, el panorama inmobiliario se está reorientando hacia una división territorial ligeramente menos pronunciada. Este reequilibrio marca sobre todo el regreso a la normalidad después de años de aumento impulsado por tipos de interés históricamente bajos, que habían impulsado artificialmente los valores en metrópolis como Lyon o Burdeos. Si la capital de Gironda aún resiste, muchas ciudades con precios excesivos se enfrentan hoy a correcciones a veces brutales. Es el caso de la “capital de la Galia”, que registró una caída de más del 7% en un año. Es aún más fuerte en Le Mans, que después de haberse disparado, sufrió una reducción del 12,6% durante el mismo período. Se trata de la mayor caída observada a nivel nacional. Rennes y Estrasburgo también están en pendiente descendente.
Metrópolis costeras en resistencia
Por el contrario, entre los principales focos de resistencia a la baja se encuentran las grandes ciudades costeras, en particular Niza. Los precios siguen subiendo tanto que la ciudad está ahora por delante de Lyon y se posiciona como la segunda metrópoli más cara después de París. Con su sol y su atractivo entorno de vida, la capital de la Riviera atrae a compradores que generalmente son mayores que la media, financieramente más ricos y, por tanto, menos expuestos a variaciones en las condiciones de financiación, como el aumento de los tipos de interés. A esto se suma, por simples razones geográficas, una limitación de suelo que restringe las superficies disponibles para la construcción, como suele ocurrir en la costa y en las zonas montañosas.
Marsella, una ciudad en fuerte polarización
Marsella es un caso especial. Sin embargo, la segunda ciudad francesa en términos de población y a pesar de un aumento medio de los precios todavía cercano al 3,5%, la ciudad de Marsella todavía no entra en el top 10 de las metrópolis más populares debido a la extrema polarización de su mercado inmobiliario. Por un lado, hay barrios muy populares como Les Crottes donde el precio por metro cuadrado ronda sólo los 1.700 euros mientras que, por otro lado, los barrios residenciales y arbolados más populares de Marsella como Roucas-Blanco superan los 6.700 euros, un ratio de 1 a 4.
París, una corrección selectiva y desigual
En París, la corrección del mercado continúa, pero se trata de una caída selectiva. La capital sigue siendo, con diferencia, la ciudad más cara de Francia, aunque sus precios han ido bajando progresivamente desde 2020. Junto con Lyon, es también la única metrópoli que ha registrado un descenso en los últimos cinco años. La corrección parisina está aún más respaldada porque recientemente se ha visto reforzada por nuevas exigencias de eficiencia energética, que complican el alquiler y, en última instancia, la venta de viviendas mal aisladas. En este mercado, que representa alrededor del 35% del parque inmobiliario parisino, es el comprador quien se encuentra en una posición de fortaleza. Sin embargo, las dificultades se concentran en los barrios obreros del este de París, como los distritos 18, 19 y 20, mientras que los barrios exclusivos del oeste y el centro, en particular los 7 y 16, resisten mejor. Las superficies pequeñas (menos de 40 m²) siguen aumentando de valor, gracias a la demanda constante de inversores y jóvenes profesionales.
Las grandes ciudades francesas están en proceso de reorganizar las cartas inmobiliarias. Atrás quedaron los días de aumentos continuos: ahora, las debilidades están expuestas a plena luz del día, y donde la burbuja se ha inflado más, el colapso es aún más severo.
