En 2022, Benoît Wuzyk quiere comprar un apartamento. Pero en Rueil-Malmaison (92), los precios, que rondan los 8.000 euros por m², le resultan inaccesibles. Entonces se da cuenta de que tiene derecho al arrendamiento conjunto real (BRS). Con este sistema consiguió, para él y su familia, un apartamento de cinco habitaciones en su barrio, por 398.000 euros, o 4.200 euros el m².
Benoît sólo posee las paredes de su apartamento. El terreno en el que está construido su edificio pertenece a una oficina solidaria del suelo (OFS), a la que Francilien paga un “royalty” de 190 euros al mes. Además del precio de compra reducido, el nuevo propietario tenía derecho, en el momento de la compra, a un préstamo sin interés (PTZ) por una parte de su préstamo. Suficiente para limitar el coste de la transacción financiera.
A finales de 2022, existían en Francia 1.012 viviendas BRS. Ya sean apartamentos o pabellones, la mayoría son nuevas
Según el último balance elaborado por el grupo “Réseau Foncier Solidaire”, a finales de 2022 existían en Francia 1.012 viviendas BRS. Ya sean apartamentos o pabellones, la mayoría son nuevas. Al separar los terrenos de los edificios, este acuerdo inmobiliario garantiza precios mucho más bajos que los del mercado “libre”, dando a los hogares bastante modestos la oportunidad de comprar su propia vivienda. A finales de 2022, la renta fiscal media de referencia de una pareja con dos hijos era de sólo 29.507 euros.
Los propietarios de BRS están obligados a hacer de su propiedad su residencia principal, lo que ayuda a frenar el crecimiento de segundas residencias en las zonas donde se ubican. Otro objetivo del sistema: luchar contra la especulación. Los arrendatarios del contrato de arrendamiento no pueden revender su propiedad a ningún precio. Esto tiene un límite al monto de compra inicial, incrementado por cualquier ganancia de capital limitada a trabajos de mejora. Los terrenos también escapan a la guerra de precios, ya que no se revenden, sino que se mantienen en manos de la famosa OFS.
Apoyo indispensable de las comunidades
El BRS fue adoptado por primera vez « en zonas turísticas y zonas tensas de las metrópolis »describe Hélène Morel, autora de una memoria de acción sobre la OFS. El mecanismo atrajo rápidamente a las regiones de Nueva Aquitania, Bretaña y Normandía, que por sí solas representan las tres cuartas partes de las operaciones.
“Si uno puede comprar en el mercado abierto a 3 000 € el m², hacer BRS a 2.400 € con una tarifa a pagar, no es necesariamente interesante. Este producto tiene menos sentido en el centro de Auvernia que en los suburbios parisinos”señala Jean-Emile Barra, director de desarrollo y relaciones institucionales de Runimmo, un departamento comercial delegado por promotores y arrendadores.
Sin embargo, la BRS no se limita a las zonas urbanas, especialmente porque a veces tiene dificultades para desarrollarse en las zonas más tensas.
El compromiso de las autoridades locales parece entonces ser un factor de éxito. Estos intervienen en particular para facilitar el acceso a la tierra para los OFS, por ejemplo poniendo a disposición de los “patrimonio construido perteneciente a la comunidad”explica Suzanne Brolly, vicepresidenta responsable de planificación urbana de la Eurometrópolis de Estrasburgo.
En Vendée y Charente-Maritime, la OFS Terra Noé “no comprar directamente a precio de mercado”confirma Michaël Jungers, director general de esta organización.
“Conseguimos terrenos gracias a los deseos municipales: o los vendemos o los alcaldes logran convencer a los propietarios privados para que los vendan a un precio razonable. »
Algunas comunidades intervienen de forma más directa: “Nuestro plan de vivienda local establece que en cualquier operación de construcción de más de 15 vivienda, una parte está reservada para BRS »explica Nathalie Demeslay, jefa del departamento de vivienda de la metrópoli de Rennes. La OFS “Rennes Foncier Solidaire”, financiada íntegramente por Rennes Métropole, compra entonces viviendas al promotor encargado de la operación.
Posibles efectos perversos
A falta de ayudas públicas, otras OFS recurren a préstamos a muy largo plazo de la Caisse des Dépôts. Estos préstamos se reembolsan posteriormente gracias a la famosa comisión que se cobra a los hogares. “Cuanto más caro sea el terreno, mayor será el canon”señala Jean-Emile Barra. Por el contrario, los OFS que no recurren al endeudamiento pueden ofrecer comisiones muy bajas: 0,15 euros/m² en Rennes, por ejemplo.
Arnaud Portier, director de EPFL País Vasco, advierte de los posibles efectos perversos de este sistema:
“Algunos desarrolladores están aprovechando esto para aumentar los precios de la tierra, porque saben que las comunidades harán fila para poder producir BRS. ». Por esta razón su OFS no incluye comunidades dentro de ella: “No queríamos encontrarnos con presiones de funcionarios electos que deseaban realizar operaciones en BRS, lo que nos habría obligado a recomprar terrenos adquiridos por promotores privados a precios desconectados de la realidad. »
Ante estos posibles abusos, muchas OFS asumen un papel regulador, recurran o no al endeudamiento. Algunos fijan precios máximos para la compra de sus tierras. “Definimos nuestros precios de compra sobre la base de un canon entre 1 y 1,50 € el m² »expone Mickaël Jungers.
Este rigor impide a veces el desarrollo de BRS en zonas muy tensas, donde los precios siguen siendo demasiado altos, especialmente sin apoyo político. “La OFS por sí sola no puede regular los precios de la tierra, es papel de las comunidades”defiende Juliette Grenier, directora de proyectos de la Federación de Cooperativas HLM.
¿Hogares de bajos ingresos al borde de la exclusión?
El aumento de los tipos de interés y de los costes de construcción ha llevado a las autoridades públicas a elevar los límites de renta de los hogares que pueden acogerse al sistema
El aumento de los tipos de interés y de los costes de construcción en los últimos años ha llevado a las autoridades públicas a aumentar los límites de ingresos de los hogares elegibles para el BRS para poder vender propiedades más caras. Incluso si los precios reales de la vivienda se mantienen por debajo de los límites máximos establecidos por la ley, esta revisión podría llevar a la exclusión de los compradores más modestos.
Por tanto, en función de las operaciones y del número de solicitantes, determinadas OFS establecen criterios adicionales: priorización de las familias monoparentales, compradores por primera vez, etc. El importe de la tasa también influye en los perfiles de los compradores, explica Hélène Morel:
“Es potencialmente solvente: cuando un inmueble ofrece una cuota muy alta y un precio de venta muy bajo, esto permite llegar a hogares que tienen poca capacidad de endeudamiento. »
A pesar de estas salvaguardias, otros parámetros corren el riesgo de excluir a ciertos compradores modestos a largo plazo, como teme Jean-Emile Barra. “Un hogar que desee recomprar una vivienda en BRS a un primer comprador debe ser elegible para el sistema, pero no tendrá derecho a PTZ ni a otras ventajas fiscales. », recuerda.
Además, algunos observadores temen que los revendedores se queden atrapados “de por vida” en BRS, ya que no pueden obtener ganancias de capital por la reventa y, por lo tanto, se alinearán con los precios del mercado, que, muy a menudo, se han disparado entretanto.
Frente a todos estos desafíos y a la gran libertad que ofrece la ley de 2014, la OFS sigue siendo la garante de una aplicación razonada del sistema. Aunque parecen cumplir bastante bien su misión, algunos no pueden desarrollar muchas operaciones por falta de apoyo político o bancario. Sobre todo porque hasta la fecha el BRS sigue siendo poco conocido entre los hogares.
