AEW Heritage regresa por tercera vezmi veces a través de la casilla “ caída del precio de las acciones “. Se trata de tres SCPI. Incluido, una vez más, Laffitte Pierre. En Otoktone, esta es la primera vez. Pero que sigue a un aumento registrado en febrero de 2023. Datos.
AEW Patrimoine abrió la bola de devaluaciones en marzo de 2023. Luego, el gestor anunció la reducción del precio de suscripción de su SCPI Laffitte Pierre. Un -8,44%. Una operación reeditada unos meses después, en octubre de 2023, con una caída del -9,72%. Y del que AEW Patrimoine participó por tercera vez, el pasado 3 de abril. El valor de la acción de Laffitte Pierre perdió entonces un 1,34%. Llevando la caída de su precio de suscripción, desde marzo de 2023, al -18,44%…
Tres SCPI de AEW Patrimoine bajaron el precio de sus acciones el 3 de abril
Sin embargo, es otro SCPI de AEW Patrimoine el que hoy ostenta el récord de mayor caída acumulada. El 3 de abril, el precio de suscripción de FructiRégions Europe, ya rebajado en septiembre de 2023 (-9,87%), perdió otro 16,67%. Mostrando así una caída global de casi el 25% en los últimos ocho meses… El gestor también procedió, el 3 de abril, a devaluar otro de sus SCPI, Immo Evolutif, que hasta entonces se había salvado. Este último, aunque diversificado en varias clases de activos inmobiliarios, vio caer su precio un -6,54%. En total, son por tanto 6 sociedades SCPI gestionadas por AEW Patrimoine que han experimentado devaluaciones de sus acciones desde marzo de 2023. Es decir, casi la totalidad de su gama de capital variable…
Nueva caída del valor de los activos de los SCPI afectados
El único que se ha resistido, hasta la fecha, es su SCPI dedicada al sector sanitario, AEW Patrimoine Santé. Pero también es el más reciente de todos. Dado que no se lanzó hasta septiembre de 2022. Y no realizó su primera inversión hasta enero… de 2024. Para explicar estas nuevas caídas, AEW Patrimoine menciona, por supuesto, la caída del valor de los activos inmobiliarios que ha explotado en los últimos meses. Las evaluaciones anuales realizadas por el gestor señalan de hecho nuevas y fuertes caídas. El valor de los activos de FructiRégions Europe muestra una caída del 14% en un año consecutivo. Lo mismo ocurre con Immo Evolutif. El de Laffitte Pierre sufrió una caída de valor aún mayor: -17,06%… Estas nuevas valoraciones llevan a observar una diferencia superior al 10% entre los valores de reconstitución y los precios de suscripción de los SCPI en cuestión.
Sin embargo, algunos SCPI siguen siendo premium
Por tanto, AEW Patrimoine se vio obligada a modificar en consecuencia el valor de sus acciones.[1]. Cabe señalar también que a pesar de esta nueva revisión, algunos de sus SCPI siguen en situación de prima. Este es particularmente el caso de Laffitte Pierre. Cuyo nuevo precio de suscripción resulta ser incluso un 9,83% superior al valor de reconstitución… Este es también el SCPI del gestor que sufre los problemas de liquidez más importantes. De hecho, a finales de marzo, este último presentaba un stock de acciones pendientes de retirada equivalente a 55 millones de euros. O el 5,20% de su capitalización… antes de la nueva caída de las acciones. Laffitte Pierre no obtuvo capital adicional en el primer trimestre de 2024. Como la mayoría de los SCPI del grupo. A excepción, sin embargo, de AEW Patrimoine Alemania (4 millones de euros). De AEW Patrimoine Santé (3 millones de euros). O Atout Pierre Diversification (1 millón de euros).
El SCPI Atlantique Mur Régions, en Otoktone 3i, hasta ahora salvado
La situación es menos preocupante en Otoktone 3i, el nuevo nombre de la sociedad gestora Grand Ouest Gestion d’Actifs. Esta filial del Banque Populaire Grand Ouest sólo gestiona un SCPI. Atlantique Mur Régions, lanzado en 2016, alcanzó bastante bien el objetivo de 2023. Su recaudación se mantuvo positiva (alrededor de 51,5 millones de euros). Aunque inferior en comparación con 2022, no obstante, durante el segundo semestre de 2023 se acumuló un stock de acciones pendientes. Este stock, gracias a un flujo todavía positivo de suscripciones netas el 1ejem trimestre de 2024 (5 millones de euros), pero también a la venta de activos, se ha ido absorbiendo progresivamente. A finales de marzo de 2024 ascendía a 0,5 millones de euros. Equivale, por tanto, aproximadamente al 0,05% de la capitalización del SCPI. Ahora habría desaparecido por completo. “ A 02/05/2024 no existen acciones pendientes de amortización », Dice Otoktone 3i en su comentario.
Las valoraciones de fin de año siguen siendo cómodas para el SCPI de Otoktone 3i
Además, las tasaciones de fin de año, aunque señalaron una caída en el valor de los activos en poder de la SCPI, dejaron a esta última en una situación todavía cómoda. “ Las evaluaciones realizadas a finales de 2023, a alcance constante, llevaron a un ajuste del valor de reconstitución por unidad del 7%. », Podemos leer en el informe anual 2023 de Atlantique Mur Régions. Que estados: ” no requirieron ningún ajuste al valor de la acción “. El precio de suscripción del SCPI, que también se había incrementado el 1ejem febrero 2023[2]luego quedó “ alineados con el valor del patrimonio “. De hecho, el valor de reconstitución a 31 de diciembre de 2023, de 1.071,10 euros por acción, situó el precio de suscripción (1.020 euros, en ese momento) en una prima muy ligera (+0,29%).
Una nueva campaña de evaluación realizada a finales de marzo
Pero el directivo ha decidido realizar una nueva campaña de tasación a finales de marzo de 2024. Quizás anticipándose, como menciona en su nota de prensa, “ caídas esperadas en el valor de los activos adquiridos y en construcción. Y que se entregará entre el segundo semestre de 2024 y el primer semestre de 2025. “. Obviamente, esta actualización ha llevado a una valoración mucho más baja, pero no especificada, que la acordada a finales de 2023. Y, por lo tanto, empujó a Otoktone 3i a bajar – un -11 % – el precio de la acción de Atlantique Mur Régions. Una decisión vigente desde el 2 de mayo. Este nuevo valor – 905 € – coloca sin embargo al SCPI en una situación de descuento muy fuerte respecto al valor de reconstitución “ oficial » del 31 de diciembre de 2023.
Un precio de suscripción con un descuento muy importante respecto al valor de reconstitución a finales de 2023
De hecho, su precio de suscripción es teóricamente más de un 11% inferior a este valor de reconstitución de 2023. Un buen margen de seguridad… Y que sin duda también pretende reactivar una colección a media asta. Otoktone 3i no lo oculta. “ Este ajuste dará la oportunidad de realizar campañas de cobro con un valor accionario alineado con la valoración de mercado de los activos inmobiliarios. », escribe el gerente. “ Esto permitirá al fondo aprovechar las numerosas oportunidades de inversión que ofrece este nuevo ciclo inmobiliario. “, él cree. La SCPI, que también pretende diversificarse en términos sectoriales, tiene en realidad argumentos que esgrimir. Sus ingresos por la tierra aumentaron un 10% el año pasado. Su tasa de ocupación financiera se mantiene cerca de máximos (93%). Y su rendimiento, mecánicamente, debería aumentar en 2024. Para nuevos suscriptores potenciales[3]…
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Acerca de AEW(i)
A 30 de septiembre de 2023, AEW gestionaba 38 100 millones de euros en activos inmobiliarios en Europa2 en nombre de numerosos fondos y mandatos, entre ellos 22 SCPI y 2 OPCI públicas en Francia, que representan más de 10 600 millones de euros, lo que sitúa a AEW3 entre las cinco mayores actores4 del ahorro inmobiliario intermediado en Francia. AEW en Europa cuenta con más de 495 empleados repartidos en 10 oficinas y tiene una larga trayectoria en la implementación exitosa, en nombre de sus clientes, de estrategias de inversión fundamentales, de valor agregado y oportunistas. Durante los últimos cinco años, el grupo AEW ha realizado transacciones de adquisición y arbitraje de bienes inmuebles por un volumen total de más de 21,9 mil millones de euros en Europa.
Acerca del otoctono(i)
Otoktone 3i es la sociedad de gestión de cartera de OTOKTONE, filial al 100% de Banque Populaire Grand Ouest. Aprobado por la AMF, su objetivo es la gestión de una Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI) denominada Atlantique Mur Régions, propietaria de una cartera de activos inmobiliarios de oficinas ubicados en las principales metrópolis regionales francesas y alemanas.
(i) Información extraída de un documento oficial de la empresa
[1] El precio de suscripción de un SCPI debe estar siempre dentro de un rango de +/- 10% en torno a su valor de reconstitución.
[2] El precio de suscripción de Atlantique Mur Régions aumentó de 1.004 € a 1.020 €, un aumento del +1,59%.
[3] Según Otoktone 3i, “ sobre la base de los dividendos distribuidos a los socios en 2023, el SCPI Atlantique Mur Régions ofrecería una tasa de distribución del 5,1% para todos los nuevos titulares. Contra un 4,5% sobre una participación de 1.020 € “.
