Century 21 es una de las redes de agencias inmobiliarias más grandes. En Francia, es la primera en volumen, con casi un millar de agencias, lo que da una visión global del mercado inmobiliario en edificios, casas y apartamentos antiguos. Esto permite a su presidente, Charles Marinakis, hacer un balance de los nueve primeros meses del año.
franciainfo : ¿Cómo le va al mercado? ?
Carlos Marinakis: Bastante mejor. Hemos pasado momentos mucho más difíciles. Terminamos teniendo un verano bastante inesperado. Sinceramente, habíamos imaginado que la opacidad de la situación política en Francia frenaría el entusiasmo de los compradores. No sucedió. Así que estamos muy contentos con eso. Estamos especialmente contentos de ver que una vez más se unen los dos elementos clave de nuestro mercado, es decir, una caída de los precios acompañada de una bajada de las tarifas. Y eso es mecánicamente lo que sin duda le dio un respiro.
Entonces, ¿la caída de precios se está produciendo y es duradera?
Sí, dura, pero era necesario al final del período de euforia de 2021, cuando los tipos se dispararon mecánicamente, los precios tuvieron que bajar. Yo había pedido que los precios bajaran entre un 12 y un 15%.
“Los precios han caído un 12% en dos años, lo cual era necesario”.
Charles Marinakis, presidente de Century 21en franciainfo
Era necesario, porque ya no podíamos financiar estos precios con tipos del 5,5%, cuando podíamos financiarlos con tipos del 1,2%.
Los tipos son del 3,5% durante 20 años. ¿Cuál es el panorama de la caída de los precios?
La caída de precios más marcada quizás se produzca en París, con un -6%, y un volumen de transacciones que también cayó un 1,2%. Pero diremos que en Francia es del -2,2% para los apartamentos y del -3,5% para las casas. Después del Covid, fueron las casas las que se dispararon y prendieron fuego al mercado inmobiliario. Entonces todo esto ha vuelto un poco a la razón, con disparidades de una región a otra.
Todavía hay regiones donde sigue aumentando.
Sí, normalmente la región PACA. Es el sol el que prevalece sobre la razón y los precios aún no han bajado. En Normandía los precios volvieron a subir ligeramente, pero habían bajado considerablemente. Cada región tiene su propia verdad.
Y en París, ¿cree que seguirá bajando o cree que hoy hemos alcanzado un nivel razonable?
Ya sabes, estamos en 9.200 euros el metro cuadrado. En su momento, cuando anunciamos por primera vez que íbamos por debajo de los 10.000 euros, lanzamos una bomba al mercado inmobiliario. No, se ajustará.
“Siempre he estado convencido de que este mercado tiene capacidad de autorregularse. Y el mercado parisino se ha autorregulado más rápidamente que los demás”.
Carlos Marinakisen franciainfo
¿Es este un llamado a los vendedores que está haciendo?
Sí, no me gustaría volver a ver una situación de tensión, con vendedores que, al ver bajar los tipos, suben sus precios. Si lo hacen, nos encontraremos con una situación de estancamiento y no venderán sus productos.
Así que hoy las transacciones se han reanudado. ¿Es el volumen de ventas bastante satisfactorio?
Todavía no es visible, pero lo vemos en los compromisos y eso se reflejará en los próximos meses. Pero sí, es la primera vez en mucho tiempo que vemos caer las tasas y los precios y eso es lo que incentiva las transacciones.
En su kit de prensa podemos leer que hay muchas consultas en su sitio web con personas preguntándose qué podrán comprar. ¿Significa esto que los compradores piensan que los precios seguirán bajando?
Sí, bajarán, se ajustarán. Lo que yo llamo una caída son dos números. Allí habrá un ajuste de entre el 1 y el 3%. Llegaremos a finales de 2024 con precios que habrán caído un 15% en dos años, lo que era necesario. La sorprendente sorpresa de este verano es que pensábamos que la crisis política y la incertidumbre política podrían haber puesto tensos a los compradores. Pero, en realidad, ocurrió todo lo contrario. Se dijeron que hubo una primera bajada de tarifas, sabemos lo que tenemos, los precios han bajado, por fin vamos hacia allá. Porque no sabemos qué nos vamos a encontrar.
Este es quizás uno de los únicos sectores donde no ha habido un estancamiento debido a la inacción política.
Contra viento y marea.
¿Estamos en medio de un debate presupuestario? El vacío fiscal sobre la inversión en alquiler. El sistema Pinel desaparecerá a finales de año, algo que los promotores inmobiliarios obviamente deploran. ¿Teme usted también ser víctima de la obligación de restablecer las finanzas públicas?
Por ahora, como ciudadano, cargaré, como todos los demás, con la obligación de restablecer las finanzas públicas. Si esto da lugar a un cambio en la fiscalidad, creo que tal vez nos salvemos de esta fiscalidad. Quizás la fiscalidad de los propietarios privados sea un tema real. Porque hoy en día existen disparidades entre los propietarios privados que colocan sus propiedades en el parque de alquiler privado y aquellos que las alquilan por temporadas, normalmente en régimen de alquiler profesional sin muebles. Pero generamos ingresos para el Estado. Generamos derechos de transferencia cada vez que hay transacciones. Y hoy vemos que la caída del volumen de transacciones representa una pérdida de 8 mil millones de euros. Y estos 8 mil millones penalizan directamente a los municipios, a las regiones, a los departamentos que son los principales receptores de estos ingresos fiscales. Así que no me atrevo a imaginar que el Estado vuelva a sancionar fiscalmente esta descentralización que puso en marcha hace unos años.
¿Entonces no eres parte de los lobbys que están empezando a aullar al lobo?
Ya sabes, lo viejo siempre ha tenido esta capacidad de autorregularse. La única vez que realmente nos beneficiamos de un sistema fue la deducibilidad de los intereses de los préstamos. El resto del tiempo es un precio de mercado, un precio de oferta y demanda, nunca hemos estado en un goteo estatal.
La piedra sigue siendo una inversión, pero al mismo tiempo vemos que la adquisición de viviendas para inversión en alquiler está disminuyendo. Esto significa que la mayoría de los compradores quieren vivir en su propiedad, esto no es especulación, ¿lo cual es una buena noticia para el sector?
En Francia, la vivienda está formada por un 82% de residencias principales, apenas un 10% de residencias secundarias y, sobre todo, un 8% de viviendas vacías. El verdadero escándalo está ahí: hay más de 3 millones de viviendas vacías en Francia. Es en este segmento de mercado donde todos debemos hacer un trabajo importante. Existe una anomalía entre una demanda de vivienda no satisfecha para personas que no tienen vivienda o no están en buenas condiciones, y estos 3 millones de viviendas vacías. Este es un problema que se viene arrastrando desde hace años y que nadie ha podido resolver. Así que creo que deberíamos poner nuestra energía en eso.
