La caída de las tasas de interés restablece la capacidad de financiación de los compradores, quienes podrían estar bien inspirados para dar el paso, antes de que los precios vuelvan a subir.
Al esperar la perfecta alineación de los planetas, ¿acabarán los compradores perdiendo su oportunidad? En las últimas semanas, el mercado inmobiliario parece estar recuperándose, después de dos años oscuros. ¿Suficiente para abrir una ventana de oportunidad y hacer buenos negocios?
En cualquier caso, confluyen dos elementos esenciales. Primero, las tasas de interés han caído. Actualmente nos endeudamos a una media del 3,62%, según el Observatorio de Crédit Logement, frente al 4,20% en diciembre de 2023.
“Es un potencial de compra adicional de 10, 15 o incluso 20 000 euros, según el presupuesto, no es despreciable”, señala Régis Sébille, jefe de análisis de datos de la plataforma publicitaria Bien’ici. .
Otro punto importante: los precios cayeron en todo el país, hasta el -5,2% interanual en el primer trimestre de 2024, según el índice de referencia de los notarios, sin volver, sin embargo, a su nivel anterior al Covid. Además, eso no sucederá: “Si el comprador todavía espera una caída de los precios del 20%, eso no sucederá”, observaron los notarios del Gran París a mediados de septiembre.
¿Un punto bajo en los precios?
¿Hemos llegado entonces a un precio mínimo? “En la historia, los precios inmobiliarios nunca han bajado desde hace mucho tiempo”, analiza Régis Sébille. Sobre todo porque los vendedores, al ver aumentar el poder adquisitivo de los compradores, corren el riesgo de mostrarse reacios a bajar sus precios.
“Hoy creemos que las negociaciones duran un poco más”, observa Pierre de Buhren, director general de la corredora Empruntis. “Los vendedores han comprendido el fin del período de escasez de financiación y se dicen a sí mismos que la caída de los tipos mejora el valor de su propiedad.”
“Es posible que hayamos alcanzado el punto más bajo de los precios inmobiliarios, lo que demuestra que ahora es el momento de comprar”, afirma.
Sin embargo, los compradores todavía están en una posición fuerte en la negociación, porque hay un gran número de propiedades en el mercado: +40% de anuncios en el sitio de Bien’ici en comparación con antes de Covid.
“Eso significa que no todos los bienes desaparecerán en unos meses”, continúa Régis Sébille. “No es seguro que los precios suban tan rápidamente porque la abundancia de oferta permite negociar”. En realidad, el poder de negociación depende sobre todo del mercado local: el vendedor tiene una ventaja si posee un bien escaso.
En general, el especialista cree que los precios no deberían volver a subir antes de finales de año. Así que no es demasiado tarde, pero “si quieres comprar, no debes demorarte”.
¿Comprar, aunque eso signifique renegociar su crédito?
Hasta aquí los precios, pero por otro lado, los tipos de crédito, incluso si caen, siguen siendo superiores al 3,5%. ¿Es todavía demasiado pronto para empezar? “Salvo una catástrofe, los tipos seguirán bajando, pero no debemos esperar”, asegura Pierre de Buhren.
Ya porque los precios de venta corren el riesgo de volver a subir. Luego, porque, según él, siempre habrá tiempo para renegociar su crédito en uno o dos años si los tipos siguen bajando.
Debido a los costos que esto genera, generalmente deberá esperar una diferencia de al menos un punto porcentual (100 puntos básicos) entre la tasa a la que tomó prestado y la tasa practicada en el momento de la renegociación para que la operación sea efectiva. rentable.
“Si avanzamos hacia tipos del 2% dentro de tres o cuatro años, habrá mucho margen para renegociar”, asegura Pierre de Buhren.
Otro punto a tener en cuenta: la calidad de la propiedad. “Recordemos que después del Covid, cuando la tensión estaba en su punto máximo, la prioridad era poder comprar”, recuerda.
Por tanto, según él, un comprador que empiece ahora tendrá muchas opciones para elegir. “Cuando Los tipos volverán a ser muy bajos, la calidad de lo que compremos ya no será una prioridad”, anticipa. “Para mí, actualmente, hay una especie de equilibrio”.
