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En 2023, un nuevo plan de desarrollo para la ciudad de Rabatdesarrollado por elAgencia urbana Rabat-Salé-Kénitrahabía sido objeto de una investigación pública de un mes a partir del 24 de agosto. Inspirado en el Nuevo Modelo de Desarrollo (NMD), este proyecto, presentado como parte de una nueva generación de planificación urbana, no había sido adoptado por el ayuntamiento de Rabat debido a un bloqueo político ocurrido el año anterior y que sólo se había resuelto con la dimisión del ex alcalde de la capital, Asmaa Rhlalou (RNI).
Transcurrido el plazo de 12 meses siguientes a la fecha de cierre de la consulta pública, el proyecto de plan de desarrollo quedó obsoleto al no haber sido aprobado y publicado en el Boletín Oficial, tal como lo establece el artículo 27 de la ley 12-90 relativa al urbanismo.
El 28 de noviembre de 2024, se sometió a investigación pública una nueva versión del plan de desarrollo de Rabat. Posteriormente fue aprobado por el consejo municipal de Rabat durante una sesión extraordinaria el 12 de diciembre.
Esta nueva versión del plan de desarrollo, aunque trae algunas modificaciones y nuevos enfoques, sigue siendo en general similar a la anterior en términos de objetivos y zonificación.
Ante el gran desafío que representa la organización del Copa del Mundo 2030 y dado el importante papel de este documento en el desarrollo urbano de la capital, se espera que su aprobación no encuentre obstáculos importantes para su aprobación.
El diagnóstico realizado para este plan de desarrollo reveló una serie de problemas, en particular una importante descenso demográfico en Rabat.
La población de la ciudad aumentó de 627.932 habitantes en 2004 a 577. 827 en 2014, entonces 515.619 en 2024. Más allá de la tasa de natalidad, este descenso también puede explicarse por un déficit migratorio especialmente marcado entre la población activa, que acelera el envejecimiento en la capital.
Según este diagnóstico, esta disminución está esencialmente ligada al elevado coste de los inmuebles, que no permite la instalación de nuevos hogares. Estos últimos favorecen a los pueblos de los alrededores (Salé, Temara, Tamesna…), más accesibles y menos costosos.
Similitudes con el documento antiguo.
El nuevo plan de desarrollo adoptó los mismos objetivos que su predecesor, siendo los principales:
- Nueva dinámica urbana que permita el establecimiento de grandes centros metropolitanos y proyectos urbanos que fortalezcan el marco cultural, turístico, terciario y comercial de Rabat;
- Fortalecer la inclusión social de la ciudad en términos de vivienda, equipamientos y espacios públicos para captar la clase media calificada;
- Consolidar la vocación medioambiental de la capital (más de 274 hectáreas de espacios verdes crear).
El nuevo documento urbanístico propone las mismas grandes clasificaciones, con las mismas grandes subdivisiones, a saber:
- Zonas urbanas mixtas: donde se fomente el desarrollo y creación de viviendas, negocios, servicios, oficinas, hoteles e instalaciones públicas y privadas de interés general;
- Zonas de actividad económica: diseñadas para ser verdaderos espacios de vida y espacios de generación de riqueza.
- Zonas de renovación urbana: diseñadas para desarrollar los usos múltiples de la capital a través de un nuevo marco de grandes proyectos urbanos. Esta área se estructura de la siguiente manera:
- renovación urbana en grandes proyectos urbanos integrados en 7 grandes sectores (en lugar de 8 tras la retirada del proyecto de la zona contigua al Parque Hassan II);
- renovación urbana en bloques urbanos a lo largo de 4 ejes estructurantes (R+6 y R+5) y 3 sectores de villas (en lugar de 2 zonas, incluida una nueva zona de villas relacionada con el centro de salud Abderahim Bouabid);
- zona de intervención pública en el distrito de Youssoufia.
- Zonas de desarrollo urbano integrado: determinados sectores de Rabat son estratégicos para el desarrollo urbano, en particular aquellos que ofrecen oportunidades de expansión de la ciudad.
Más oportunidades hoteleras
Con excepción deldistrito de Souissiel nuevo plan de desarrollo prevé medidas de incentivo para proyectos hoteleros en todo el territorio urbanizable.
Sin embargo, las normas de construcción (ocupación del suelo, uso del suelo, altura, etc.) están sujetas a la aprobación de una comisión presidida por el wali de la región. Para lograr este objetivo se decidió crear una nueva zona hotelera verde, conformado por espacios naturales. Esta medida debería permitir desarrollar una oferta hotelera innovadora en vísperas del Mundial de 2030.
También se ha demarcado una nueva zona para acoger grandes equipamientos públicos estructurales y establecimientos hoteleros, esenciales para el buen funcionamiento de la metrópoli. La instalación de equipos dentro de esta zona está sujeta al consentimiento de una comisión presidida por el wali.
En el distrito de Souissi se ha delimitado una nueva zona para acoger proyectos turísticos. El uso del suelo en esta área no podrá exceder el 20% en áreas mínimas de al menos 10.000 m².
Recalificación del distrito Ocean
Otra gran novedad de este plan urbanístico es la recalificación del casco histórico de el océano famoso por su vista panorámica del Atlántico, con el fin de resaltarlo y eliminar todas las limitaciones que obstaculizan su atractivo. El nuevo plan de desarrollo prevé principalmente:
- La reconversión de su cornisa fijando la regla de la superficie mínima de 700 m² donde se fomentan fuertemente proyectos con valor económico;
- La reconversión de terrenos baldíos urbanos existentes en equipamientos, aparcamientos, hoteles, restaurantes y comercios;
- La restauración y conservación de edificios habitados con índice de CO y de valor patrimonial demostrado;
- La rehabilitación y puesta en valor de 4 edificios con alto valor patrimonial actualmente en desuso y ruinoso.
Renovación urbana de los distritos de Akari, Farah, Bouregreg, Rachad, Inbiaât y Al Maouada
El antiguo plan de desarrollo preveía una zona de intervención prioritaria en los barrios de Farah, Bouregreg y Rachad. Esta zona se ha ampliado para incluir los distritos de Inbiaât y Al Maouada, todos ellos situados en el distrito de Youssoufia. Estos barrios se caracterizan por una alta densidad de viviendas ilegales o precarias, condiciones de vida insalubres y un alto riesgo de deslizamientos de tierra debido a la topografía empinada y la naturaleza inestable del suelo.
En el distrito de Akkari, se ha puesto bajo vigilancia territorial una zona de renovación urbana a la espera del desarrollo de un plan detallado y de especificaciones que especifiquen las normas urbanísticas, paisajísticas y arquitectónicas. Sin embargo, en esta zona se autoriza la reparación y/o restauración de construcciones e instalaciones públicas existentes, previo dictamen favorable de la comisión presidida por el wali de la región y siempre que no comprometa la finalización del proyecto.
Optimización de la expansión urbana en nuevas zonas abiertas a la urbanización
Este nuevo documento urbanístico sigue un plan de desarrollo sectorial de Akrach (Fase I) que preveía abrir a urbanización una superficie de aproximadamente 420 hectáreas. A partir de ahora no se emitirá ninguna autorización de construcción o urbanización en el sector de Akrach sin una conexión previa a carreteras y redes diversas.
A la espera de la elaboración de un estudio integrado de desarrollo operativo, se prevé una segunda zona, la de Boustane (distrito de Hay Ryad), podría estar abierto a la urbanización. Esta zona de uso mixto debería contribuir, además de la meseta de Akrach, a aliviar el mercado de suelo de la capital, actualmente sobresaturado.
Este documento también prevé, en esta segunda zona, un sector específico con vistas a la circunvalación nº 3. Dada su privilegiada situación geográfica, su urbanización estará sujeta al dictamen de una comisión presidida por el wali, que determinará su vocación principal y las normas constructivas aplicables.
El estudio de idoneidad de urbanización (eau), realizado para evaluar la vulnerabilidad del territorio ante diversos riesgos naturales (inundaciones, erosión costera, deslizamientos de tierra, terremotos), mostró un grado de riesgo de moderado a alto en estas dos zonas. Este estudio reveló que el fenómeno de amplificación de las ondas sísmicas hace que estas dos zonas sean particularmente vulnerables al riesgo sísmico. Por lo tanto, la altura máxima segura de construcción se ha fijado en R+6sujeto a estudios específicos.
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