Ud.n poco menos de 145.000 euros por un apartamento de dos habitaciones de 39 m2barrio de Pallice en La Rochelle, 553.000 euros por un gran apartamento de 128 m2 en el rico barrio de Genette, 88.000 euros por un pequeño estudio en Les Minimes… ¿Qué tienen en común estas propiedades encontradas recientemente en el sitio de publicidad en línea bienici.com? Un diagnóstico de rendimiento energético en F o G sinónimo de “tamiz térmico”.
Esta expresión poco halagadora se aplica generalmente a viviendas que consumen más de 330 kWh por metro cuadrado al año. Productos fuera de sintonía con los problemas del momento. Que resultan caros de calentar en invierno, enfriar en verano y contribuyen más que otros al calentamiento global. Lo que no quiere decir que ya no tengan acceso al mercado inmobiliario.
Sólo – 10% a – 20%
Las viviendas clasificadas G ya no estarán autorizadas para alquiler anual a partir del 1es enero de 2025, a menos que el gobierno Barnier modifique un calendario que también apunta a la clasificación F en 2028 y E en 2032. Durante dos o tres años, una parte de los propietarios que no pueden o no quieren financiar obras de mejora energética se resignan a venderlas ( no está prohibido vivir en un tamiz térmico).
En un mercado inmobiliario local caro (a pesar de la caída nacional de las transacciones) y en un mercado de alquiler bajo gran tensión, todas estas son oportunidades potenciales para inversores y presupuestos modestos. El resultado son reducciones de precios que no son necesariamente… espectaculares. Christophe Gaillard, de Laforêt Immobilier, los sitúa entre “-10% y -20%”, en general, con respecto al precio de mercado. Hay que decir que los filtros térmicos no son tan numerosos como cabría imaginar en el mercado local de venta o alquiler a largo plazo.
La Agencia de Gestión de la Energía (Ademe) gestiona un sitio (observatoire-dpe-audit.ademe) que agrega los resultados de los diagnósticos de rendimiento energético (DPE) realizados a lo largo del tiempo. Las estadísticas revelan, pues, que en los 28 municipios de la aglomeración de La Rochelle se realizaron 10.617 DPE de 1es De enero al 30 de septiembre de 2024. De este total, sólo el 3% está clasificado G y el 1% F. El conjunto de Charente-Maritime está en el 6% y el 3%, o el doble.
El 22% de las propiedades diagnosticadas en Clavette desde principios de año se han beneficiado de la etiqueta A, el 17% en Lagord, el 9% en Puilboreau, el 20% en Montroy, el 1,1% en La Rochelle…
Por tanto, la oferta local es mejor cualitativamente que la oferta departamental e incluso regional (5% en F, 3% en G). En el detalle de las viviendas puestas en el mercado durante los tres primeros trimestres, el 5% se encuentran en A, el 8% en B, el 41% en C, el 30% en D y el 12% en E.
Con fuertes variaciones de un municipio a otro. El 22% de las propiedades diagnosticadas en Clavette desde principios de año se han beneficiado de la etiqueta A, el 17% en Lagord, el 9% en Puilboreau, el 20% en Montroy… Probablemente gracias a uno o varios programas nuevos que acaban de surgir. . La cifra se reduce a sólo el 1,1% en La Rochelle, una ciudad histórica donde el porcentaje de viviendas antiguas es necesariamente mayor que en las ciudades vecinas.
El DPE en C es el más representado en la oferta en la ciudad central, durante los primeros tres trimestres de 2024, o el 44% del total. Para el conjunto de Charente Marítimo, la cifra es sólo del 29%, para Nouvelle-Aquitaine del 34%. Una señal, una vez más, de una oferta global de inmuebles en venta o alquiler de mejor calidad térmica.
Fiscalidad: la utilidad de un experto
“Hace dos o tres años, el DPE no interesaba realmente a los propietarios que alquilaban. De hecho, es el inquilino quien paga la factura de la energía…” Pero esto está cambiando, indica Robert Gaillard, antiguo agente inmobiliario de Laforêt convertido en experto independiente. En estos tiempos de escasez presupuestaria, los servicios fiscales redoblarían, de hecho, su vigilancia en materia de impuesto sobre el patrimonio inmobiliario. [Isfi, NDLR] y adquisiciones a través de programas de exención de impuestos tipo Pinel. En la región de La Rochelle, no es raro que alguien que posee una bonita casa, o incluso dos o tres apartamentos, se acerque o supere el umbral de 1,3 millones, lo que significa que está sujeto al Isfi. Cada año, usted mismo debe evaluar su propiedad y hacer una declaración. Lo que puede dar lugar a un ajuste fiscal. “Veo a muchos propietarios en esta situación”, asegura Robert Gaillard, “¡hasta 180.000 euros reclamados por uno de ellos! » Calcular el valor exacto de una propiedad, en estos tiempos de incertidumbre, es trabajo del experto inmobiliario independiente registrado en la cámara nacional de sindicatos. Una obra que es auténtica en caso de litigio.
