Votos: “Un propietario tiene derecho a saber quién vive en su casa”

Subarrendamiento y necesidades propias –

“Un propietario tiene derecho a saber quién vive en su vivienda”

Fabien Anex, director de una agencia inmobiliaria que gestiona propiedades de propietarios privados, defiende un doble sí pragmático a las votaciones del 24 de noviembre. Entrevista.

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• Los partidarios de un sí a las revisiones de la ley de arrendamiento hablan de cambios “técnicos”.
• Si se aprueba el primer texto, el propietario podrá rechazar un subarrendamiento que supere los dos años.
• La otra revisión quiere sustituir “urgente” por “importante y objetivo” en las condiciones que permiten la rescisión por el bien propio.
• Estas nuevas leyes deberían aclarar el marco legal y facilitar los procesos legales.

Los opositores afirman que esta doble revisión de la ley de arrendamiento es una estrategia oculta para aumentar los alquileres. En una escala del 1 al 10, ¿qué tan cierto es esto?

Ni siquiera diría 1.

¿Francamente? ¿Ninguna empresa de gestión inmobiliaria se beneficiará de ello?

Los opositores retratan esta elección como un ataque del desagradable lobby inmobiliario. Pero, en realidad, estas dos revisiones son sobre todo técnicas. Se trata de aclarar el contexto del subarrendamiento y la posibilidad de que un propietario recupere su propiedad. Estas nuevas disposiciones se aplicarán a casos específicos. No esperes ningún trastorno.

Pero estamos debilitando la posición de los inquilinos. ¿No?

Ese no es mi sentimiento. Hoy en día existe una brecha entre lo que dice la ley y cómo la jurisprudencia la aplica. Precisar los derechos y deberes de cada persona no significa debilitar a una parte ni fortalecer a la otra.

El primer objeto quiere endurecer las normas de subarrendamiento para luchar contra los abusos. ¿De qué abuso estamos hablando?

El subarrendamiento está permitido por ley y así seguirá siendo en el futuro. Esta disposición de la ley de arrendamiento permite a un inquilino que está temporalmente ausente -por hacer un Erasmus o porque lo envían al extranjero por trabajo- encontrar su alojamiento a su regreso. En la práctica, observamos que este temporal puede durar. Porque el inquilino encontró un nuevo trabajo o porque entabló una relación. Pero cuando el propietario quiere rescindir el contrato de arrendamiento se topa con la jurisprudencia, que señala que basta con que el inquilino demuestre que no descarta volver para que se autorice su subarrendamiento. Con la revisión de la ley, se podrá denegar un subarrendamiento si su duración es superior a dos años. Lo que corresponde a la noción de “temporal”.

Pero ¿cuál es el problema de que se prolongue un subarrendamiento?

Si todo va bien, nada. Pero tomemos el ejemplo de un propietario que vive en un pequeño edificio y uno de los inquilinos, un estudiante, subarrenda su estudio. Cada seis meses, este propietario ve llegar un nuevo subarrendatario. Algunos son más ruidosos que otros, y él regularmente tiene que acercarse para decir que dejen de hacer ruido después de las 10 p.m. Actualmente, este arrendador tendrá dificultades para rescindir el contrato de arrendamiento debido a la doctrina legal. Sin embargo, todo el mundo puede entender que un propietario quiera saber –y elegir– quién vive en su casa.

¿Somos capaces de evaluar el alcance del problema?

Tenemos que ser honestos, es marginal. Pero algunos casos pueden adquirir grandes proporciones.

¿Eso quiere decir?

Tomo un caso muy concreto que tomé de mi predecesor en 2003 y que aún continúa hoy. Se trata de una persona que vive en Châtel-Saint-Denis, tiene allí sus papeles y a su familia. Sin embargo, conserva un apartamento en Lausana que subarrenda año tras año desde hace más de veinte años. Cuando el propietario quiso rescindir su contrato de arrendamiento, la comisión de conciliación falló en su contra. A la inquilina le bastó decir que no descartaba regresar a Lausana para que el caso se decidiera a su favor.

¿Esta revisión ayudará a luchar contra Airbnb?

No creo en este argumento. Hoy en día, un propietario ya puede rescindir un contrato de arrendamiento si descubre que su inquilino está utilizando ilegalmente su propiedad para ponerla en Airbnb. Las nuevas regulaciones no cambiarán mucho.

El otro objeto se refiere a la posibilidad de que un propietario recupere su propiedad. Actualmente, esta necesidad debe ser “urgente”. En la nueva ley, este adjetivo se sustituye por “importante y objetivo”. ¿Dos palabras cambiarán algo?

Yo mismo no entiendo por qué le pedimos a la gente que dé su opinión, cuando eso no cambiará nada para la mayoría de la gente.

Pero entonces, ¿por qué abriste este sitio?

Se trata nuevamente de una cuestión técnica y jurisprudencial. Tomemos como ejemplo un apartamento situado en un PPE, no lejos del campus universitario de Lausana. Su dueño quisiera alojar allí a su hijo, que está en el gimnasio y luego le gustaría estudiar. Este último no comenzaría hasta dentro de dos años, lo que ya plantea un problema para cumplir el requisito de “urgencia” formulado en la ley. Incluso si se acepta su solicitud de rescindir el contrato de arrendamiento, ¿qué pasará? El inquilino tendrá derecho a prórrogas, que pueden ser de hasta tres o cuatro años. Durante este tiempo, el hijo encontrará otra opción para iniciar sus estudios en Lausana. E imaginemos que cuando el propietario finalmente reciba las llaves, su hijo está haciendo un intercambio de un año en Friburgo, el inquilino podrá alegar un motivo espurio para rescindir su contrato de arrendamiento. Esta manifestación muestra claramente que el carácter “urgente” contenido en la ley ya no significa nada.

¿No poder recuperar tu alojamiento te sucede a menudo?

Es muy raro. En mi carrera, he tenido que gestionar tres casos. Pero para quienes están preocupados, esto puede convertirse rápidamente en una pesadilla. Y no son las grandes autoridades ni los fondos de pensiones los que se preocupan – para ellos es casi imposible utilizar sus propiedades – sino los pequeños propietarios, que descubren que durante años no podrán utilizar la propiedad que les pertenece.

Hay un punto que no entiendo. Si el inquilino no quiere irse, la máquina legal se pondrá a toda marcha, independientemente del término utilizado en la ley. ¿No?

Hoy, la urgencia que se pone en el texto de la ley pierde todo su significado en la práctica. Al hablar de una necesidad objetiva e importante estaremos más acordes con la realidad. Esto simplificará la práctica, pero también los procedimientos legales. Las reglas serán claras para todos. Pero al final los procesos seguirán siendo los mismos y, si hay conflicto, el juez siempre tendrá que sopesar los intereses de cada parte.