El operador inmobiliario Covivio ya ha creado más de 1.300 viviendas y cerca de 2.000 más están en desarrollo.
Intelectualmente atractiva, la idea de transformar oficinas obsoletas en viviendas a menudo tropieza con dificultades prácticas, financieras y regulatorias. Resultado: no se trata, sin duda, de una respuesta masiva y rápida a la crisis inmobiliaria. Pero esto no significa que deba desaparecer, como demuestra la experiencia acumulada en este ámbito por la inmobiliaria europea Covivio. Hace 8 años, la empresa puso en marcha un centro de transformación de oficinas en viviendas. Historial de promoción de edificios que han quedado obsoletos por su ubicación o por sus servicios (“activos que han pasado a ser no estratégicos” en jerga interna).
La actividad estaría destinada a afectar sólo al 4% de los activos de Covivio, pero todavía representa 10 operaciones ya en marcha, que afectan a 1.357 viviendas, así como 10 proyectos en estudio para un potencial de 1.858 viviendas adicionales. Y las primeras operaciones como las de Meudon (92) o Raincy (93) (
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) comenzó en 2022. La mayor parte del tiempo, el edificio se conserva y transforma, pero en determinados casos se trata de una demolición seguida de una reconstrucción pura y simple. Un equipo de 15 personas trabaja en estos proyectos tras determinar los terrenos más adecuados para la vivienda.
Frenos múltiples
“Hay muchos obstáculos,
explica Olivier Estève, director general adjunto de Covivio.
El hecho de pasar de oficinas a viviendas hace que perdamos ya entre un 15 y un 20% de la superficie bruta del edificio. Y luego están las obligaciones de crear viviendas sociales en el 30% de la superficie… Se han previsto normas para permitir la creación de metros cuadrados adicionales, pero en realidad son difíciles de implementar. No debemos olvidar que la aceptabilidad de los programas por parte del vecindario se ha convertido en un tema complejo y que estas nuevas viviendas representan costos de servicios que se crearán para las comunidades sin la llegada de nuevos ingresos.
Sin embargo, la operación sigue siendo interesante en determinados casos y, en ocasiones, se realiza sin pérdida de valor para edificios bien situados, mientras que la oficina se considera más rentable que la vivienda.
“En una zona como Rueil-sur-Seine
(92)
donde las oficinas son numerosas y sufren un reposicionamiento más competitivo que La Défense, la transformación en viviendas puede resultar interesante,
explica Olivier Estève.
La proximidad de las orillas del Sena y del RER favorece mucho los programas residenciales”.
La ubicación es fundamental pero obviamente también hay que tener en cuenta el edificio en sí. Los edificios Haussmann que en el pasado albergaban apartamentos son fáciles de convertir en viviendas, al igual que los edificios de los años 60, que generalmente ofrecen una buena altura de techo y una estructura de postes que permite una amplia modularidad. Por otro lado, las construcciones de 1985 a 1995, con edificios gruesos y fachadas muy acristaladas, son difíciles de transformar excepto en residencias gestionadas.
2500 a 3500 €/m² por la obra
“Me sigue sorprendiendo la creatividad de los arquitectos que logran recrear espacios a menudo demoliéndolos al mínimo, creando avances en las hendiduras,
explica Olivier Estève.
Esto permite realizar realizaciones muy variadas, como una residencia para personas mayores en Raincy con su tejado abuhardillado, una central telefónica en Saint-Germain-en-Laye transformada en vivienda social y gratuita o incluso este programa en Niza donde es necesario demoler antiguas oficinas de Enedis para crear viviendas porque la evolución de los estándares sísmicos no nos permitió preservar la existente.
En cuanto a los precios, Covivio estima que estas transformaciones cuestan tanto como las nuevas pero no más: unos 2.500 euros por metro cuadrado para la construcción en la región y unos 3.500 euros por metro cuadrado en Île-de-France.
