Después de varios años de euforia, 2023 marca un cambio repentino en el mercado inmobiliario. Si bien el volumen de transacciones muestra una fuerte caída en Alta Saboya y en Saboya, los precios de la vivienda siguen aumentando en una región conocida por ser atractiva y donde la demanda sigue siendo fuerte. El aumento de los tipos y el endurecimiento de las condiciones de los préstamos están bloqueando a los compradores. ¿Qué debemos esperar de aquí a fin de año?
El sector inmobiliario residencial, pilar del dinamismo del Pays de Savoie, sufrirá una fuerte desaceleración de las ventas en 2023 a medida que los precios sigan subiendo. Esta oleada preocupa a los actores del sector, que esperan una caída de los valores porque los clientes siguen ahí.
Lo más destacado del año inmobiliario 2023 sigue siendo el desplome de las transacciones del 19% en Saboya (11.880 propiedades vendidas en 2023 frente a 14.680 en 2022) y más del 24% en Alta Saboya (19.962 propiedades vendidas frente a 26.255 en 2022), según a las últimas cifras de los notarios.
Los precios están subiendo
Pero en Alta Saboya, “los precios siguen aumentando (4.220 euros por metro cuadrado medio para los apartamentos antiguos, o +5,3%), a diferencia del resto de la región de Ródano-Alpes, donde bajan desde septiembre de 2022”, subraya el maestro Yannick. Garnier, notario de Thonon. Señala que los propietarios están “esperando vender, pero si las tasas de crédito no siguen bajando y la calificación de Francia se deteriora, no tendrán otra opción que bajar los precios”.
En Annecy, para los apartamentos antiguos (5.170 €/m2, +3,3%), el aumento alcanza nuevas cotas: “¡51% en diez años! A este ritmo precarizamos a las clases medias”, lamenta el notario, para quien los vendedores deben entender “que hoy en día estos precios ya no son muy consistentes”.
Por su parte, Marie-Ange Bartoli-Crepin, notaria de Chambéry, también observa un mayor aumento de los valores medios en Saboya (3.850 euros/m2, o +11% en la primera en un año). En Aix-les-Bains, un destino popular, un apartamento se vende a 4.310 €/m2 (+4,5% en un año pero +60% en diez años), sin olvidar Chambéry, ciertamente más accesible a 2.830 €/m2, pero aquí ¡Además, el precio medio ha aumentado un 29,3% en diez años! Y es aún más significativo en los edificios nuevos.
Los precios son tales (esperamos 5.310 €/m2 en Aix y 4.780 €/m2 en Chambéry) que los apartamentos tienen dificultades para encontrar compradores, de ahí una importante caída de las reservas del 29% (1.540 en Saboya en 2023 frente a 2.170 en 2022).
Pero no solamente. El notario destaca la caída del 36% en el volumen de suelo edificable (680 ventas en 2023 frente a 1.060 en 2022). Según ella, “la ley ZAN genera escasez de terreno y, desde la guerra en Ucrania, muchos de nuestros clientes consideran que construir es demasiado caro”.
63 m2 es la superficie media de un apartamento nuevo en Grand Chambéry, adquirible por 271.148 euros en 2023. Si la superficie equivale a 2022, la envolvente media ha aumentado un 6%. Este último aumentó un 18% en Grand Annecy (427.804 euros), con 68 m2.
Bajar las reservas
Una situación alarmante que la FPI Alpes, Federación de Promotores, no puede más que constatar. Su presidente, Vincent Davy, está preocupado por el colapso de las reservas en un territorio aún preservado. Llega al -36% en Grand Chambéry (320 apartamentos en 2023 frente a 602 un año antes) y hasta el -46% en Grand Annecy (357 frente a 667 en 2022).
En las construcciones nuevas, los precios medios alcanzan un máximo de 4.512 euros por metro cuadrado en Chambéry (+7,7%) y alcanzan nuevos máximos en Annecy con 6.475 euros (+19,3%)… Inaudito desde hace décadas.
“Sin densidad no podremos bajar el precio de venta. ¡Esto también significa elevar los edificios existentes, cuando algunas comunidades nos piden que bajemos su altura! », lamenta el presidente del FPI Alpes. Vincent Davy recomienda, para reactivar la demanda, la creación de un estatus de propietario privado “con facilidades fiscales para estimular la oferta y poner en el mercado viviendas a alquileres asequibles”.
Perspectiva a la baja
Por su parte, Sébastien Cartier, director del Fnaim Savoie Mont-Blanc, todavía teme “una caída de los volúmenes del 20% para 2024”. Sin embargo, considera que el mercado sigue siendo atractivo “porque la demanda está ahí. El alquiler nunca ha sido tan fuerte porque los hogares ya no tienen los medios para comprar, especialmente los compradores primerizos, que se encuentran atrapados en su viaje residencial”.
Para este especialista inmobiliario, “faltan vendedores, lo que repercute en los precios, que siguen siendo elevados”. A principios de 2024, los tipos deudores continuarán la caída iniciada “con un horizonte del 3,5%”, anticipa Sébastien Cartier.
Y el presidente del Fnaim Savoie Mont-Blanc recordó la propuesta de la Federación sobre “la transferibilidad y portabilidad de los préstamos, con la idea de retomar sistemas que existían hace varias décadas”. La Fnaim aboga por una reunión nacional de “todos los actores interesados para reactivar la dinámica”.
Annick Mossaz
Este artículo proviene de nuestra revista “Panorama Económico Inmobiliario 2024”, disponible en formato lector online o en formato papel.
