Se encuentra en los locales de la Cámara de Comercio e Industria de Vaucluse, durante su Asamblea General, que la Fnaim (Federación Nacional de Agentes Inmobiliarios) proporcionó una actualización sobre el mercado de Vaucluse, finalizada en julio de 2024 y durante un período consecutivo de 12 meses. El departamento cuenta con un stock de 308.180 viviendas, de las cuales 6.486 han sido vendidas. Resultado ? El mercado inmobiliario muestra una caída en volumen superior al 19%. ¿En cuestión? Inestabilidad política, inflación, aumento de los tipos de interés y reducción de la capacidad de endeudamiento de los futuros compradores por parte de los bancos. Sin embargo, Jonathan Le Corronc Clady anuncia ‘Una recuperación real a partir de enero de 2025‘, gracias, en particular, al regreso de los compradores primerizos expulsados del mercado.
“Es evidente que hoy no debemos confundir ponerse al día con reiniciar”, observa Jonathan Le Corronc Clady, presidente de Fnaim Vaucluse (Federación Nacional de Agentes Inmobiliarios) y vicepresidente de Fnaim Région Sud. Sin duda, la parte más difícil ya pasó. Los ciclos inmobiliarios son largos y la capacidad adquisitiva de los compradores aún no se ha recuperado. ¿Las señales positivas? Una tendencia hacia la estabilización de precios se correlacionó con la ligera caída de las tasas de endeudamiento. Estos también estuvieron por encima del 4% durante 6 meses entre septiembre de 2023 y febrero de 2024, lo que desaceleró significativamente el mercado inmobiliario. Esto experimentó una ligera recuperación en la primavera y el verano, con una proporción de compradores que pospusieron sus proyectos para aprovechar tarifas más bajas, como puede haber sido el caso de una pareja que recibió a un niño y pospuso su compra, al no poder obligarse a perder el 25% de su capacidad adquisitiva”.
No hay recuperación real antes de 2025
“La verdadera recuperación no se producirá antes de 2025. El mercado alcanzará su pleno dinamismo cuando los compradores primerizos hayan recuperado una mayor capacidad adquisitiva. Esto se vio fuertemente impactado por el aumento de las tasas de interés y la inestabilidad política estaba penalizando, lo que provocó una cierta actitud de esperar y ver”.
Producción de crédito dividida por 3 en 2 años
“La producción de crédito se ha dividido por tres en dos años, sufriendo la caída de las ventas de propiedades antiguas y la caída de las nuevas. Se ha estado recuperando durante varios meses, pero sigue siendo la mitad de sus niveles más altos. Este reciente desarrollo podría ser una señal de una futura estabilización de las ventas. El nivel todavía relativamente bajo de nueva producción de crédito se refleja en la disminución de los saldos pendientes. Además, el reembolso de los préstamos sigue siendo superior a los pagos mensuales de los nuevos préstamos”.
Estabilización de ventas
“Estamos en un nivel bajo de estabilización de las ventas. A nivel nacional, al cierre de junio de 2024 se habían realizado 792.000 ventas en 12 meses. Es un -21% en un año y un -31% en tres años. Esta caída de las ventas afecta a todos los territorios. La caída de la actividad, sin embargo, continúa lentamente, con un ligero descenso en los últimos meses. Un estancamiento que se espera que continúe en los próximos meses”.
La caída de los precios de los bienes no compensa la subida de los tipos
“En general, la caída de los precios no compensa el aumento de las tarifas, incluso teniendo en cuenta el aumento relativo de los ingresos en los dos últimos años. La capacidad adquisitiva de los compradores se recuperará en 2024 bajo el efecto del aumento de los ingresos y la caída de los precios, junto con una ligera caída de los tipos, pero esto será sin duda insuficiente para una recuperación duradera antes de 2025. Sin embargo, estamos en el camino correcto para pasar de crisis a la recuperación”.
25% de la capacidad de endeudamiento perdida durante dos años
“Ya nos estamos poniendo al día y reiniciando los volúmenes. Los bancos quieren prestar y los franceses vuelven a comprar, lo intuimos. Han paralizado sus proyectos durante dos años, debido a la subida de los tipos de crédito (habían perdido hasta un 25% de su capacidad de endeudamiento) y no quieren esperar más. Esto también contribuyó a la crisis inmobiliaria”.
“Ya nos estamos poniendo al día y reiniciando los volúmenes. Los bancos quieren prestar y los franceses vuelven a comprar, lo intuimos. Han paralizado sus proyectos durante dos años, debido a la subida de los tipos de crédito (habían perdido hasta un 25% de su capacidad de endeudamiento) y no quieren esperar más. Esto también contribuyó a la crisis inmobiliaria”.
Los precios bajan en todos los territorios
“Estamos observando que los precios están bajando en todos los territorios. El volumen de ventas ha bajado un -19,4% en la región Sud-Paca respecto al año pasado, un -19,7% en Vaucluse sobre un parque de 308.000 viviendas (excluidos locales y comercios), es decir, 6.846 viviendas vendidas, frente a 10. 12.000 ventas de propiedades en determinados años. ¿El último buen año inmobiliario? 2022! Un año récord con 1,2 millones de ventas inmobiliarias en Francia y alrededor de 12.000 transacciones en Vaucluse”.
Los 20 mejores pueblos del departamento
“Aviñón ocupa el primer lugar, representando cerca del 20% de las ventas en Vaucluse con sus 1.290 propiedades vendidas. Los precios han aumentado en los últimos cinco años un 18,9%, mientras que en un año sólo han caído un 0,4%. Para qué ? Debido a que las tarifas cayeron en la primavera, los vendedores no quisieron bajar su precio de venta. Por tanto, la caída de los precios no fue la que cabría esperar. Sin embargo, esto restablecería la capacidad adquisitiva de los compradores”.
Un mercado de compradores
“Estamos, por tanto, en un mercado de compradores en el que no deberíamos dudar en negociar y, sobre todo, en volver a ver a los bancos porque los tipos están bajando. ¿La ventana de tiro a tomar? Los tipos deberían seguir bajando en 2025. Actualmente nos encontramos en tipos que oscilan entre el 3 y el 3,60%, según el perfil, frente al 4 y el 4,5% del año pasado por las mismas fechas. Deberíamos alcanzar el 3% el próximo enero”.
Vaucluse en relación con la región
Vaucluse está bastante protegido en comparación con la región. Los precios cayeron en un año en la región un 1,2%, frente al -0,4% en Vaucluse. Observamos que durante el último trimestre, mientras las tarifas bajaban, los precios subían. En cuanto a los alquileres, aumentan un +4,5% en 5 años y un +3% en 1 año”.
Diagnóstico de rendimiento energético
“Casi el 40% de las viviendas en Francia son de tamiz térmico y Vaucluse no es una excepción, que representa el 37%. Por lo tanto, todavía se espera un cambio en la Ley de Clima y Resiliencia según las últimas declaraciones del gobierno de Barnier y de la Ministra de Vivienda, Valérie Létard”.
Los vauclusianos están satisfechos con sus agentes inmobiliarios
“Más del 95% de los vendedores están satisfechos con el trabajo de su agente inmobiliario, según 2.725 opiniones de clientes, incluidas +350 opiniones de clientes durante un año, y en comparación con el 92% a nivel nacional. Fuimos evaluados por la recepción, la calidad del servicio, la competencia, el soporte y la relación calidad-precio. De las 6.846 ventas realizadas en Vaucluse, el 67% se realizó a través de agentes de la Fnaim”.
La próxima gran reunión
“La Conferencia Inmobiliaria de Vaucluse, próximamente en el Ayuntamiento de Aviñón, acompañada de felicitaciones a la profesión, el 28 de enero, con el descubrimiento de las cifras inmobiliarias para el año 2024”.
En detalle
“Todo está vendido. El mercado no sufre realmente estacionalidad, salvo mercados especializados o propiedades excepcionales como Gordes, el Luberon, donde se venden propiedades desde primavera hasta octubre… El resto se vende durante todo el año gracias a una clientela de gente activa que vive y trabaja en la zona. departamento. Aviñón representa el 20% de las ventas inmobiliarias del departamento. Una propiedad a precio de mercado se vende en tres meses, exactamente 87 días. Las negociaciones a la baja se hacen por una suma del 3 al 5% del precio de la propiedad. ¿La propiedad que más se vende? T3. »
