Hace 20 años, el tema se puso sobre la mesa en Mayotte, y cinco años después empezó a quitar el sueño a algunos alcaldes: cómo desarrollar los municipios mientras las cabañas de chapa brotan en sus terrenos, como árboles en primavera. Muchos dispositivos fueron adaptados o incluso diseñados para el territorio. La Comisión de Emergencia Territorial (CUF) para navegar la copropiedad, o en 2018 la ley de demolición/reconstrucción Elan. Pero cuando se instalaron estas máquinas, los asentamientos informales se estaban expandiendo.
Sin embargo, desde 1970 existe un sistema de expropiación de los barrios insalubres, instituido por la “ley Vivienne” que permitió acelerar la eliminación de los barrios marginales en la Francia continental. Sumada a la ley Letchimy de 2011, permite la expropiación de viviendas construidas sin derechos o títulos cuyo carácter insalubre o peligroso haya sido constatado. “Esto nos permite avanzar más rápido porque la fase administrativa se simplifica a falta de una investigación pública previa”, indica Astrée Coutanson, jefa del servicio de ordenación del territorio urbano del ayuntamiento de Koungou. Ella y su equipo dominan este tipo de DUP (Declaración de Utilidad Pública), presentado a Elisabeth Borne, entonces Primera Ministra, de visita en Mayotte, en el corazón de la zona de Mavadzani-Mouinajou, afectada por estos procedimientos.
Importante descuento en terrenos.
Este sector prioritario del NPRU (Nuevo Programa de Renovación Urbana) cubre 5 hectáreas en las alturas de los dos Majikavo, Koropa y Lamir. Un antiguo proyecto que identifica 235 construcciones en 2021, pero que se han multiplicado desde entonces, “el censo de 2023 establece 464 viviendas”, es decir casi el mismo número de cajas por destruir. La zona es visible desde los locales del ayuntamiento anexo, como durante la visita del ex ministro de la ciudad, Olivier Klein, el año pasado… con numerosas ampliaciones de chapa. Fue él quien firmó este Koungou NPRU cuando era jefe de la Agencia de Renovación Urbana (ANRU).
La originalidad del DUP Vivien es Astrée Coutanson que nos lo explica: “Es un procedimiento global que combina la reducción de los barrios marginales y una estrategia de control del suelo público. Responsabiliza al propietario del terreno del deterioro de su propiedad. Involucrándolo en particular financieramente”.
Esta superficie de 5 hectáreas se compone de 16 parcelas propiedad de 9 propietarios privados. Una gran sociedad terrateniente de la isla revendió parte de sus terrenos a particulares, “a veces a precios superiores a los estimados por France Domaine”. De los 9 propietarios, sólo uno ocupa su terreno. Se trataba, por tanto, de informar a los demás, incluida la empresa en cuestión, del impacto del deterioro de sus bienes. Algunas personas les añaden valor cobrando el alquiler.
El procedimiento es sencillo. Todo comienza con un trabajo de campo realizado por la ARS dentro de estas cabañas, que publica un informe de insalubridad. “El prefecto emite entonces una orden insalubre, notificada al propietario, quien tiene un plazo de 5 meses para subsanarla. Si no lo hace, se emite una orden DUP, que declara la transferibilidad de su propiedad y fija el monto de la compensación asignada al propietario. » Esto tiene en cuenta la valoración del inmueble realizada por France domaine y deduce varios costes: el coste de la demolición del terreno, su descontaminación y la restauración del lugar. “El valor de la propiedad así estimado, llamado ‘recuperación de tierras’, hace que la propiedad pierda aproximadamente dos tercios de su valor”.
Una primicia en Mayotte
Ante esto, el empresario afectado presentó una denuncia judicial y perdió. “Al no tener el recurso suspensivo en este ámbito, el procedimiento continúa”, indica el especialista en urbanismo.
Una manera de incentivar a los propietarios a interesarse por su propiedad, un tema que habíamos discutido ampliamente con el experto en movilidad Mohamed Hamissi, quien hablaba de la tierra como una “bomba de tiempo”, por su incentivo a la migración si no se urbanizaba.
Este DUP Vivien tardó más de lo esperado debido a los peligros sociales del territorio, pero también porque sufrió el yeso: “¡es el primero que se realiza en Mayotte! Normalmente, se trata de un proceso administrativo acelerado. »
Primera audiencia en junio
El decreto del DUP fue emitido el 14 de noviembre de 2023, la orden de expropiación se siguió desde que tenía fecha del 18 de abril de 2024, por lo que el ayuntamiento de Koungou es dueño del terreno. La segunda fase, que se refiere a la determinación de los importes de recuperación de tierras que se pagarán a los propietarios, está en marcha. La primera audiencia que celebrará el juez de expropiación, que reúne a las partes, está prevista en el juzgado judicial para el 21 de junio de 2024. Los antiguos propietarios recibirán su indemnización al final.
El alcalde de Koungou tiene ahora la posibilidad de que el prefecto active la ley ELAN para derribar las cabañas de chapa y realojar a los ocupantes que sean elegibles. Un aspecto familiar, con un tabique ampliable ya que será necesario realojar a un número importante de familias en las 464 cabañas existentes. Por tanto, es la agenda de la prefectura la que ahora marca la “la”.
En esta zona se creará una gran ZAC (Zona de Desarrollo Concertado), con 900 viviendas, equipamientos públicos, incluidas escuelas, comercios, “queremos apoyar la ampliación de los dos Majikavos que se encuentran en las alturas, desarrollando carreteras y los equipamientos públicos, para no sufrir más, sino controlar este desarrollo. La contratación de distribuidores está en marcha”. La zona de Mouinajou lo permite ofreciendo tierras vírgenes, apropiadas por la EPFAM (Establecimiento Público, Tierra y Desarrollo), a diferencia de Mavadzani densificada con chapa.
Un barrio de chabolas que data de 2016, y que anima a la ciudad a acercarse a los propietarios de los seis pueblos de la comuna, para evitar llegar a este punto. El único propietario-ocupante de la zona afectada por el DUP, Vivien, se beneficiará de una compra sin reducción, al precio fijado por France Domaine, lo que debería hacer pensar.
El municipio ya demolió varios barrios y está planificando reconstrucciones, “las obras previstas en el sitio de Carobolé se iniciarán entre finales de 2024 y principios de 2025”.
Este DUP Vivien puede “reproducirse como se desee en los barrios insalubres del territorio de Mayotte”, precisa Astrée Coutanson, lo que requiere una fuerte voluntad política por parte del alcalde, que puede encontrarse ante desafíos poderosos. » No tanto cuestiones de tierras si los funcionarios electos se dan los medios.
Anne Perzo-Lafond
