Muchos expertos inmobiliarios se mantuvieron discretos, creyendo que no podíamos hacer comentarios. Una actitud que poco resulta útil a los inversores inmobiliarios.
Si bien durante la pandemia del coronavirus los espacios abiertos quedaron desiertos, las opiniones sobre las consecuencias en el mercado de espacios de oficinas difieren mucho. “Sin consecuencias”, dijeron algunos, “agitaciones disruptivas”, argumentaron otros. Muchos expertos inmobiliarios se mantuvieron discretos, creyendo que no podíamos hacer comentarios. Una actitud que poco resulta útil a los inversores inmobiliarios. En aquel momento, en junio de 2020, me aventuré a predecir que el efecto del teletrabajo en Suiza provocaría a largo plazo una reducción de las necesidades de espacio de oficinas de alrededor del -15%, independientemente de cualquier otra influencia. ¿En qué se basó esta predicción y dónde se encuentra actualmente?
Desde el principio quedó claro que la importante experiencia del COVID-19 dejaría su huella en el mercado inmobiliario de oficinas. La pandemia ha aportado una prueba irrefutable de que el teletrabajo funciona. El teletrabajo se había vuelto aceptable y para los empleados la ganancia en términos de calidad de vida era tan significativa que ya no estaban dispuestos a renunciar a él por completo. Especialmente en un entorno marcado por la escasez de mano de obra, en el que las empresas tienen todo el interés en tener en cuenta las exigencias de su personal. Al mismo tiempo, persistían dudas sobre la productividad del teletrabajo. Empresas innovadoras que ya habían experimentado con este concepto antes de la pandemia acabaron abandonándolo. La cuestión de la productividad suscita fuertes controversias y el conocimiento empírico dista mucho de ser homogéneo. Las respuestas varían mucho según el alcance del teletrabajo, el tipo de actividad y el tipo de colaboradores. Sin embargo, las empresas sienten una cierta pérdida cuando el teletrabajo se generaliza demasiado y exigen el regreso a la oficina. El argumento no es tanto la baja productividad como la pérdida de intercambios informales, creatividad, transferencia de conocimientos y comunicación entre equipos.
La solicitud de devolución, sin embargo, encontró resistencia por parte de los empleados. Es por ello que en muchas empresas se ha consolidado un modelo mixto de teletrabajo y presencia en la oficina.
El fenómeno del teletrabajo es mucho menos acusado en Suiza que en el extranjero. Según datos de Google, en el tercer trimestre de 2022 la presencia en el lugar de trabajo en Suiza era sólo entre un 17 % y un 19 % inferior a su nivel anterior al coronavirus. En Londres, por el contrario, los principales operadores ferroviarios indicaron, en el otoño de 2023, que todavía transportaban casi un tercio menos de viajeros a la capital en comparación con el período anterior a la pandemia. Valores similares también se anuncian en Nueva York, donde la caída es incluso de más de un tercio. Según las estadísticas centradas en los grandes edificios de oficinas de las metrópolis estadounidenses, la diferencia sigue estando entre el 40% y el 50%. El número de retornos a la oficina ciertamente sigue aumentando, pero los valores iniciales parecen fuera de alcance. Las consecuencias para los mercados de espacios de oficinas parecen obvias.
En Gran Bretaña, el número de oficinas vacantes aumentó hasta el 9,3%, en Estados Unidos alcanzó su máximo histórico del 19,7%. La reconocida revista de noticias. El economista Por ello, en febrero se preguntó si la crisis del mercado inmobiliario comercial en Estados Unidos podría desencadenar una crisis financiera.
Creo que no, pero la tendencia del trabajo desde casa está exponiendo a los mercados inmobiliarios de oficinas a una prueba de estrés. En Gran Bretaña, el período más difícil ya debería haber sido superado. El alquiler de espacios de oficinas volvió a su nivel anterior a la pandemia en el último trimestre de 2023. En Estados Unidos, la recuperación debería tardar un poco más, pero allí también los locales vacantes deberían empezar a disminuir a partir de 2025, debido a la fuerte reducción en la producción de superficie.
En Suiza, según las estimaciones, los locales desocupados ascienden a poco menos del 5%. La proporción de teletrabajo en Suiza es significativamente menor que en Estados Unidos. Las principales razones son el pequeño tamaño de Suiza y el bien desarrollado sistema de transporte público. El tiempo medio de viaje al trabajo en Suiza es de sólo 30 minutos, por lo que el regreso a la oficina fue más rápido que en el extranjero. Pero también en este caso la tendencia al teletrabajo no deja de dejar su huella en el mercado inmobiliario de oficinas. El último informe de señales económicas regionales del Banco Nacional Suizo para el primer trimestre de 2024, basado en entrevistas con empresas, señala una ligera subutilización en el sector de servicios, que se debe explícitamente a la escasez de espacio para oficinas, un poco demasiado grande.
Hasta ahora, la demanda de espacio para oficinas ha respondido muy lentamente al cambio estructural. Las empresas han tardado en adaptarse debido a las incertidumbres sobre la necesidad real de espacio y la duración de los contratos de arrendamiento.
Hasta ahora, la caída de la demanda de espacios de oficinas por parte de las empresas se ha visto relativamente bien compensada por el dinámico crecimiento del empleo tras la pandemia (+6,7% de los empleados desde el primer trimestre de 2020). La mayor demanda de áreas de comunicación en conceptos de trabajo híbridos, así como las diferentes cargas de trabajo según los días de la semana, mitigan aún más el potencial de ahorro. Los días de asistencia preferente son de martes a jueves. Suavizar los picos de asistencia durante la semana parece difícil, porque los empleados van a la oficina específicamente para reunirse con sus compañeros.
La baja producción de nuevas oficinas también contribuyó a contener el número de vacantes en Suiza. Incluso antes de la pandemia, estos se encontraban en un nivel inusualmente bajo, que se ha vuelto aún más pronunciado desde entonces. La baja producción de nueva construcción de espacios de oficinas también explica la actual disminución del volumen de espacios de oficinas ofrecidos en alquiler. Sin embargo, la presión sobre el mercado provocada por la reducción de la necesidad de espacio se refleja en los alquileres. Los alquileres solicitados son en promedio un 7% más bajos que su nivel en el momento del brote de la pandemia. Esto muestra claramente que los propietarios se ven ahora obligados a hacer más concesiones a la hora de alquilar.
Probablemente serán necesarios algunos años más para que el mercado de espacios de oficinas supere este cambio estructural. En Alemania, un estudio reciente de Colliers y el Instituto Ifo calcula en su escenario principal una caída a largo plazo del 12% en la necesidad de espacio para oficinas debido al teletrabajo, lo que constituye un punto de referencia adicional para Suiza. Por lo tanto, el orden de magnitud de esta reducción de las necesidades mencionada en la introducción debería resultar útil como valor indicativo. Sin duda, algunas de las adaptaciones ya se han realizado.
Otras optimizaciones de superficie están por llegar, en un entorno de ligero descenso de la dinámica del empleo. Se espera entonces un mayor crecimiento de la demanda de espacio para oficinas, ya que otras tendencias estructurales, como la digitalización y la terciarización del sector industrial, generarán una necesidad adicional de espacio para oficinas, a medida que cada vez más actividades se realicen detrás de una pantalla. Por lo tanto, a corto y medio plazo el mercado seguirá bajo presión, pero a largo plazo las perspectivas son buenas para el mercado suizo de espacios de oficinas. Sin embargo, cabe señalar algunos cambios estructurales adicionales que se avecinan. Dado que las ubicaciones de primer nivel son más atractivas para los empleados, se espera que las ubicaciones de segundo y tercer nivel se vean más afectadas por las consecuencias de la tendencia del teletrabajo. Lo mismo ocurre con los edificios que no responden suficientemente a las exigencias cualitativas del nuevo mundo laboral.
