Mercado de alquiler | Más viviendas desocupadas

A finales de año hay en Montreal más viviendas desocupadas que el año pasado. Aunque miles de construcciones terminadas han aumentado la oferta en el mercado, la asequibilidad sigue siendo un problema importante, concluye el informe anual sobre el mercado de alquiler de la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC).

En octubre de 2024, la tasa de desocupación de viviendas se situó en el 2,1% en el área metropolitana del censo de Montreal (CMA), un aumento de 0,6 puntos porcentuales en comparación con el año anterior.

Según el informe del CMHC, publicado el martes, esta tendencia revela que, por primera vez desde la pandemia, la oferta de viviendas satisface mejor la demanda.

“En los últimos años, la demanda fue tan fuerte que, aunque había mucha oferta en el mercado, las tasas de desocupación cayeron o se mantuvieron estables”, destaca Francis Cortellino, economista del CMHC.

La región de Montreal sigue siendo una excepción. En el resto de Quebec, el mercado sigue siendo muy ajustado. Las viviendas desocupadas representan sólo el 0,9% del stock de alquiler en la CMA de Quebec y el 1,9% en la CMA de Gatineau.

Una tasa de desocupación del 3% al 3,5% generalmente refleja un mercado saludable, especifica François Des Rosiers, profesor titular de la Facultad de Ciencias de la Administración de la Universidad Laval. Por debajo de este umbral, el mercado favorece a los propietarios en detrimento de los inquilinos.

Este año, se agregaron 14.037 nuevas unidades de vivienda listas para ser ocupadas al mercado inmobiliario del Gran Montreal, o 3.436 menos que en 2023. A pesar de esta caída, el número de apartamentos de alquiler terminados se encuentra entre los más altos jamás registrados, señaló CMHC, y lejos superó el de todas las demás CMA evaluadas en el informe.

En total, en los últimos tres años se han construido en Montreal unas 40.000 nuevas viviendas de alquiler, informa Cortellino. Sin estas construcciones, la presión sería, a su juicio, aún mayor sobre el mercado, ya que actualmente están ocupados al 95% -lo que representa unas 38.000 viviendas-.

“Si no los tuviéramos [construites]¿Dónde vivirían ahora estos 38.000 hogares en el Gran Montreal? Estarían en el mercado, buscando alojamiento”, responde Cortellino.

El aumento de la oferta de viviendas en la metrópoli también se debe a una ligera desaceleración de la demanda: se necesita más tiempo que antes para alquilar viviendas nuevas, señaló el analista. El CMHC también atribuye esta desaceleración a una ligera disminución de la inmigración, permanente o no, en la región metropolitana.

entre 1^es julio y 1^es En octubre, la población canadiense experimentó su ritmo de crecimiento más lento desde el primer trimestre de 2022, según Statistics Canada.

“Si sumamos la caída de la inmigración y el fuerte aumento de la producción de alquiler en los últimos dos años, obtenemos un mercado menos congestionado para Montreal, aunque sigue siendo bastante limitado”, evalúa Des Rosiers.

La asequibilidad se erosiona aún más

La tasa de desocupación, sin embargo, varía según el tipo de vivienda, señala CMHC en su informe. Menos del 1% de las viviendas ofrecidas por menos de 1.150 dólares, en la isla de Montreal y en los suburbios, están disponibles… Y representan aproximadamente el 60% del stock de alquiler de la metrópoli.

Por el contrario, el 5% de las unidades con alquileres de al menos $1,675 están desocupadas, lo que probablemente incluye una alta proporción de apartamentos de alquiler construidos recientemente, dijo CMHC.

El centro de Montreal se lleva el premio por la mayor proporción de viviendas deshabitadas.

Des Rosiers destaca que el aumento de los costes de los materiales de construcción y de la mano de obra, en particular, acentúa el aumento de los precios en el nuevo mercado de alquiler.

“Debemos ser conscientes de que debemos encontrar soluciones para los tramos de alquiler más bajos, que siguen siendo mucho más ajustados”, considera Cortellino.

Los inquilinos que cambiaron de apartamento también estuvieron mucho más sujetos a un aumento significativo del alquiler (18,7%) que aquellos que renovaron su contrato (4,7%), según el CMHC.

Preocupaciones que persisten

Estos aumentos de los alquileres, en todo Quebec, son muy preocupantes, según la Reagrupación de los comités de vivienda y de las asociaciones de inquilinos de Quebec (RCLALQ) y el Frente de Acción Popular para la Reurbanización Urbana (FRAPRU).

“No podemos decir que se acabó la escasez. Estamos lejos de eso, aunque haya una pequeña mejora”, reacciona Véronique Laflamme, portavoz del FRAPRU.

A la organización le preocupa que la construcción de nuevas viviendas sea vista como una solución a la crisis, ya que no se trata sólo de una cuestión de escasez. También es una cuestión de precio, según M.^{a mí} Laflamme, y este problema se refleja en la baja tasa de desocupación de las viviendas más baratas.

“Al analizar las tendencias de los últimos tres años, vemos que todas las CMA han experimentado incrementos superiores al 20%”, argumenta el RCLALQ, en un comunicado.