1. ¿Ha llegado el Reino Unido al fondo de la ola?
El sector inmobiliario del Reino Unido ha experimentado una corrección mucho más rápida que la de Europa continental. Esta corrección se inició en un contexto político complicado en 2002 durante la votación del Presupuesto y se apoyó en un agresivo aumento de los tipos de interés por parte del Banco de Inglaterra, del 0,1% al 5,25%, con el objetivo de controlar la inflación.
Henry Timmis, director de bienes raíces del Reino Unido, Sienna Investment Managers –
Varios fondos inmobiliarios del Reino Unido se han enfrentado a importantes solicitudes de retirada, lo que les ha obligado a vender sus activos de mayor calidad y, por tanto, más líquidos. Aunque las ventas bajo administración no fueron tan numerosas, las raras transacciones se realizaron con un descuento importante en un contexto de caída significativa de las transacciones.
Desde hace dos años, los principales compradores son inversores privados, locales e internacionales, a menudo ya presentes en el mercado británico. Los inversores institucionales franceses también se han mostrado activos, atraídos por los mayores rendimientos y la profundidad del mercado. En Sienna IM apoyamos a varios de estos inversores y, como tal, hemos podido aprovechar esta situación, comprando hoteles de calidad institucional a largo plazo con un rendimiento inicial neto de casi el 6%, o propiedades mixtas en la City de Londres. con un rendimiento inicial neto del 7,5%, cuando los alquileres se reevaluaron tras la epidemia de covid. Ahora estamos viendo un crecimiento del alquiler y estamos buscando activamente más inversiones de esta calidad en todo el Reino Unido, aunque la competencia está empezando a intensificarse.
A lo largo de 2024, Sienna IM ha estado activa en el Reino Unido en términos de adquisiciones por cuenta de mandatos de terceros.
En los últimos dos meses, algunos inversores institucionales británicos han podido aprovechar la evolución de los precios, apuntando a activos “básicos” con rendimientos “básicos+”, aprovechando así la compresión de los rendimientos. Por ejemplo, la tasa preferencial en la City de Londres aumentó desde un máximo del 3,75% en el primer trimestre de 2022 al 5,25% actual.
El aumento gradual del número de compradores en el mercado debería aumentar la confianza de los propietarios en sus decisiones de venta.
2. ¿Qué tendencias ve que están surgiendo en los mercados?
Uno de los principales cambios en los mercados en 2022 ha sido el aumento sustancial de los costes de endeudamiento en el Reino Unido. Los tipos swap a 5 años aumentaron desde un mínimo del 0,16% (julio de 2022) a un máximo del 5,67% (septiembre de 2022) y, como resultado, el crédito no creció. El número de compradores ha disminuido significativamente.
Hoy estamos viendo caer los tipos de interés, con el Banco de Inglaterra cayendo 50 puntos básicos desde el reciente máximo del 4,75% (4,34% para el swap a 5 años). Si a esto le sumamos los cambios en los precios (por ejemplo, las tasas de rendimiento de las oficinas en las provincias aumentaron en 225 puntos básicos, del 4,75% al 7,00%), la deuda comienza a volverse rentable, promoviendo una confianza renovada.
Por el lado de los inquilinos, la demanda de edificios de nueva construcción o renovados en los centros de las ciudades con sólidas credenciales medioambientales sigue siendo fuerte. En el caso de los espacios de oficinas de alta calidad, el crecimiento de los alquileres ha sido bueno y se espera que siga siéndolo, lo que se debe en parte a la oferta limitada. Los altos costos de construcción de los últimos años, combinados con la incertidumbre sobre los valores de reventa, han frenado el desarrollo de nuevos proyectos.
El comercio minorista también es un mercado interesante. Las calles principales del Reino Unido habían sufrido durante algunos años, pero después de la crisis, los alquileres y los impuestos municipales cayeron drásticamente, lo que permitió a los inquilinos operar de manera más económica. En las calles centrales hay una fuerte competencia por nuevas ubicaciones y, en consecuencia, un crecimiento de los alquileres. Los rendimientos prime son actualmente del 6,50% y alcanzaron un máximo del 7% en 2023.
3. ¿Cuáles son los principales riesgos?
Inevitablemente, el principal riesgo reside en las tendencias macroeconómicas globales que afectarán no sólo al Reino Unido sino al resto de Europa, ya sea por las guerras en curso o por el nuevo gobierno estadounidense.
Donde el mercado todavía está luchando por encontrar su lugar es en las oportunidades de creación de valor (“valor agregado”). Es probable que los propietarios no hayan apreciado plenamente el impacto de los costos de construcción en el valor de su proyecto y, en algunos lugares, llevará tiempo remediar esto. Por ejemplo, la mayoría de nuestras adquisiciones de inversiones en 2024 se realizaron por debajo del valor de reposición, lo que obviamente plantea la cuestión de los montos de alquiler y los rendimientos que se deben lograr para garantizar la viabilidad. Estas incertidumbres podrían llevar a algunas ventas “forzadas”, particularmente para activos ubicados en ubicaciones secundarias.
