Un duro golpe, uno más. El anunciado fin del sistema Pinel, que no se renovará en 2025, no debería ayudar a la crisis inmobiliaria en Francia. “No tires más, la copa está llena.lanza Arnaud Bastide, presidente de la Federación de Promotores Inmobiliarios (FPI) de Provenza. Para el gobierno es una cuestión de dogma: ya no debemos ayudar al malvado propietario privado. »
Porque este sistema, instaurado en 2014 por la entonces ministra de Vivienda, Sylvia Pinel, tenía como objetivo apoyar la nueva construcción e impulsar el mercado de alquiler en zonas tensas, fomentando la inversión. En concreto, un comprador de un apartamento nuevo, situado en una zona tensa, que aceptó alquilarlo por un período determinado (6, 9 o 12 años), se benefició de una reducción fiscal (12, 18 o 21%) del importe de la la adquisición (hasta un máximo de 300.000 €).
Y la revisión de 2023 no hizo que la oferta fuera menos atractiva: los compradores tuvieron que recurrir a viviendas Pinel+ (de mayor calidad) o ubicadas en barrios prioritarios de la ciudad (QPV) para mantener la misma ventaja fiscal, mientras que los tipos de descuento se redujeron ligeramente sobre productos Pinel clásicos ya definidos.
Los alquileres de Pinel siguen siendo demasiado altos
Por otro lado, también fue interesante porque el alquiler estaba limitado y estaba dirigido a determinados hogares sujetos a condiciones de ingresos. Al menos sobre el papel. Porque “La efectividad en términos de accesibilidad no fue tan importante como se esperaba.lamenta Cherifa Laidani, directora de la asociación para la defensa de los consumidores y usuarios CLCV (Consumo de vivienda y condiciones de vida) de Bouches-du-Rhône. Los alquileres de las viviendas en Pinel siguen siendo demasiado altos y no son accesibles para suficientes provenzales. Incluso vemos apartamentos bajo la ley Pinel con los mismos alquileres que otros bajo alquiler tradicional. Y muchas de estas casas han permanecido vacías”.
En Provenza-Alpes-Costa Azul, la tercera región más poblada de Francia, se construyeron algo más de 16.000 viviendas en 2024, sabiendo que el 79% de la población se concentra en las cuatro grandes áreas urbanas (las metrópolis de ‘Aix Marseille , Niza, Tolón y Aviñón), todos ellos situados en las zonas subvencionables de Pinel (A y B1), según el FPI Provence. A nivel nacional, entre 2014 y 2017 se adquirieron a través del sistema Pinel algo menos de 200.000 viviendas, es decir, el 48% de las viviendas nuevas, según un estudio conjunto de la Inspección General de Hacienda y la Inspección General de Medio Ambiente y Desarrollo Sostenible.
El temor de los profesionales del sector es que sin el sistema Pinel las propiedades en el mercado de alquiler escaseen. “Los inversores pondrán su dinero en otra parte, por lo que los constructores ya no construirán y habrá una escasez aún mayor de viviendas.profetiza Didier Bertrand, presidente de Paca de la Federación Nacional de Agentes Inmobiliarios (Fnaim). Sin embargo, hemos calculado que en Francia se necesitan entre 400 y 500.000 nuevas viviendas al año, mientras que desde hace años producimos entre 200 y 250.000. »
“Tantas viviendas construidas en 2024 como en los años 50”
Lo que comparte Isabelle Lonchampt. “En 2024 habremos construido tantas viviendas como en los años 50, aunque hay 8 millones de hogares másestima el presidente regional de la Federación Francesa de la Construcción (FFB). El gobierno sólo ve el vacío fiscal que le cuesta 38 mil millones de euros, mientras que recauda entre 50 y 60 mil millones más en diversos impuestos. El sector está en crisis por varias razones y me pregunto cómo hubiera sucedido sin la ley Pinel…”
Ella tendrá su respuesta en enero. Porque la nueva ministra de Vivienda, Valérie Létard, aseguró que el sistema Pinel se completará y no se sustituirá, estimando, sin embargo, en las columnas de parisinocual “Hay que apoyar la inversión en alquiler” y diciendo estar atento a “propuestas de los parlamentarios para encontrar vías de transición”. Arnaud Bastide evoca así “el estatus de arrendador privado que le permite pagar menos impuestos” mientras Cherifa Laidani imagina que sería necesario”ayudar más a los inversores pero obligarlos a cobrar alquileres más bajos”.
Con la retirada de la ley Pinel, Arnaud Bastide está convencido: “Estamos en el proceso de eliminar el carácter incentivador de los bienes raíces”.. Sin embargo, su prórroga formaba parte de las solicitudes de la FFB o, lo menossu sustitución por otro dispositivo. Los diputados modificaron el proyecto de ley de finanzas de 2025 para posponer el plazo para la firma del acta de inversión en Pinel hasta el 31 de marzo de 2025, pero no es seguro que así aparezca en la versión final. “Necesitamos inversores, no podemos contar sólo con propietarios-ocupantes, también necesitamos propiedades en alquilermartillo Isabelle Lonchampt. Llevamos mucho tiempo pidiendo algo duradero para los propietarios, no para las grandes empresas.“.
En este punto coincide el representante de la asociación de defensa de los inquilinos: “El sistema no debe desaparecer sino reformarse para tener en cuenta las cuestiones y los niveles de vida locales. Queremos que los hogares de ingresos medios puedan alquilar un apartamento y para eso tenemos que centrarnos en algo sostenible. Porque allí vemos especialmente aumentar la demanda de viviendas sociales…”
Este miedo a no poder encontrar más vivienda, afirma Didier Bertrand, “sentir todos los días”. “Nos enfrentamos a dos problemas: la falta de viviendas en el mercado y la falta de medios entre los hogares. Todos los días, los inquilinos me piden que los ayude. He recibido a muchos estudiantes que finalmente abandonan sus estudios porque no pueden encontrar un techo sobre sus cabezas, les duele el corazón y el estómago. Estamos amenazando el futuro de nuestro país”.
Y la ampliación del préstamo a interés cero, que forma parte de las medidas previstas por el gobierno para reactivar el mercado de propiedad inmobiliaria, no compensará la creciente escasez en el mercado de alquiler.
