La Tercera Sala Civil del Tribunal indica, en sentencia de 19 de septiembre de 2024, que teniendo en cuenta el artículo L. 231-2, i), del Código de la Construcción y de la Vivienda, el punto de partida del plazo de ejecución, el incumplimiento con lo cual se sanciona con multas por retraso en el pago es la fecha indicada en el contrato de apertura del sitio.
Artículo L. 231-2 del Código de la Construcción y de la Vivienda:
“El contrato previsto en el artículo L. 231-1 [CCMI avec fourniture du plan] debe incluir las siguientes declaraciones:
[…]
i) La fecha de apertura del sitio de construcción, el plazo de ejecución de la obra y las sanciones previstas en caso de retraso en la entrega;
[…]”
Censura de la decisión de apelación
En este caso, para fijar el importe de las sanciones por retraso en la entrega, la sentencia dictada en apelación señaló que, en aplicación de las condiciones específicas del contrato de construcción de viviendas individuales (CCMI), debía realizarse la declaración reglamentaria de apertura de obra (Droc). presentada a más tardar dos meses después del levantamiento de las condiciones suspensivas, lo que debía producirse dentro de los seis meses siguientes a la firma del contrato. Según los términos reales del contrato, “a partir de esta fecha [i.e. celle de la Droc]el plazo de ejecución es de 24 meses”.
Sin embargo, las condiciones suspensivas no fueron levantadas dentro del plazo contractualmente estipulado, ya que el constructor no obtuvo hasta enero de 2011 un seguro decenal y de daños estructurales. Pero, como los titulares del proyecto no aprovecharon la caducidad del contrato al finalizar el plazo, no podían alegar la falta de cumplimiento de las condiciones suspensivas para fijar el punto de partida del plazo de ejecución. El tribunal de apelación concluyó que el punto de partida del plazo de ejecución de la obra era la fecha real de presentación del Droc, es decir, el 3 de mayo de 2011.
El Tribunal de Casación censura esta decisión. Afirma que, dado que “el sitio debía abrirse a más tardar dos meses después del levantamiento de las condiciones suspensivas y que todas las condiciones habían sido levantadas en enero de 2011, […] el plazo de ejecución contractual, cuyo incumplimiento estaba sancionado con sanciones por demora, no podía comenzar después del 31 de marzo de 2011″. Es decir, en la fecha en la que el sitio debería haber sido abierto en aplicación de las disposiciones contractuales.
Cass. 3.ª civilización, 19 de septiembre de 2024, n° 22-24.871
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