Los precios serán “aún más escandalosos”

Ni el Covid-19, ni la inflación, ni los altos tipos de interés han conseguido frenar el boom inmobiliario. Un nuevo problema está surgiendo: la gentrificación.

Niklaus Vontobel / ch media

La reversión de las tasas de interés ya terminó. Y como escribe el gran banco UBS, incluso volvemos a un mundo de tipos bajos. La inflación está cayendo en todo el mundo; Los bancos centrales de Estados Unidos, Suiza y la zona del euro han bajado sus tipos clave. Esto muestra claramente que ni siquiera esta crisis pudo detener el boom inmobiliario.

Aunque los precios de las propiedades residenciales han caído en algunos países, especialmente en Alemania, donde la caída fue histórica, el temido escenario de horror no se produjo. En general, Los precios han caído sólo ligeramente en los países industrializados.a pesar de la crisis del Covid-19, la inflación y las altas tasas de interés. Y hoy ya se están disparando.

Los precios podrían seguir subiendo durante mucho tiempo, aunque ya lo han hecho durante décadas, y tal vez incluso más rápido que antes. La revista británica El economista escribió recientemente que el auge inmobiliario corre el riesgo de volverse “aún más escandaloso”. Los precios ahora estarían impulsados ​​por un “superciclo que apenas comienza”.

Explosión de precios desde 1960

Este “superciclo” describe la evolución de los precios de las propiedades residenciales en todo el mundo durante los últimos 70 años. Antes de esto no había una tendencia alcista.como lo demuestra un estudio de catorce países industrializados. A principios de la década de 1960, los precios reales todavía eran más o menos los mismos que en 1870. Había pasado casi un siglo y los precios seguían siendo más o menos los mismos.

Luego los precios empezaron a subir y los inmuebles residenciales se volvieron inexorablemente más caros. Cinco décadas después, en la década de 2010, los bienes raíces costaban tres veces más en términos reales. E incluso después de eso, nada pudo detener el aumento de los precios. Ni la crisis financiera de 2007 a 2009; ni la crisis del Covid, como ahora podemos comprobar. Hoy en día, los precios en 26 países son en promedio un 135% más altos que hace casi un cuarto de siglo. A Suiza le está yendo un poco mejor: los precios son “sólo” un 94% más altos.

¿Este superciclo realmente durará décadas? El hecho de que esté impulsado por poderosas tendencias que han cambiado fundamentalmente no sólo los mercados inmobiliarios, sino también nuestra vida cotidiana, habla a favor de esta hipótesis.

Revolución del transporte

Una de las primeras tendencias fue el fin de la revolución del transporte después de 1970. Alguna vez hizo que los automóviles y los trenes fueran asequibles y provocó que sus precios cayeran, provocando así la llamada “muerte de la distancia”.

Los precios más bajos del transporte han ayudado a la industria. Ya no dependía de la proximidad de los puertos o de las estaciones de tren, alrededor de los cuales se habían construido muchas ciudades. Las empresas ahora podían ubicar sus fábricas donde quisieran: a lo largo de carreteras, redes ferroviarias o incluso en el extranjero. Los trabajadores siguieron, construyeron sus casas en el campo y se desplazaron al trabajo. El resultado fue un éxodo de las ciudades.

Pero en el campo había más espacio disponible para construir apartamentos. Esto tuvo enormes consecuencias en el mercado inmobiliario. Como explica Edward Glaeser, profesor de economía de la Universidad de Harvard, esto mantuvo los precios bajos durante décadas.

Luego terminó la revolución del transporte y los costos del transporte ya no experimentaron caídas tan dramáticas. Los nuevos terrenos edificables en campo abierto fueron enrarecido en todo el mundo. Eran demasiado pocos para seguir el ritmo de la demanda, impulsada por el crecimiento de la población y los ingresos. Los precios inmobiliarios comenzaron a aumentar inexorablemente.

renacimiento de las ciudades

Después de 1950, las tendencias comenzaron a atraer gente a las ciudades. Los bancos, asesores, aseguradoras, contables y abogados iban ganando importancia. En las ciudades, estaban más cerca de los clientes, las universidades o los competidores. Glaeser escribe, por ejemplo, que Las ciudades son mejores para la transferencia de conocimientos.. Y esto no es insignificante: basta con un poco más de información y un comerciante se embolsa millones en pocos minutos.

A estas áreas urbanas clave les siguieron otras, como hoteles, comercios y restaurantes. Ciudades estadounidenses como Nueva York y San Francisco experimentaron un crecimiento espectacular en estos sectores en la década de 1980, escribe Glaeser. En Europa, ciudades como Londres y Frankfurt han experimentado un éxito similar.

Todo esto ha llevado a un renacimiento de las ciudades, pero, según Glaeser, como suele ocurrir cuando las ciudades triunfan, hay muchos perdedores. La vivienda urbana es muy demandada y cada vez más cara. La ira está creciendo por la gentrificación de vecindarios que alguna vez fueron asequibles.

Construcción sin obstáculos, ¿una solución?

El economista sostiene que la solución es clara: Si la demanda y los precios aumentan, la oferta debe seguirlos: se deben construir más.. Según el economista Glaeser, esto ayudaría mucho:

Esto es lo que alguna vez hicieron las ciudades. A principios de la década de 1920, en Nueva York, la demanda de viviendas urbanas también se había disparado, pero los precios seguían siendo asequibles y se construían hasta 100.000 nuevas viviendas cada año.

Esto funciona incluso si los edificios nuevos son más caros de comprar o alquilar que los más antiguos, especialmente si están construidos en zonas deseables. Según Glaeser, cuentan con un proceso que garantiza que los nuevos edificios costosos también beneficien a las personas de bajos ingresos. un proceso de filtrado.

Las casas nuevas en barrios de moda están ocupadas por personas con ingresos altos; sus casas antiguas, por tanto más baratas, situadas en barrios menos modernos, se vuelven accesibles para los empleados medios; y sus casas aún más antiguas y más baratas, ubicadas en barrios aún menos elegantes, se vuelven accesibles para las personas de bajos ingresos.

Este proceso de filtrado se detuvo algún tiempo después de la década de 1970. Según el economista Glaeser, la resistencia a las nuevas construcciones en las ciudades se había vuelto demasiado intensa: las protestas de los residentes locales habían aumentado y las regulaciones se habían vuelto demasiado estrictas. Además, este último realizó un estudio cuyos resultados apoyan esta hipótesis. Esto demuestra que, en las grandes ciudades, las zonas con más regulaciones tienen menos actividad constructiva y precios más altos; Las zonas poco reguladas experimentan una mayor actividad de construcción y precios más bajos.

La gentrificación

El proceso de filtrado ha sido reemplazado por la gentrificación: las personas de altos ingresos ya no se mudan a barrios nuevos y caros, sino a barrios asequibles, donde suben los precios y cambian de negocio y restaurante. Glaeser lo resume así:

El fin de la revolución del transporte y el renacimiento de las ciudades ayudaron a mantener el superciclo en todas las crisis. Hoy, El auge podría “volverse aún más escandaloso” a medida que otras tendencias impulsen la demanda inmobiliaria..

Gracias a la caída de los tipos de interés, las hipotecas vuelven a ser más baratas y más personas pueden permitirse comprar una casa. Al mismo tiempo, la falta de inversión es aún mayor, porque los bonos federales o corporativos ofrecen rendimientos más bajos. Los fondos de pensiones y las compañías de seguros vuelven a pagar más por los inmuebles.

Desde la crisis del Covid-19, la inmigración a los países occidentales también es mayor que antes. De acuerdo a El economistala población nacida en el extranjero en los países industrializados occidentales está creciendo un 4% cada año, un récord, en una “nueva ola de migración masiva”. El artículo señala que políticos desde Canadá hasta Alemania están tomando medidas duras contra esto. Aún así, probablemente aceptarían más inmigrantes que en el pasado; en última instancia, los necesitan para sustentar a su población que envejece.

Por lo tanto, el superciclo sólo podría comenzar realmente ahora. Según Glaeser, lo único que podría detenerlo es que las ciudades vuelvan a aprender a hacer lo que alguna vez supieron hacer: construir lo suficiente.

Traducido y adaptado del alemán por Léa Krejci.

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