La primera versión del texto del proyecto de ley de finanzas (PLF) para 2025, presentada al Consejo de Ministros el 10 de octubre, reserva una gran sorpresa para las empresas de alquiler de muebles no profesionales (LMNP): la reintegración de la depreciación en el cálculo del ganancia de capital en caso de venta de un inmueble destinado a una actividad de alquiler amueblado.
Malas noticias para los propietarios…
¿Qué es la depreciación en LMNP?
Según el régimen fiscal actual en la categoría de beneficios industriales y comerciales (BIC), la depreciación es un mecanismo de deducción fiscal del que pueden beneficiarse los LMNP, cuyo objetivo es tener en cuenta el desgaste de sus bienes y muebles a lo largo del tiempo. .
En efecto, “cada año permite a los inquilinos deducir de sus impuestos una parte del valor de su alojamiento, del trabajo realizado o incluso del mobiliario”explica Jedéclaremonmeublé.com (JD2M), una plataforma especializada en el apoyo fiscal a los alquileres amueblados.
Este mecanismo, que va de la mano del mecanismo de deducción de cargas, desempeña un papel importante en la capacidad de los LMNP de reducir drásticamente el impuesto que deben pagar sobre los ingresos por alquiler recibidos.
Depreciación que estaría gravada
En caso de venta de un activo durante la actividad de la LMNP, el texto del PLF 2025 prevé que el importe de la depreciación deducido se reintegrará en el cálculo de la plusvalía obtenida en la venta del activo.
Según la plataforma JD2M, esta modificación se realizaría añadiendo un nuevo párrafo al artículo 150 VB del Código General Tributario con el fin de “corregir una especificidad del régimen fiscal del alquiler amueblado no profesional (LMNP) que contribuye a las tensiones en el mercado del alquiler”, como se especifica en la exposición de motivos que acompaña a esta propuesta.
En otras palabras, las deducciones por depreciación tributarían según el régimen de plusvalías personales: así, tributarían sobre la renta al tipo del 19% y sobre las cotizaciones a la seguridad social al tipo del 17,2%.
Por lo tanto, esto significa más impuestos al revender propiedades asignadas a una actividad del LMNP. Para una propiedad comprada por 100.000 euros y revendida por 200.000 euros, para la cual se ha amortizado la suma de 20.000 euros, el importe de la plusvalía imponible sería de 120.000 euros, frente a los 100.000 euros actuales, pone como ejemplo JD2M.
¿Deberían ya preocuparse los LMNP?
“Incluso si esta reforma del cálculo del valor añadido en el LMNP se aplicara tal cual, algunos inquilinos que han conservado su propiedad durante mucho tiempo sólo verían una pequeña diferencia, si es que la hubiera”, subraya Baptiste Bochart, abogado de JD2M.
De hecho, la tributación de las ganancias de capital de las personas físicas, a la que pertenecen los LMNP, incluye desgravaciones que reducen el monto de las ganancias de capital imponibles a lo largo de los años.
Después de 22 años de propiedad de la propiedad, los inquilinos están completamente exentos del impuesto sobre las ganancias de capital y de las contribuciones a la seguridad social pagaderas después de 30 años de propiedad.
Además, la propiedad suele transmitirse mediante donación o herencia. “En la mayoría de los casos, la actividad de alquiler de muebles suele cesar al cabo de varios años y el inmueble vuelve entonces al patrimonio privado del arrendador y es objeto de donación o herencia”, añade. “Por lo tanto, muchos bienes sólo se venden mucho después de su adquisición. »
Un texto con un futuro aún incierto
Al texto todavía le queda un largo camino por recorrer antes de ser adoptado y, entre su versión inicial y su versión final, aún pueden producirse muchos cambios.
Algunos parlamentarios ya han expresado su deseo de oponerse a esta medida o de pedir que se limite únicamente a las viviendas amuebladas alquiladas a corto plazo (es decir, al alquiler por temporada).
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