Las subastas judiciales de bienes inmuebles están aumentando en algunos departamentos de Île-de-France, como París o Essonne, señal de una situación económica difícil. Si el precio inicial es muy bajo, lo más frecuente es que los productos se vendan a precios de mercado.
41 euros por metro cuadrado para un apartamento situado en Grigny, 1.434 euros por metro cuadrado para una casa situada en Palaiseau… El tribunal judicial de Évry-Courcouronnes (Essonne) organiza una subasta pública de tres casas el miércoles 23 de octubre, tres apartamentos y dos plazas de aparcamiento situados en Île-de-France, a precios, cuanto menos… atractivos.
Los precios son realmente irrisorios para estas zonas geográficas. Según el sitio web del PAP, el precio del metro cuadrado en Grigny (Essonne) se fija en 1.644 euros para un apartamento y en 5.113 euros en Palaiseau (Essonne) para una casa. Pero esto no augura nada bueno para el precio de venta final, que en la mayoría de los casos será el precio de mercado.
Un precio bajo, pero bienes que se venden a precio de mercado.
El precio del inmueble lo fija el acreedor perseguidor, en función del importe de la deuda y del valor del inmueble. “Este precio es bajo para atraer compradores, no se corresponde con el valor real del inmueble”, explica Emmanuel Constant, abogado especializado en ventas judiciales en CB Avocats y profesor en París 1. Pero eso no significa que la subasta legal sea necesariamente un buen negocio.
“En Isla de Francia, es muy raro que la propiedad no alcance el precio de mercado”, explica Emmanuel Constant, abogado.
“Es una forma como cualquier otra de comprar inmuebles”, analiza. “No es ni la gallina de los huevos de oro ni el Eldorado”, advierte. “No hay honorarios de agencia, pero sí de abogado”, lo que hace que el procedimiento sea equivalente en términos de costes a un procedimiento de compra tradicional (a través de un sitio o de una agencia).
A veces, los precios pueden ir más allá del mercado “en caso de fuerte especulación inmobiliaria” en el sector inmobiliario, precisa el abogado. Por otro lado, la propiedad también puede quedar por debajo del precio de mercado. Este será el caso si el inmueble está “ocupado, requiere obras o según la época del año”, explica Maître Amir Ben Majed, abogado especializado en derecho empresarial.
El adjudicatario (persona que gana el artículo en la subasta) deberá depositar el 10% del precio inicial para poder pujar. Luego tendrá dos meses para pagar el precio. La venta se realiza ante los tribunales bajo la autoridad del juez de ejecución. Los licitadores están representados por un abogado.
Expertos inmobiliarios (2/2): Inmobiliaria, el mercado del alquiler bajo presión – 11/10
¿Cómo explicar tales subastas judiciales?
Para el tribunal de Evry, “las causas pueden ser numerosas”, desde “impuestos impagados” hasta “disputas en caso de herencia”. El acreedor iniciará un procedimiento judicial llevando al propietario a los tribunales y el juez decidirá si ordena o no la subasta del inmueble.
“Los acreedores pueden ser los fideicomisarios de la copropiedad en caso de impagos, los bancos en el caso de préstamos inmobiliarios no reembolsados o incluso, en casos más raros, el Estado en caso de impago del impuesto sobre la propiedad”, explica el maestro Amir Ben Majed.
La subasta en un marco legal es realmente “la última solución”, explica el abogado Emmanuel Constant. Como parte del procedimiento, el juez suele dejar un plazo para permitir al propietario vender la propiedad de forma amistosa. Pero “si la economía va mal, es más complicado encontrar un comprador amistoso”, explica el abogado. “Estas son explicaciones cíclicas”.
Tendencia al alza en las subastas judiciales
“He notado un aumento en este tipo de ventas desde el Covid”, señala el maestro Amir Ben Majed. El abogado explica que “esto realmente aumentó a mediados de 2023”. Antes de la pandemia, asistía a audiencias “con cuatro o cinco propiedades en subasta”.
“Hoy las audiencias están llenas, con más de 12 propiedades en venta”, describe.
Una observación compartida en Isla de Francia por el sitio Vench (sitio de subastas inmobiliarias en Francia) que constata “aumentos notables” en el número de subastas en París en el primer semestre de 2024 (+34% respecto a 2023). , y en Essonne (+28% respecto a 2023), lo que refleja “un aumento de las dificultades económicas para los propietarios locales”. Por el contrario, otros departamentos como Bouches-du-Rhône, Seine-Saint-Denis y Val de Marne están experimentando una “disminución significativa” de las ventas en subastas judiciales, analiza el sitio.
El aumento de este tipo de procedimientos debería ser “una llamada de atención”, según Amir Ben Majed, que lo ve como un signo del deterioro económico y de la dificultad de los propietarios sobreendeudados para pagar impuestos y préstamos inmobiliarios.
