Precios a la baja, tipos a la baja… El mercado inmobiliario vuelve a serenarse

Descifrado Precios y tipos de interés a la baja… En un mercado en el que las ventas se estancan, los compradores solventes se encuentran en una posición privilegiada. Lo que hay que saber para adaptarse a un contexto cambiante.

¡Ya era hora! “¡Por ​​fin estamos revisando ofertas de precios para determinados productos!” Nathalie Naccache, directora del grupo Fortis Immo Paris, se alegra. Por su parte, Brice Moyse, director de las agencias parisinas Immopolis, señala: “Con la confirmación de la bajada de precios, los compradores solventes se atreven a dar el paso desde el verano”. Calle Christiani, en el 18^mi Distrito de la capital, este apartamento de 3 habitaciones de unos sesenta metros cuadrados, en buen estado en el 6^mi y el último piso de un hermoso edificio de piedra caliza, terminó ganando la aprobación de un comprador a 9.500 € / m²lejos de 11.000 €/m² o más de lo que habría alcanzado hace dos años.

Nuestros periodistas –una veintena de ellos– han recorrido Francia durante este verano olímpico para tomar el pulso al mercado junto a los profesionales del sector inmobiliario (agentes inmobiliarios, notarios y promotores) y ofrecerles esta edición de la guía inmobiliaria “Nouvel Obs”, que incluye doce versiones regionales. ¿El resultado? Allí donde la caída de los precios es palpable, los compradores empiezan a asomar tímidamente la nariz.

A principios del verano, el escenario de un cataclismo generalizado no era el más improbable: el golpe de la disolución y la sorpresa de las elecciones legislativas habían provocado su cuota de anulaciones de proyectos y acuerdos de venta para escapar del espectro de un aumento de la fiscalidad sobre los activos. “Uno de mis clientes prefirió perder el depósito del 10% y renunciar a 500.000 € antes que seguir adelante con la compra de su hermoso apartamento parisino”. revela un notario parisino. En cuanto a la oficinas familiares, Fueron asaltados por empresarios ricos que querían vender sus bienes inmuebles para establecerse en Suiza, Italia o incluso Portugal.

Una situación más favorable

Y de repente, la magia de los Juegos Olímpicos -una fantástica operación de marketing para París y Francia en el extranjero- combinada con la caída de los tipos ha surtido efecto. No hay que pensar que la crisis inmobiliaria ha quedado atrás. Es solo que, con la vuelta al cole, los franceses con un proyecto inmobiliario empiezan a afrontar los próximos meses con más serenidad. La bajada de los tipos de interés que se aplica desde principios de año les da un respiro. Ahora pueden pedir prestado a un tipo medio del 3,62% sin seguro, frente al 4,21% de principios de año. Por supuesto, estamos lejos del 1,1% de 2022 -que ahora todo el mundo reconoce como una anomalía-, pero la situación es mucho más favorable para los prestatarios que la primavera pasada. Para revitalizar un mercado que se hundía en la recesión, los bancos vuelven a prestar. En julio, se concedieron 11.300 millones de euros en préstamos inmobiliarios, según el Banco de Francia. ¡Un nivel que no se alcanzaba desde mayo de 2023! Prueba de que los últimos meses han sido duros y las cicatrices aún sangran.

La caída de precios, que se está produciendo en todo el país, debería continuar en los próximos meses. París, Lyon, Nantes, Burdeos… Todas las grandes ciudades, incluso Niza, que se salvó durante mucho tiempo, ven caer sus precios en un 6,4%, un 9%, un 7,2%, un 7,5% y un 2,6% respectivamente para los pisos antiguos, según el barómetro LPI-IAD. En todas partes, la caída afecta principalmente a los tamices térmicos, esas propiedades etiquetadas como DPE F o G que requieren obras para adecuarlas a las normas medioambientales. Su reducción puede alcanzar el 20 o el 25%, o incluso más. Si bien las superficies pequeñas a precios ajustados vuelven a interesar a los compradores, el mercado de los pisos familiares sigue sufriendo. “Los propietarios que no pueden vender sus apartamentos de 3 o 4 habitaciones ya no se mudan”, “Por otra parte, los productos de calidad tienen una ventaja. En este caso, la caída de los precios se está ralentizando o ya no es importante; el mercado se está estabilizando”, recuerda Elodie Frémont, presidenta de la comisión de estadística del Colegio de Notarios de París.

Las agencias tienen stock

“En una posición de fortaleza, los compradores se decantan por propiedades en buen estado y bien distribuidas”“Las obras son cada vez más caras y más largas, por lo que los compradores se centran en propiedades en perfecto estado”, observa Roger Abecassis, presidente de Consultants Immobilier. En Poitiers, en la rue de Châlons, un apartamento de 3 habitaciones de 60 m2² a las 2^mi El piso de un edificio reciente se vendió por 120.000 euros. Un precio ligeramente superior al del mercado, ya que no requiere reformas ni obras. Los propietarios pudieron dejar inmediatamente sus muebles y pertenencias y disfrutar de su nuevo entorno.

“La buena noticia para los compradores hoy en día, además de la caída de los precios y de las tasas de crédito, es que tienen opciones. Como los plazos de venta se están alargando, tenemos stock”.Delphine Rouxel, presidenta de la agencia inmobiliaria Nestenn, se alegra. Corolario: los márgenes de negociación en el casco antiguo nunca han sido tan altos desde 2010, revela el barómetro LPI-IAD: ¡7,6% de media en todo el territorio! Son altos en Auvernia, Borgoña, Champaña-Ardenas y Limousin, y más bajos en Alsacia, Isla de Francia y Paça, donde los precios siguen siendo altos.

Aunque parezca que lo peor ya ha quedado atrás, es importante estar alerta y tomar medidas. En un mercado bajista, es esencial estar atento a los pequeños altibajos que afectan al precio de una propiedad.. ¿Quieres comprar algo nuevo? Aprovecha las oportunidades que te ofrecen el PTZ y el BRS. ¿No puedes vender? Conoce que existen soluciones para propietarios que buscan efectivo. ¿Tiene dudas sobre si vender o revisar sus reclamaciones? Recuerde el viejo dicho “Más vale pájaro en mano que ciento volando”.

“Los vendedores deben ajustar sus precios de acuerdo a la realidad local. Los altos niveles de los últimos años se debieron en muchos casos a la caída de los tipos de interés y no a una revalorización real de las propiedades”, advierte Charles Marinakis, presidente de Century 21 Francia. Y ante la perspectiva de tipos de interés inferiores a los actuales, advierte a los propietarios: “No deberían aumentar excesivamente sus expectativas ante la promesa de futuros recortes de tipos”. En realidad, haría falta mucho menos para que la máquina, que apenas empieza a desatascarse, se bloquease definitivamente en detrimento de vendedores, compradores y todo el sector inmobiliario, que reclama una recuperación de las ventas.