Hay algo mal en el mercado de condominios de Florida.
“EL MERCADO DE CONDOMINIOS DE FLORIDA SIGUE EN MODO DE CORRECCIÓN”, publicó Lance Lambert, cofundador del boletín ResiClub, a fines del mes pasado, señalando que los precios de los condominios estaban cayendo año tras año en 18 áreas metropolitanas del estado.
Otra publicación del mes pasado de Nick Gerli, director ejecutivo de Reventure Consulting, una empresa de análisis inmobiliario, mostró que el valor estimado de un condominio en San Petersburgo, Florida, estaba un 41% por debajo de su pico pandémico.
“Hablé con [the] “Ella dijo que la propiedad está a punto de ser tasada en 100.000 dólares debido a las obras estructurales”, me dijo Gerli más tarde.
Quizás estén en lo cierto.
En general, el precio de venta medio de un condominio en el estado cayó un 1,3% en julio, según mostraron las últimas cifras disponibles, lo que marca el primer descenso interanual que se remonta al menos a julio de 2020, según datos accesibles en línea de Florida Realtors.
Eso está muy lejos de los aumentos de precios anuales de dos dígitos acumulados hasta noviembre de 2022, y la caída continúa a medida que el inventario se acumula y la demanda disminuye. La caída en desgracia incluso ha superado el debilitamiento del mercado de viviendas unifamiliares en el Estado del Sol.
Dos de los principales factores que sustentan la caída (el aumento de los costos de los seguros y las tasas hipotecarias aún elevadas) también están presionando a las viviendas unifamiliares. Pero un tercer factor (las nuevas regulaciones de mantenimiento de los condominios que están aumentando los costos de los mismos) solo está afectando a los condominios.
Aún así, a pesar de los conocidos ciclos de auge y caída del mercado inmobiliario del estado, no se vislumbra una desaparición del mercado de condominios como la de principios de los años 2000, dicen los expertos.
“Es una situación diferente. Los precios no están desplomándose de ninguna manera”, dijo a Yahoo Finance Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
“Puede haber alguna reducción de precios, pero hay que tener en cuenta que después de una importante apreciación de los precios durante los últimos cuatro años, la caída de precios es intrascendente”.
Puede ser, pero si la depreciación continúa, los propietarios y compradores de condominios podrían ponerse nerviosos.
Al igual que todos los mercados inmobiliarios del país, el mercado de condominios de Florida todavía está en transición hacia una nueva normalidad en el marco de tasas hipotecarias más altas. Los compradores potenciales permanecen al margen, esperando que las tasas bajen aún más después de que la Reserva Federal indicara el mes pasado que recortaría su tasa de referencia a finales de este mes.
“Quieren fijar una tasa de interés más baja”, dijo Tony Baroni, director ejecutivo del equipo Tony Baroni de Keller Williams.
Al mismo tiempo, los propietarios de condominios, así como los propietarios de viviendas, enfrentan costos de seguro más altos, lo que disuade a algunos posibles compradores. Los costos de seguro se han disparado en los últimos años después de que las principales aseguradoras dejaron de ofrecer pólizas en el estado, citando el aumento de reclamos por el empeoramiento de los desastres naturales.
La historia continúa
El huracán Ian en 2022 solo agravó el problema después de causar daños por 112.900 millones de dólares, principalmente en Florida, lo que la convirtió en la tercera tormenta más costosa en Estados Unidos.
“Ha disminuido sustancialmente la asequibilidad” para los compradores de vivienda, dijo Baroni.
'Evaluaciones excesivas'
Sin embargo, el tercer golpe afecta únicamente a los condominios. Tras el derrumbe mortal de un condominio en Surfside, Florida, en 2021, los legisladores estatales endurecieron las normas que regulan los edificios de condominios.
Los condominios que tengan al menos tres pisos deben someterse a una inspección después de 30 años y luego cada 10 años a partir de entonces. Los edificios con más de 30 años deben completar esas inspecciones antes de fin de año. Otras regulaciones estipulan la frecuencia con la que las asociaciones de condominios deben revisar sus fondos de reserva y cuánto debe reservarse en función de los resultados de la inspección.
Esto significa que algunos potenciales propietarios de condominios se ven obligados a pagar tarifas mensuales más altas o evaluaciones únicas después de que la inspección de su edificio revela que se requieren reparaciones o mantenimiento.
“Las cuotas de condominios aumentan 500 dólares o más cada mes o se les da un cheque único de hasta 10.000 dólares”, dijo Yun. “Muchos jubilados que no tienen acceso a fondos se ven obligados a poner sus propiedades a la venta para librarse de esta situación”.
Eso se suma al inventario de condominios en el mercado. La cantidad de condominios activos en venta en julio fue casi el doble que hace un año, con un aumento del 91,1%, según Florida Realtors.
La oferta adicional está presionando los precios, y cualquier propiedad en un edificio de condominios que necesite reparaciones importantes se vería aún más afectada.
“En los edificios en los que tenemos tasas excesivas, sin duda eso afecta el precio”, dijo Ron Shuffield, director ejecutivo de Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty en el sudeste de Florida. “El comprador tiene que destinar una cierta cantidad al mes a las obras. La única forma de equilibrar eso es en el precio”.
“Definitivamente será algo más común”.
'El factor más importante'
Por supuesto, las regulaciones sólo se aplican a los edificios más antiguos, señaló Shuffield, y señaló que los precios de los edificios más nuevos y los que están en desarrollo podrían no verse tan afectados. Eso podría ayudar a proteger al resto del mercado de condominios de una caída de precios mientras la demanda se mantenga fuerte.
Yun cree que así será porque el crecimiento del empleo en el estado ha superado el promedio nacional durante algún tiempo, lo que atrae a nuevos residentes al Estado del Sol. Y a medida que las tasas hipotecarias se reduzcan, los compradores estarán más dispuestos a volver al mercado, lo que apuntalará aún más la demanda.
La otra diferencia clave entre esta caída del mercado de condominios y la dramática caída ocurrida durante la Gran Recesión hasta el momento es el valor neto.
Si bien los precios de los condominios han bajado, están muy por encima de los de hace apenas cuatro años. El precio de venta medio fue de $315,000 en julio, un 50% más que los $210,000 de julio de 2020, según Florida Realtors. Solo el 1,1% de los propietarios de viviendas de Florida deben más de lo que vale su vivienda.
Eso significa que si los costos se convierten en un problema, los propietarios de condominios tienen muchas opciones. Pueden utilizar su capital para pagar una cuota única. Si compraron cuando las tasas hipotecarias eran más altas, pueden refinanciar cuando bajen. En el peor de los casos, pueden vender y aún así embolsarse algo de dinero.
No habrá tantas ejecuciones hipotecarias en el mercado. En julio, solo hubo 47 ejecuciones hipotecarias de condominios y tres ventas en descubierto en toda Florida.
“Para mí, ese es el factor más importante”, dijo Baroni. “Las casas de las personas valen mucho más de lo que pagaron y eso les da muchas opciones, pase lo que pase”.
Janna Herron es columnista sénior de Yahoo Finance. Síguela en X @JannaHerron.
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